26년 한강벨트 중 가장 많이 오른 구가 바로 성동구이며 성동구의 상승률은 29%나 된다. 성동구는 성수동, 왕십리동, 금호동, 응봉동, 행당동 같은 큼지막한 동네들로 이루어져 있다. 성동구의 대장은 부동의 성수동이며 부대장이 바로 뒷구정동이라 불리는 옥수동이다. 옥수동은 압구정동 바로 뒤에 있어 뒷구정동이라 불리지만 입지적으로도 한강뷰도 가능하며 엄청난 곳이다. 좋은 입지만큼 옥수하이츠나 래미안옥수리버젠은 30억 수준이다. 그런 옥수동에 재건축 및 리모델링을 진행하는 단지들이 생기기 시작했다.

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오늘은 성동구 옥수극동 리모델링 취소 ? 재건축 사업성 분석입니다.

2000년대만 해도 옥수동이나 금호동은 서울의 달동네라고 할 정도로 낙후된 곳이었다. 옥수동 달동네는 매봉산 일대로 최하층의 빈민들이 살았던 곳이라 하고 드라마 "서울의 달"의 촬영지였다고 한다. 그러나 2010년대 이후 재개발이 진행되었고 현재 옥수동의 80%는 아파트가 차지하였고 입지가 엄청난 만큼 시세도 어마무시하다. 그 중 옥수극동아파트는 1986년 준공된 900세대 규모의 아파트로 리모델링을 진행했으나 24년 리모델링 시공사를 해지하고 재건축을 추진하기 시작했다.

옥수극동은 2010년도부터 리모델링을 추진하여 기존 900세대 아파트가 1,032세대로 바뀌는 리모델링이 추진되었다. 이에 따라 기존 평형보다 전체적으로 20% 정도 큰 전용면적을 가진 아파트를 배정받을 수 있게 되고 일부 세대는 분양이 이루어질 예정이었다. 둔촌더샵도 리모델링으로 탄생한 아파트이지만, 리모델링 이후 높은 분양가임에도 불구하고 완판되고 현재 둔촌동 2탑을 차지하고 있다. 하지만 리모델링은 일반분양 수익도 적고 조합원들의 분담금으로 대부분의 비용을 감당해야하므로 공사비용 등의 문제로 리모델링이 지지부진했다고 한다.

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옥수극동은 이미 10년을 지지부진했다. 하지만 다시 재건축으로 선회한다면 시간이 더더욱 오래 걸린다. 하지만 입지를 보면 3호선 옥수역과 경의중앙선 옥수역 더블역세권이며 산과 강이 접해있는 배산임수의 입지이다. 다만, 옥수극동의 위치는 경사가 조금 있는 편이다. 한남동 바로 옆에다 압구정동도 바로 강 건너에 있지만 오랜 시간 기다려왔던 주민들은 또 엄청난 시간을 인고해야 하기에 싸게 던질 수도 있다. 만약, 재건축인지 리모델링인지 아직 안 정해졌지만 시간이 창창한 사람이라면 기회가 나오면 매수하면 되겠다.

옥수극동의 사업면적은 15,026평이고 기존 용적률이 219%라 높은 편이다. 용도지역이 3종일반주거지역이지만, 임대주택 세대 비율을 최소한으로 하고 용적률은 최대로 올려야 사업성이 나온다. 옥수극동의 경우 매봉산, 한강과 인접하기에 경관관리대상구역이기에 경관심의 대상인 것이 향후 용적률 상향의 걸림돌이 될 수 있다.

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재건축되는 사업면적은 15,026평이고 정비기반시설은 1,502평으로 가정하면 아파트 사업면적은 13,524평이다. 기존 용적률이 219%이므로 기존 연면적은 29,617평이고 용적률 300%가 적용된 연면적은 40,572평이다. 상가는 최소한으로 해서 500평, 임대주택은 15%로 6,085평으로 가정했다. 일반분양 면적은 4,870평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 공사비 1천만원 수준은 서울 강남 내 대형건설사들의 공사비 수준이지만, 옥수동도 하이엔드 및 신축 대형 건설사 브랜드를 가정하여 높게 가정했다. 총 연면적은 지하층, 옥상, 커뮤니티, 경비실 등을 가정하여 연면적에 1.8배하였다. 총 공사비는 7,302억이다. 기타사업비는 철거비, 설계비, 감리비, 조합운영비, 예비비, 세금, 국공유지매입비, 금융비용 등이 포함되고 1,500억으로 가정했다. 총 비용은 8,802억이다.

현재 매물을 보면 평당 8천~1억 수준이다. 공시지가는 26년 기준 더 올라 10억 이상이다. 공시지가를 보면 평당 3,600만원~5,400만원 수준이다. 그래서 평당 4,500만원으로 가정했다. 감정평가액 보정률은 1.2~1.6배 수준으로 해서 1.4배했다. 1.4배한 값은 평당 6,300만원이므로 조합원 종전자산평가액은 18,658억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 8천만원으로 가정했다. 평당 8천이면 25평은 20억, 34평은 27억 수준이다. 조합원 분양수익은 23,693억이다. 상가는 평당 6천만원으로 가정하면 상가수익은 300억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 91억이다.

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일반분양가는 평당 9천으로 가정했다. 성동구는 분양가상한제 구역이 아니기에 매우 높은 분양가도 가능하다. 게다가 성동구, 용산구, 마포구 같은 강북의 한강뷰 동네는 희소성이 있어 비싸더라도 충분한 수요가 있다고 본다. 일반분양 수익은 4,383억이다. 총 수익은 28,467억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.05이다. 나쁘지도 좋지도 않은 사업성이지만, 높은 공사비를 감안하면 괜찮다. 대신, 용적률을 최대한 인센티브 받는 혜택을 받아야 재건축 사업성이 나온다. 만약, 조합원 감정평가액을 평당 6,300만원으로 27평을 가진다면 17억원이다. 비례율이 1.05이므로 권리가액은 17억 8,600만원이다. 조합원 분양가를 평당 8천으로 가정했으므로 27평이면 21억 6천만원이다. 분담금은 3억 7,400만원이다.