광진구의 대장이자 광장학군의 중심인 극동아파트가 재건축을 위한 발걸음을 떼었다. 과거 광진구는 강남급으로 부촌이었고 현재 개발이 안되었음에도 불구하고 자양동과 광장동, 구의동은 20억 대의 물건들이 모여있다. 사실상 마포보다 더 입지가 좋은 곳이 광진구인데 광진구는 신축이 매우 적다. 마포도 공덕동과 아현동, 용강동, 염리동을 기준으로 재개발이 일어나 신축 아파트들이 생긴 덕에 지금의 위상을 가진 것이다.

​

만약, 광진구도 재개발, 재건축이 착착 진행된다면 현재의 마포보다 더 좋아질 곳이다. 오늘은 광진구 광장동 광남학군 극동1차, 2차 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

광장동의 극동아파트 1차, 2차가 재건축을 진행한다. 총 2,049세대의 규모로 작년 12월 재건축사업 정비계획 수립 및 정비구역 지정 및 경관심의안을 수정가결하였다. 이번 재건축으로 광장극동아파트는 한강변 입지 특성을 살린 보행, 녹지 중심 주거지로 전면 개편된다. 기존 1,344세대에서 임대주택 475세대를 포함한 2,049세대가 공급된다.

한강과 단지를 연결하는 보행로를 신설하고 녹지축을 확정하는 계획과 천호대로변 기존 녹지도 재정비한다. 신설 어린이공원에서 한강변까지 이어지는 보행, 녹지축을 조성하여 주민들의 한강접근성을 올린다. 5호선 광나루역 지하철 출입구를 단지 내로 이설하여 기존에 협소했던 아차산로 일대의 보행로 편의성도 개선시키려고 한다. 또한, 지하철 출입구 인접부에는 근린생활시설과 공공시설을 배치하여 가로활성화와 주민접근성, 생활편의성을 강화한다.

그리고 광남학군은 서울 내에서도 매우 유명한 학군지로 광남고등학교에서는 2년 연속 수능 만점자 배출할 정도이고 학원가도 송파구 방이동 급이다. 광남초, 양진중, 광남중학교가 서울 내에서도 매우 유명하다. 동서울터미널 39층 교통허브 개발과 아차산과 한강의 자연환경, 유해시설도 없어 살기가 매우 좋은 곳이다. 게다가 서울에서 평당 1억의 분양가 포제스한강이 처음 분양되었던 곳이 바로 광진구이다.

광장 극동아파트의 사업면적은 24,065평이며 정비기반시설은 2,333평, 여기에 커뮤니티, 경비실, 유치원, 어린이집 등을 포함한 면적이 6,795평이므로 아파트 분양면적은 14,637평이다. 기존 용적률이 204%이므로 기존 연면적은 29,859평이고 용적률은 최대 300%를 가정하면 43,911평이다. 임대주택 세대수는 94세대로 총 2,565평이다. 근린생활시설은 명시되어 있지 않아 임대주택을 제외한 일반분양 면적은 11,487평이다.

공시지가를 보면 평당 4,600~5,100만원 수준이다. 그래서 공시지가는 평균 4,850만원으로 가정했다. 감정평가 보정률은 1.2~1.6배 중 1.4배하여 계산하면 6,790만원으로 계산했다. 총 종전자산평가액은 20,274억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 일단, 감정평가액이 평당 6,790만원 수준이지만 일반분양 면적이 많기에 조합원 분양가는 평당 7천만원으로 가정했다. 평당 7천이면 25평은 17억, 34평은 24억 수준으로 분당 급이다. 조합원 분양수익은 20,901억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 38억이다.

​

일반분양가는 평당 1억으로 가정했다. 포제스한강처럼 평당 1억으로 가정했지만, 더 좋은 입지에 한강뷰까지 가능한 아파트이기에 높은 분양가로 계산했다. 현재 대장 아파트는 광장 힐스테이트지만 12년도에 지어진 아파트라 현재 평당 8천이지만 광장 극동아파트가 재건축되는 시기에는 그냥 평당 1억~2억 급이 될 것이라 본다. 일반분양 수익은 11,487억이다. 총 수익은 32,426억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.06이다. 조합원 감정평가액을 평당 6,790만원으로 가정했으므로 25평이면 16억 9,750만원이다. 권리가액은 비례율 1.06을 곱한 값이므로 17억 9,935만원이다. 조합원 분양가가 평당 7천으로 가정했으므로 25평은 17억 5천만원이다. 25평에서 25평으로 갈아타는 조합원인 경우 환급금 4,935만원이 나온다. 하지만 임대주택 비율이 더 늘어날 가능성이 매우 높다. 역세권 사업으로 용적률이 상승하였지만 서울시 기조가 임대주택 세대수가 늘어나면 사업성은 떨어진다.