해방촌은 용산구의 용산동2가와 후암동 고지대 일대를 지명하는 곳이다. 일제강점기 당시 조선신궁의 일부와 일본군 제20사단의 사격장으로 사용되었던 곳이며 해방과 더불어 형성되어 "해방촌"이라 불리게 되었다. 해당 신흥로 구역 근처는 낭만적인 분위기가 펼쳐져 있지만 낙후지역으로 분류되어 용산구청에서 꾸준히 재개발 사업을 진행하는 곳이었다. 그렇게 해방촌 인근 용산4구역은 신통기획 후보지로 선정되기 위하여 토지등소유자들에게 설명회를 하며 동의서를 걷고 있다.

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오늘은 해방촌 용산4구역 재개발 신통기획 후보 신청 사업성 분담금 분석입니다.

가칭 용산4구역은 용산구 용산동2가 24-24번지 일대로 주민들이 신통후보지에 선정되기 위해 준비를 하고 있는 곳이다. 남산권 인근 남산1구역, 용산3구역 등 재개발 사업을 추진 중인 정비사업지들이 근처에 있기에 사람들의 추진 동력은 더 강할 것으로 보인다. 게다가 이번 공시지가가 평균 18% 상승으로 집값 상승에 따른 재개발을 원하는 사람들이 더 많아질 것으로 보인다. 업계에 따르면 용산4구역 재개발 추진위원회는 지난 14일 신속통합기획 후보지 지정 신청을 위해 주민설명회를 했다고 밝혔다.

추진준비위원회는 2년 전 24년도부터 신통기획 후보지 신청 준비에 돌입하였다고 한다. 같은 해 용산구로부터 동의서 징구를 위한 연번 동의서 역시 부여받기도 했다. 그런데 당시 주민 합의를 위한 여건이 정비되지 않아 동의서 징구가 원활히 이루어지지 않았다. 그러다 추진위원장이 바뀌면서 속도가 빨라지고 작년부터 토지등소유자들의 동의서를 걷기 시작하며 현재는 신통기획 후보지 신청이 가능한 동의율 35%를 확보하였다고 밝혔다. 용산4구역은 이미 선정된 동후암3구역, 남산1구역, 용산1구역과 함께 남산권 재개발 벨트를 형성하려고 한다.

용산4구역은 용산구 용산동2가로 남산권이긴 하지만, 아쉽게도 역세권은 아니다. 대신, 용암초를 안고 있는 초품아이고 해방촌이 바로 앞이다. 그래도 대한민국 중심지인 서울역이 인근에 있어 1호선, 4호선, 경의중앙선, GTX-A, 공항철도, KTX, SRT의 엄청난 노선이 지나간다. 이태원동이 바로 밑에 있어 이태원의 이국적인 분위기를 접하기 쉬운 곳이며 가을단풍로, 용산박물관, 한남동, 이촌동 모두 접근성이 뛰어나다.

용산4구역은 9,203평이며 토지등소유자는 약 336명이다. 아직 후보지 선정도 안 된 극극초기 단계이기에 토지이용계획도가 없다. 그래서 용도지역은 2종일반주거지역까지 종상향된 것을 가정하여 계산했다. 재개발 구역이기에 기존 용적률을 알 수 없기에 기존 용적률은 보수적으로 160~200%로 계산하는 편이지만 150%로 가정했는데 이는 현재 1종일반주거지역이기에 좀 낮게 가정했다. 용적률은 최대 250%까지 상향된다고 가정했다.

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기존 연면적은 13,804평이고 용적률 최대 250%를 적용한 연면적은 20,246평이다. 임대주택 면적은 10%로 2,024평, 정비기반시설은 5%로 1,012평로 가정하였고 상가는 최소로 500평 정도로 가정했다. 일반분양 면적은 2,906평이다. 용적률이 낮은 만큼 일반분양을 지을 면적이 적고 앞으로는 인허가도 까다로워지고 임대주택 세대수도 증가할 수 있어 사업성이 좀 떨어질 수 있다.

공사비는 평당 1,000만원으로 매우 높게 잡았다. 이유는 관리처분인가 상황으로 가면 기존에 싸게 잡았던 공사비라도 상승하는 경우가 부지기수이기 때문이다. 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티, 경비실 등을 고려하여 1.8배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 3,644억이다. 기타사업비는 철거비, 설계비, 감리비, 용역비, 국공유지매입비, 예비비, 금융비용, 세금 등을 고려하여 700억으로 가정했다. 총 비용은 4,344억이다.

아직 후보지 신청단계로 구역지정이 안 되어 프리미엄은 붙지 않았다. 주변 남산권벨트 재개발 구역의 거래된 평당가는 3,500만원~6,500만원 수준이다. 공시지가는 올라서 용산도 평균 20~30% 수준으로 오른 것을 보여준다. 현재 가칭 용산4구역의 공시지가는 1,600만원~2,800만원 수준이다. 그래서 평균 값인 2,200만원에 감정평가액 보정률을 곱했다. 감정평가액 보정률은 1.4~.18배 중 1.5배하여 계산하면 3,300만원이다. 조합원 총 종전자산평가액은 4,555억이다.

임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 300억이다. 상가는 평당 4천만원으로 가정하면 상가수익은 200억이다. 일반분양가는 평당 8천만원으로 현재 거래되는 매물 수준으로 했다. 용산구가 서울 강남3구급이라고 해도 한남, 이촌에 비하면 입지가 떨어지는 것은 어쩔 수 없다. 그래서 평당 8천으로 가정하여 계산하면 일반분양 수익은 2,324억이다. 총 수익은 9,726억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.18이다. 비용을 크게 잡았음에도 불구하고 높은 분양가 덕에 사업성이 꽤나 높게 나왔다. 만약, 조합원이 25평을 보유하고 있다면 감정평가액을 평당 3,300만원으로 가정했으므로 8억 2,500만원이다. 여기에 비례율 1.18을 곱하면 권리가액은 9억 7,350만원이다. 조합원 분양가는 평당 5천으로 가정했으므로 25평이면 12억 5천만원이다. 그렇다면 조합원 분담금은 2억 7,650만원이다. 하지만 향후 비용이 증가하거나 감정평가액이 상승한다면 비례율은 다소 감소할 수 있다.