하안주공의 대장은 단연코 하안주공 12단지이다. 최근 하안주공 12단지는 정비, 설계를 비롯한 기타 협력업체의 라인업을 구성하고 차근차근 재건축을 위한 준비를 이어가고 있다. 설계에 대한 컨소시엄을 구성하고 7곳의 협력사를 조기에 선정했다. 이렇게 대장주인 하안주공 12단지가 재건축을 위한 준비를 해가면서 나머지 하안주공 역시 재건축의 바람이 불고 있다. 광명은 "하수구탄광촌"의 하나의 구역이다. 현재 광명은 다주택자 중과로 인해 서울 최상급지가 조정을 받으면서 나머지 중하급지가 상승하는 수혜를 받고 있는 곳이다.

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오늘은 광명 하안주공 3, 4단지 통합 재건축 정비구역 지정 사업성 분담금 분석입니다.

하안주공 3, 4단지는 벌써 통합 재건축의 진행을 착착 진행 중이다. 비록 이제 정비구역으로 지정된 상태이지만, 광명의 철산주공이 재건축되어 14억 이상의 분양가가 완판한 성공사례를 보고 아직은 많이 남았지만 언젠가는 재건축이 될 별이다. 25년 5월 하안주공 3, 4단지 재건축사업 정비구역 지정 및 사업시행자 지정, 지형도면을 고시했다. 하안주공 5단지에 이어 두번째로 정비구역으로 지정되어 현재 조합설립인가를 위한 조건을 달성하려고 한다.

사업계획에 따르면 사업면적이 총 38,571평이고 정비사업을 거쳐 총 4,119세대를 지으려고 한다. 계획인구는 9,886명인데 현재 3세대가 2,220세대이고 4단지가 1,346세대로 총 3,566세대이다. 약 600세대를 늘리는 것이 목표인데 하안주공이 약간 용적률이 높아 사업성이 철산주공에 비해 떨어지기 때문이다. 철산주공에 비해 7호선과의 거리도 멀다는 단점이 있긴 트램등의 호재와 g밸리 배후 주거지란 이점도 있다.

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하안주공 3단지는 총 용적률이 163%, 4단지는 195%로 3단지가 세대수와 용적률에 따른 사업성이 더 좋다. 지구단위계획에 의하면 현재 2종일반주거지역에서 3종으로 종상향하여 용적률을 높여 사업성을 높이는 전략을 취하려고 한다. 오래된 아파트인만큼 아직 중앙난방이고 제2경인선, 인천2호선 연장 호재가 있지만 아직 예타 통과 전이다. 하안주공 3, 4단지는 올해 목표로 시공사 선정공고를 내고 시공사를 선정하며 통합심의 통과를 연내 마무리하려고 한다.

​하안주공 3, 4단지의 통합 재건축을 추진하는 사업면적은 38,571평(상가 제외 37,058평)이고 상가는 약 1,513평이다. 평균 용적률은 179%이며 3종일반주거지역으로 상향된다면 최대 300%까지 가능하다. 하지만 이번 정권에서는 임대주택 비율을 높이는 방향으로 가기에 높은 용적률을 적용하면 할수록 더 높은 임대주택 비율을 요구할것이다. 그래서 용적률은 270%까지 상향한다고 가정하였다.

기존 연면적은 66,333평이며 용적률을 270%까지 올린다면 최대 연면적은 100,056평이고 최대 용적률을 적용하지 않는 대신, 임대주택 비율을 12%(12,006평)로 가정, 정비기반시설 면적을 10%(10,056평), 상가 1,500평을 가정하면 일반분양 면적은 10,161평이 나온다.

공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 요즘은 서울 핵심지 뿐만 아니라 서울 내부라면 평균 공사비가 매우 올라 900~1,000만원 수준이다. 그런 만큼 사업성이 크게 나오지 않는 이상, 많은 시공사들이 사업을 꺼려한다. 그 예로 성수전략지구 역시 유찰된 적이 있고 사업성이 나오지 않는 지방의 재개발/재건축의 경우 건설사들이 참여하지 않고 있다. 그런 만큼 건설사의 피해가 점점 늘어나고 있다.

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총 연면적은 옥상, 커뮤니티, 지하층 등을 고려하여 1.8배하여 계산했다. 총 연면적은 약 180,100평이다. 총 공사비는 16,209억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 예비비, 설계비, 조합운영비, 세금, 금융비용 등이 포함되며 약 3,200억으로 가정했다. 총 비용은 19,409억이다.

공시지가를 보면 3, 4단지 평균은 약 1,472만원이다. 감정평가액은 보정률 1.2~1.6배하여 1.4배하여 계산했다. 계산을 하면 2,060만원이다. 조합원들의 평균 평당가를 2,060만원으로 계산하면 총 종전자산평가액은 13,664억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 4천만원으로 계산했다. 평당 4천이면 현재 분양된 철산역 자이 분양가 수준이다. 이렇게 높은 분양가로 계산하지 않으면 수익성이 나오지 않기에 조합원 분양가를 높게 잡았다. 평당 4천으로 계산하면 조합원 분양수익은 26,533억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,800억이다.

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상가는 평당 4천만원으로 가정하면 상가수익은 60억이다. 일반분양가는 평당 5,000만원으로 가정했다. 아무래도 신축이라고 해도 철산주공에 비해 입지가 떨어지기에 미래가치가 있더라고 해도 현재 철산주공 수준의 분양가로 계산했다. 25평은 12억 5천, 34평은 17억원 수준이다. 일반분양 수익은 5,080억이다. 총 수익은 33,473억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.02이다. 높은 분양가에도 불구하고 애매한 비례율인데, 이는 높은 공사비를 가정했기 때문이다. 처음부터 높게 잡았긴 했지만 관리처분인가 시점이 된다면 이정도 공사비가 일상이 될 수도 있다. 조합원의 종전자산평가액이 평당 2,060만원으로 25평이면 5억 1,500만원이다. 비례율을 곱한 권리가액은 5억 2,530만원이다. 조합원 분양가를 평당 4천으로 높게 잡았으므로 25평이면 10억이고 분담금은 4억 7,470만원이다.

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이렇게 보았듯이 용적률 상향을 받고 공사비를 줄인다면, 조합원들의 분담금을 줄일 수 있다. 그러므로 최대한 공사비를 적게, 사업은 최대한 빠르게 진행시키는 조합장이 있다면 그 사람을 선출하여 최대한 빠르게 사업을 진행해야 내 분담금을 낮출 수 있다.