북아현뉴타운은 마포와 붙어있지만 마포는 아니고 서대문구의 재개발 구역이다. 벌써 16년째 표류 중인 재개발 구역도 있을 정도로 북아현뉴타운은 재개발의 명과암을 보여준다. 2000년대 초반 뉴타운 사업 지정 이후 대침체의 발생으로 한동안 사업이 지지부진했다. 그러면서 지분쪼개기도 발생하고 구역도 잘게 나눠졌다. 구역 내 충정로, 냉천구역은 따로 재개발을 진행하여 돈의문 센트레빌로 탄생하고 남은 건 2구역과 3구역이다. 덩치가 큰 편인 3구역은 특히, 여러 갈등으로 인해 오래 걸리고 있다.

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오늘은 서대문구 북아현뉴타운 3구역 표류 사업성 분담금 분석입니다.

북아현뉴타운 3구역은 4,774세대의 매우 큰 구역으로 조합이 문제도 많고 조합과 서대문구청과도 갈등도 많았다. 이렇게 구역이 크면 클수록 사람들과의 갈등이 매우 많을 수 있고 그 때문에 16~18년째 표류하고 있다. 북아현3구역은 사업 주체인 조합이 행정기능을 상실하여 사실상 마비되었다. 최근 조합장과 임원을 포함한 16명 중 14명이 사퇴하며 집행부가 붕괴되었다. 갈등의 이유는 사업시행계획 변경인가 반려 후이다. 즉, 사업시행계획에서 건축 규모와 배치, 기반시설 조성 방안을 담는 핵심 인허가 단계를 통과시키지 못했다.

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3구역 집행부는 23년 말 반려인가를 신청했지만 서대문구청이 이를 반려했다. 조합은 처분 취소 소송을 제기했으나 24년 8월 법원이 구청의 변경인가 반려 처분이 적법하다고 판결했다. 이 판결 이후 책임론이 나오면서 집행부의 책임을 묻고 조합원 간의 갈등이 격해졌다. 집행부가 사퇴하자 구청에선 사업 정상화를 위해 전문관리인 도입 문제를 제기했다. 전문관리인은 조합 임원 해임이나 직무 정지 등으로 정상적인 업무수행이 어렵다고 판단될 때 지자체장이 외부 전문가를 선임해 조합업무를 관리하도록 한다.

일부 조합원들은 전문관리인의 권한 범위와 책임 구조가 불명확하여 반대하였다. 외부 사람이 들어와 조합의 의사결정에 개입하면 또 다른 갈등을 불러일으킬 수 있다는 우려 때문이다. 이렇듯 아직 사업시행인가만 11년도에 마무리한 상황에서 무려 18년이나 표류하며 재개발이 길어지고 있다. 이는 시대에 따른 상황도 있지만, 내부의 갈등이 너무 심하여 길어지는 것도 있다. 재개발의 핵심은 속도이지만 사공이 많으면 배가 산으로 간다는 말을 가장 잘 표현한 곳이 북아현 3구역인 것 같다.

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북아현뉴타운은 온라인상 북조선뉴타운이라고 불리는 이유가 있다. 북아현2구역은 1+1 분양신청을 받았지만 사업성의 이유로 토지조건 확보를 위해 큰 지분을 준 사람들에게 그냥 큰 평수 먹고 떨어져라고 한 것과 북아현3구역은 특정사업방해자에 대해 전매를 한 사람들에게까지 불이익을 주려고 한 전근대적 연좌제에 가까운 조합정관변경을 시도했기 때문이다.

북아현3구역은 08년도 조합설립인가를 받고 11년도 사업시행인가를 받았다. 시공사 선정까지 끝마쳤는데 최초 사업시행인가 당시에는 마포가 이렇게 높은 가격은 아니었다. 그래서 최초 조합원 분양신청 당시에는 많은 사람들이 현금청산을 선택했다. 그러다 서울 부동산이 급등함에 따라 현금청산을 선택했던 조합원들이 다시 분양신청을 하면서 설계변경을 하고 이게 21년 통과되었다.

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북아현3구역은 263,100제곱미터에 달하며 총 5천세대 이상을 조성하는 사업이다. 사업면적 79,727평이고 용적률 252%로 상향시켰다. 재개발 구역이기에 기존 용적률을 알 수 없기에 용적률은 160~200% 사이에서 보수적으로 180%로 가정하면 기존 연면적은 143,508평이며 용적률 252%를 적용한 연면적은 200,912평이다. 임대주택은 750세대이고 평수는 25평 이하(15,000평), 근린생활시설은 8,235평, 정비기반시설 면적은 24,894평이므로 일반분양 면적은 9,275평이다.

과거 공사비가 300만원에서 745만원까지 튀어 통 비용이 3조 이상까지 증가했다. 여기에 더해서 정권의 기조가 임대밭을 만들겠다는 의도이기에 건설사들이 위험한 곳에는 수주를 꺼리고 있다. 공사비가 증가하는 것과 함께 분양가도 올라가겠지만 현재 대출규제가 강력하여 현금 여력이 없는 사람들은 결국 청약을 넣지 못하는 현실이다.

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공사비는 조금 더 상승했다고 가정하여 평당 800만원에 지하, 옥상, 커뮤니티, 경비실 등을 고려하여 연면적에 1.8배를 곱하여 계산했다. 총 공사비는 28,931억이다. 여기에 정비기반시설 역시 평당 800만원으로 계산하면 1,991억이다. 기타사업비는 이때까지 지체된 소송비, 설계비, 감리비, 조합운영비, 금융비용, 예비비, 세금, 국공유지매입비, 철거비 등을 고려하여 5,600억으로 가정했다. 총 비용은 36,522억이다.

매물들을 보면 현재 거래되는 평당가는 4천만원~1억 2천만원 수준이다. 공시지가를 보면 평당 2,200만원부터 3,800만원까지 다양하다. 그래서 감정평가액은 중간값인 평당 3,000만원에 보정률을 곱하여 계산했다. 보정률은 1.2~1.6배 중 1.4배하여 4,200만원으로 계산했다. 총 종전자산평가액은 60,273억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 6천만원으로 가정했다. 당초 기존에 예상했던 분양가보다 훨씬 오른 분양가이고 대신, 공시지가 역시 오르기 때문에 감정평가액 역시 오를 것이다. 조합원 분양수익은 86,104억이다. 상가는 평당 5천만원으로 가정하면 상가수익은 4,117억이다.

임대주택은 평당 1,500만원으로 가정했다. 임대주택 수익은 2,250억원이다. 일반분양가는 평당 8천으로 가정했다. 평당 8천이면 거의 서울 상급지인데, 마포구가 아닌 서대문구에서 평당 8천이면 높다고 생각할 수 있다. 그런데 마포 공덕지구와 근접하며 교통망도 편리하고 엄청난 대단지인만큼 장점이 많고 일반분양 세대수가 적은 만큼 높게 가정했다. 평당 8천이면 25평은 20억, 34평은 27억 수준이다. 일반분양 수익은 7,420억이다. 총 수익은 99,891억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.05가 나온다. 공사비가 상승하고 시간이 길어짐에 따라 총 사업비용이 3조가 넘어가면서 조합원들의 분담금이 더 커진 것은 어쩔 수 없다. 게다가 평당 2억까지도 거래되었는데 실제 공시지가는 2,200만원 수준이라 거의 10배의 프리미엄을 주고 산 사람도 있다. 현재 서울의 가치는 점점 더 높아지지만 18년째 표류하고 있는 북아현3구역에 대해선 조합원들도 지쳐가고 있다.

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그런만큼 빠르게 집행부를 다시 구성하고 조합원들의 갈등을 최대한 봉합할 수 있도록 조치를 취해야한다. 물론 사람들이 많은 만큼 모든 갈등을 해결할 수 없지만 최대한 사업성이 좋게 빠르게 나아가야한다. 만약, 조합원이 20평으로 평당 4,200만원으로 가지고 있다면 종전자산평가액은 8억 4천만원이다. 권리가액은 1.05를 곱한 8억 8,200만원이다. 조합원 분양가는 평당 6천이므로 25평을 얻고자 하는 사람은 분양가 15억 - 권리가액 8억 8,200만원을 제외한 6억 1,800만원이다.