동작구 최상급지 중 하나인 노량진뉴타운이 이제 하나둘씩 완공 앞두며 분양을 시작했다. 노량진뉴타운은 총 9천세대를 공급하며 천지개벽이 이루어지며 2031년이면 전체 착공이 완료된다고 한다. 이렇게 신축 대단지가 생기게 되면 서울 내 대량공급이 가능하게 되고 어느 정도 서울 집값의 가격이 조정될 수 있다. 하지만 현재 정권의 뿌리가 신축 고급 아파트에 사는 사람들이 많아지면 보수화가 되기에 싫어한다.

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인허가가 까다로워지고 임대주택 비율이 늘어나고 소셜믹스로 한강뷰임대가 적용되겠지만, 어느 정도 공급 실패를 이해하고 있다. 그래서 정비구역 해제를 마구잡이로 할 수 없고 실적을 위해서라도 소규모 재건축/재개발의 공급은 이어가고 있다.

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오늘은 노량진뉴타운 첫 분양 노량진동 라클라체 자이드파인 로또청약 시세차익 5억 ?에 대한 포스팅입니다.

노량진뉴타운은 총 8개 구역으로 이루어져있다. 이 모든 구역이 해지되지 않고 모두 사업이 진행되고 있는 몇 없는 뉴타운이다. 동작구 구청장이 국토부 출신이라 재개발, 재건축에 잘 알고 이미 지주택도 가장 많은 성공 사례를 남긴 기록이 있다. 노량진뉴타운은 기준용적률 10% 상향, 법적상한용적률 1.2배 확대, 인허가 절차 축소 등의 혜택을 모두 받은 수혜주이다. 최근 동작구에 서부선 경전철인 트램 및 스타필드가 생긴다는 호재도 있어 동작구의 가치는 점점 더 높아지고 있는 중이다.

그래서 서울 핵심지 중 하나인 동작구는 용산, 강남, 여의도 모두 접근성이 좋아 선호도가 높았다. 하지만 신축이 부족한 것이 옥의 티였다. 하지만 흑석뉴타운이나 노량진뉴타운이 성공가도를 달리면서 앞으로 마포, 성동구급으로 가치가 높은 지역으로 자리매김 중이다. 이번에 분양하는 노량진뉴타운 6구역 라클라체자이드파인은 총 1,499세대이고 일반분양하는 세대수는 369세대 밖에 되지 않아 아쉬운 면이 있다.

일반공급이 적은 만큼 그만큼 분양가는 매우 높을 것으로 보인다. 1호선, 7호선, 9호선을 이용해 마곡과 여의도, 용산, 강남으로 환승없이 출퇴근한 최강의 입지이다. 노량진뉴타운 모든 구역은 하이엔드의 브랜드, 이미 프리미엄이 20억이 붙은 만큼 당첨된 사람은 시세차익 2~5억 이상의 로또청약이다. 아쉬운 것은 한강뷰가 불가능하며 흑석뉴타운에 비해 강남접근성이 떨어지지만 평지에 거주의무가 없다는 것이다. 토지허가거래구역이라도 청약은 실거주의무가 제외되기 때문이다.

​뉴타운 중에서 가장 처음 나오는 단지는 간을 본다고 가장 저렴하게 나오는 편이다. 그런데 분양가상한제가 아니라 완전한 로또청약은 아니다. 실거주의무 2년은 없지만 6.27대책으로 인해 최대 대출이 6억이고 25억 초과 아파트는 2억 밖에 대출이 되지 않아 엄청난 입지이긴 하지만 왠만한 현금부자가 아니라면 청약을 신청하기 어렵다.

라클라체자이드파인의 일반분양하는 세대수는 369세대이며 평형은 59A(132세대), 59B(9세대), 59C(28세대), 84A(65세대), 84B(91세대), 84C(20세대), 106A(24세대)이다. 평당가는 8천으로 가정했지만, 더 낮을 수도 있거나 더 높을 수도 있다. 투기과열지구이기 때문에 LTV는 40%, 계약금은 20%로 예상된다.

※ 모집공고일 : 26년 4월 3일

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※ 청약접수일 : 26년 4월 14일

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※ 당첨자발표일 : 26년 4월 22일

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※ 계약일 : 미정

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※ 입주예정일 : 28년 11월

서울 2년 우선거주하는 사람에게 우선순위가 주어지고 서울, 수도권 내 거주하는 세대주가 청약신청이 가능하다. 노량진뉴타운 라클라체자이드파인은 하이엔드 브랜드의 아파트로 분양가상한제 지역이 아니기 때문에 높은 분양가가 나올 것으로 예상된다. 그래서 완전 로또청약은 아니라 안전마진이 낮은 편이다. 하지만 청약은 토지허가거래구역이라도 거주의무 2년 의무가 붙지 않을 것으로 보인다. 하지만 6.27 대책의 규제로 인해 중도금 대출을 받으면 전입/처분 요건이 붙는다. 전매제한은 3년 이상, 재당첨제한 10년으로 예상된다.

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중도금 대출은 40%, 이자후불제 예상으로 잔금대출은 LTV40%, 2억 한도로 예상된다. 중도금 대출 60%가 아니라 40%라는 것은 20%는 내 돈으로 내야하는 것이다. 라클라체자이드파인은 59타입과 84타입을 고르게 분양하는데 투기과열지구이기 때문에 84타입의 경우 가점제 70%라 청약통장 점수가 높아야 한다. 그래서 점수가 낮은 사람이라면 특별공급에 지원하는 것이 당첨확률을 높이는 방법이다. 투기과열지구에서 신용대출 1년 이내, 1억 이상으로 집을 매수하면 대출이 회수되므로 주의한다.

흑석동의 아크로리버하임을 기준으로 가격을 비교해보았다. 84타입 분양가를 28억이라 가정했을 때, 직거래를 제외한 시세가 31~35억 수준이기에 시세차익은 2억~5억까지가 기대되는 바이다. 하지만 아무리 신축이라도 흑석뉴타운의 아크로리버하임의 입지는 이기지 못하여 아크로리버하임만큼 오를지는 미지수이다.