흑석뉴타운은 서울 동작구 내에서 가장 성공한 뉴타운 케이스이다. 아니, 서울 전체 뉴타운 중 손가락 안에 꼽을 정도로 성공한 뉴타운이다. 한강뷰는 물론, 서울 정중앙이라 용산, 광화문, 강남 모두 접근성이 좋다. 9호선까지 지나기에 9호선 급행을 탄다면 더 빠르게 갈 수 있다. 하지만 흑석12구역은 사실 아직 존재하지 않는 곳이다. 흑석10구역은 현재 존치관리구역으로 개발이 미뤄졌던 곳이다. 하지만 서울 신축의 희소성이 커지고 재개발 성공 사례를 이미 맛 보았기에 신통기획으로 추진하려고 한다.

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오늘은 흑석10구역 존치정비구역 재개발 추진 정비사업지정 중 사업성 분석입니다.

본래 재정비촉진지구 내에서 촉진지구 전체를 개발하는 것이 아니라 개발할 지역과 개발가능성이 있는 지역, 개발여건이 미비하여 존치하는 지역이 섞여있다. 그 중 개발하지 않고 존치시킬 구역이 존치관리구역이고 내가 재정비촉진지구 내 존치관리구역에 있는 물건을 산다면, 입주권이 나오지 않는다. 본래 존치관리구역은 재정비사업조건이 충족되지 않거나 기존의 시가지로 유지하고 관리할 필요가 있는 곳이기 때문이다. 하지만 그대로 존치하는 구역이기에 리모델링이나 신축을 짓는 것은 가능하다.

따라서, 재정비촉진지구 내 촉진구역이라도 존치정비구역인지, 존치관리구역인지 꼭 확인해야 한다. 존치정비구역은 흑석10구역이 추진하는 곳이고 재개발이 가능한 곳이고 흑석12구역은 존치관리구역에서 풀려야 재개발이 진행되는 곳이다. 가칭 흑석12구역은 엄밀히 말해 아직 존치관리구역이고 존치관리구역에서 해제되어야 재개발이 시작될 수 있다. 현재는 신속통합기획에 의해 재개발을 추진 중이다. 하지만 신통기획에 선정되지 않는다면, 내 재산을 날리는 것이니 조심해야 한다.

​흑석10구역은 흑석동 204-104일대로 사업면적은 13,903평이고 중앙대 병원 인근으로 위치가 좋지만 낮은 사업성으로 인해 사전타당성 용역 등을 거치며 인센티브를 최대한 받아 용적률 상향으로 사업성을 높이려 한다. 그간 흑석10구역은 자연경관지구이기에 도시규제지역에 대한 제약으로 종 상향에 따른 최대 용적률을 확보하지 못했다. 그러나 정비사업 공공기여 비율을 추가로 완화해 1단계 종상향 시 공공기여 비율을 15%에서 10%로 완화, 실제 추가된 용적률에 비례하여 적용하기로 했다.

하지만 서울시장이 바뀐다면 공공임대에 대한 비율을 늘리지 않는다면 재개발 인허가를 해주지 않을 것으로 보아 용적률 확대에 따른 공공기여 비율이 증가할 수도 있다. 흑석10구역은 재개발 구역이기에 기존 용적률을 160~200%로 가정하여 180%로 계산했다. 보수적으로 최대 허용 용적률을 250%로 일단 가정하여 계산했지만, 향후 인센티브로 인해 상향될 수도 있다.

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기존 용적률을 180%로 가정했으므로 기존 연면적은 25,025평이고 최대 허용 용적률 250%를 가정하여 계산한다면 34,757평이다. 임대주택 비율 15%(5,213평), 정비기반시설 10%(2,502평), 상가 500평을 계산한다면 일반분양 면적은 1,517평이다. 용적률을 상향시키지 않는다면 사업성이 꽤나 낮게 나올 수 밖에 없다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 흑석동은 서울 내에서도 중상급지로 평가받고 있고 흑석뉴타운의 아크로리버하임은 동작구 대장으로 30억 이상의 가치를 가지고 있다. 그런 흑석동이라면 높은 분양가가 적용되므로 그에 따른 고급스러운 자재 및 디자인이 적용될 것이다.

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연면적은 지하, 커뮤니티, 옥상 등을 고려하여 1.8배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 62,562 × 1천만원으로 6,256억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 예비비, 국공유지매입비, 금융비용, 세금, 조합운영비 등을 고려하여 1,500억으로 가정했다. 총 비용은 7,756억이다.

빌라의 거래된 시세는 아직 초기구역이라 거래된 평당가는 3~5천만원 수준이다. 공시지가를 보면 1천만원~2,000만원 수준이다. 그래서 평당 1,600만원으로 보정률을 곱했다. 보정률은 1.2~1.6배 중 1.5배하여 2,400만원으로 계산하면 조합원 총 종전자산평가액은 6,006억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 흑석동은 2.3~2.4급지의 중상위 입지로 높은 분양가를 기대해도 되는 곳이다. 흑석뉴타운의 34평 시세는 기본 25억 이상이라 조합원 분양가는 평당 6천만원으로 계산했다. 조합원 총 종전자산평가액은 15,015억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 78억이다.

상가는 평당 4천만원으로 계산하면 상가수익은 200억이다. 일반분양가는 평당 8천만원으로 가정했다. 평당 8천이면 25평은 20억, 34평은 25억으로 현재 신축으로 분양되는 서울 아파트 수준이지만 앞으로 공급절벽으로 서울 아파트 희소성으로 인해 분양가가 더 올라갈 수도 있다. 일반분양 수익은 1,213억이다. 총 수익은 16,506억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 총 종전자산평가액}이므로 1.45이다. 높은 비례율이 나온 이유는 조합원 총 종전자산평가액이 분양가에 비해 낮은 덕분이다. 하지만 흑석동의 감정평가액은 향후 더 올라갈 확률이 매우 크므로 비례율은 더 낮아질 것이다. 만약, 조합원이 34평을 가지고 있고 평당 2,400만원으로 계산하면 8억 1,600만원이다. 권리가액은 비례율 1.45를 곱하면 되므로 11억 8,320만원이다. 조합원 분양가를 평당 6천으로 가정했으므로 34평이면 18억 6천만원이므로 분담금은 6억 7,680만원이다.