대방대림은 한 때 압구정도 제쳤다는 평을 받았다는 동작구 단일 단지 중 세번째로 큰 단지라 한다. 뭐 지금은 상대도 안되는 상태지만 대방대림이 96년 33평이 2억 7천만원이었다고 한다. 대방대림은 과거 공군부지 부지 일대를 대림산업이 매입하여 93년 준공한 아파트이다. 대형평수가 많아 용적률의 인센티브만 받는다면 충분히 재건축을 해도 사업성이 좋을 것으로 보인다. 동작구 단일 단지 중에서 현재 재개발이 완료된 흑석자이, 신동아 리버파크 다음으로 큰 규모의 아파트로 총 세대수가 1,628세대나 된다.

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오늘은 동작구 대방대림 재건축 용적률 상향 사업성 분담금 분석입니다.

대방대림은 최근 33평이 18억의 시세를 찍으면서 거의 평당 6천만원에 도달했다. 신길초등학교를 안고 있는 초품아이기도 하면서 신림역 서울지방병무청역 초역세권이다. 1호선 대방역과는 거리가 좀 멀지만 노량진뉴타운의 배후 지역으로 노량진뉴타운이 재개발된다면 수혜를 받을 것으로 보인다. 현재 동작구가 굉장히 개발이 많이 진행 중이고 게다가 순항 중이기도 해서 노량진뉴타운의 엄청난 세대수 + 대방동 외 다른 사당, 상도동 역시 개발되면 동작구가 앞으로 더 높은 평당가의 지역구로 성장할 면모를 보인다.

신림선은 잘 알려지지 않은 노선이지만 여의도까지 환승 없이 갈 수 있고 2호선과 7호선을 환승할 수 있기에 강남까지 빠르게 갈 수 있는 장점이 있다. 단점은 신림선 역시 대심도가 GTX 못지 않게 깊다. 대방대림 아파트 자체의 상권인 쇼핑타운이 단지 바로 옆에 있다. 오래되었지만 커뮤니티 시설도 있지만 동작구 자체가 경사가 높은 편이지만 대방대림은 신길이나 다른 상도동과는 비교하면 높지 않다.

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대방대림은 24년부터 재건축추진위원회를 출범하면서 재건축을 위한 준비를 해나갔다. 수차례 입주민 대상 설명회를 개최하며 삼성물산, GS건설, 포스코이앤씨, 대우건설 등의 대형 건설사들의 주목까지 받았다. 다만, 용적률이 높다는 것이 불안요소이다. 무려 기존 용적률이 272%라 용적률의 상향이 크게 있지 않은 이상 사업성이 나오지 않아 리모델링으로 선회할 수 있다.

그래도 신림선 초역세권이라 "역세권 정비사업"을 통해 법적 상한 용적률을 최대 1.3배까지 적용받아 390%까지 달성하겠다고 하지만 아직 합의점을 찾지 못했다. 왜냐하면, 앞으로 서울시장이 바뀌게 된다면 지금보다 더 높은 비율의 임대주택을 설립하지 않는다면 허가를 해주지 않을 것이고 임대주택 비율이 올라가면 갈수록 사업성은 떨어져 시공사들이 참여하지 않는다.

대방대림의 구역면적은 21,465평이고 기존 용적률이 272%이므로 기존 연면적은 58,384평이다. 용적률 390%까지 적용된다면 연면적은 83,713평이지만 임대주택 비율 15%(12,557평), 정비기반시설 10%(8,371평), 상가 500평을 가정하면 일반분양 면적은 3,901평이다.

공시지가를 보면 2,500만원~3,300만원 수준이라 평당 2,900만원으로 계산했다. 감정평가액 보정률은 1.2~1.6배하는데, 1.4배로 계산했다. 감정평가액은 평당 4,060만원이다. 총 조합원 종전자산평가액은 기존 연면적 × 평균 감정평가액으로 23,703억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 6천만원으로 가정했다. 조합원 분양가를 평당 6천이면 현재 거래된 매물들의 시세 수준이다. 조합원 분양수익은 35,030억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,883억이다. 상가는 평당 4천으로 가정하면 상가수익은 200억이다.

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일반분양가는 평당 8천만원으로 가정했다. 일반분양을 높은 분양가로 잡은 이유는 일반분양가를 높게 받지 않으면 사업성이 떨어지기 때문이다. 그런데 일반분양 면적이 3,901평 밖에 되지 않아 평당 8천으로 가정하면 25평은 20억, 34평은 27억 2천만원으로 매우 높은 가격으로 수익성을 높였다. 일반분양 수익은 3,120억이다. 총 수익은 40,233억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.97이다. 높은 분양가로 잡았음에도 불구하고 비례율은 1을 넘지 못한다. 그리고 용적률도 최대 상향 수준인 390%인데도 불구하고 말이다. 그래서 용적률 상향이 이루어지지 않고 높은 분양가가 아니라면 사업성이 떨어지는 것을 감안해야 한다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 4,060만원으로 25평이라면 10억 1,500만원이다. 비례율이 0.97이므로 권리가액은 9억 8,455만원이다. 평당 6천으로 가정했을 때, 분양가가 15억이므로 분담금은 5억 1,545만원이다.