용산의 한남뉴타운은 향후 압구정동과 성수동과 같이 현재 반포를 뛰어넘는 최상위 입지가 될 것이다. 반포, 잠실이 지금은 부동의 원톱이지만 이는 신축이기 때문이다. 따라서, 압구정동이 재건축되고 한남뉴타운이 신축으로 탄생하고 성수동이 성수전략지구로 10~30년 뒤 탄생한다면 여기가 앞으로 1급지, 그 아무도 넘 볼 수 없는 곳이 되는 것이다. 한남뉴타운 중 벌써 철거가 진행되고 최신 신축의 초호화 아파트가 건설되고 있는 곳도 있지만, 아직 1구역이나 5구역 같은 경우는 초기 단계이다.

​

그래서 5구역은 조합설립인가 이후 시공사 선정을 거치고 통합심의 진행 중이다. 오늘은 용산 한남뉴타운 5구역 아크로한남 사업성 분담금 분석입니다.

한남뉴타운은 총 1~5구역으로 지정된 용산의 재개발 구역이다. 한남동은 서울의 강북에서 가장 정중앙으로 CBD, YBD, GBD 인접성은 물론 한강, 남산과 용산공원 등의 녹지환경도 풍부하며 조용하고 평화로운 분위기를 가진다. 게다가 초호화 고급 주택지들이 몰려있어 치안으로도 매우매우 안전한 곳이라 볼 수 있다. 나인원한남이나 한남더힐 같은 경우 경비원이 상시 지키고 있고 현재 100억을 그냥 넘는 수준의 고급 주택이다.

​

전체적으로 남산을 끼고 있는 관계로 고층으로 허가가 나지 않아 층고는 낮고 건폐율이 높은 방향으로 설계되었다. 매우 좋은 입지이지만 그 때문에 지분 쪼개기를 비롯하여 조합원간의 이해 충돌이 많아 03년도에 뉴타운으로 지정되었지만, 아직 완공된 곳은 없다. 1구역은 이제 신통기획으로 진행하고 있고 2~5구역은 개발이 완료되면 무려 12,300세대의 초대단지가 조성되고 2구역은 관리처분인가, 3구역은 철거 및 공사 중, 4구역과 5구역은 사업시행인가 상태이다.

한남뉴타운 5구역의 시공사는 대림건설의 "아크로"이며 아파트명은 "아크로한남"이다. 한남 5구역은 동빙고동 60번지 일대, 구역면적이 141,186㎡이며 재개발을 통해 지하 6층~지상 23층의 아파트 51개동, 2,592세대의 대단지가 세워진다. 아직은 시공사 선정까지 완료되어 갈 길이 많이 남았지만, 연내 통합심의를 거친 후 사업시행인가를 목표로 하고 있다.

한남뉴타운 5구역의 구역면적은 42,783평이고 용적률은 221%가 적용되고 지하 6층~지상 23층, 임대 390세대로 총 2,592세대에서 임대아파트는 6.6% 수준이다. 대신, 남산으로 인한 고도제한 때문에 용적률이 낮기에 임대주택 비율이 낮게 설정되었다. 재개발이기에 기존 용적률을 알 수 없어 160~200%에서 170%로 가정했다.

​

기존 용적률을 170%로 가정하면 기존 연면적은 72,731평이고 221%를 적용한 연면적은 94,550평이다. 정비기반시설 및 공공용지의 합계 면적은 10,913평, 임대주택 6.6%로 39~59㎡의 평균인 45㎡로 390세대를 가정(5,318평)을 가정하면 일반분양 면적은 5,588평이다.

공사비는 최대 수준인 평당 1,200만원으로 가정했다. 한남뉴타운은 대한민국 창설 이래로 가장 좋은 입지이고 소수의 사람들만 입주할 수 있는 곳이다. 아무리 비싸더라도 돈 있는 사람이 몰리는 곳이다. 게다가 분양가상한제까지 적용되어 로또청약이라 그 대기수요는 어마무시하다. "나만 돈이 없을 뿐, 세상에는 돈 많은 사람"이 많다. 그렇기에 한남뉴타운은 평당 1억 이상이라도 완판 확정이다.

​

공사비는 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산하면 20,422억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 설계비, 국공유지매입비, 금융비용, 이주비 대출, 세금, 예비비 등을 고려하여 총 공사비의 20% 정도를 계산하여 4천억을 가정했다. 총 비용은 24,422억이다.

한남뉴타운 5구역 거래가는 무려 평당 2억 이상도 있다. 토지의 경우 90㎡ 이상을 가져야 재개발 입주권을 받을 수 있는 조건이 된다. 토지 시세도 평당 9천만원 정도이다. 공시지가는 빌라임에도 불구하고 무려 평당 6천만원~7천만원이다. 감정평가액은 보정률 1.2~1.6배 중 1.3배하여 평당 8,450만원으로 계산했다. 총 조합원 종전자산평가액은 61,457억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 근린생활시설 수익으로 이루어진다. 하지만 근린생활시설은 포함되지 않았기에 제외했다. 조합원 분양가는 평당 1억으로 가정했다. 조합원 종전 자산평가액이 무려 8,450만원이기에 9천만원 이상이 되지 않는다면 전혀 수익이 나지 않기에 조합원 분양가도 평당 1억으로 계산했다. 조합원 분양수익은 72,731억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 797억이다.

​

일반분양가는 평당 1억 2천만원으로 가정했다. 평당 1억 5천이면 25평은 37억 5천만원, 34평은 51억이다. 현재 한남뉴타운 거래된 매물의 거래가가 평당 2억인 것을 생각하면, 평당 1억 5천이라도 충분히 소화될 것이다. 일반분양 수익은 8,832억이다. 총 수익은 82,360억이다. 한남뉴타운은 재개발 구역이기에 투지과열지구에서 관리처분인가 이후에 조합원 지위가 양도금지된다. 그래서 현재는 거래가 가능하지만, 이주비 대출이나 재당첨제한의 문제가 있다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.95이다. 공사비도 평당 1,200만원으로 매우 높게 잡은 것과 함께 재개발 구역이고 지분쪼개기가 성행했던 곳이라 왠만한 높은 분양가가 아니라면 비례율 1을 넘기 힘들다. 게다가 공시지가가 무려 6천만원 이상인 곳이기에 조합원 감정평가액도 매우 높다. 임대주택 및 정비기반시설 등의 면적도 많아 일반분양하는 세대수가 적은 것도 총 수익을 감소시키는 원인이 되었다. 그리고 용산은 분양가상한제 이슈까지 있어 일반분양가에 분양가상한제가 적용된다면 조합원의 분담금은 더욱 커진다.

​

만약, 조합원의 종전자산평가액이 평당 8,450만원 수준으로 25평이라면 21억 1,250만원이다. 권리가액은 비례율 0.95를 곱하면 20억 6,875만원이다. 조합원 분양가를 평당 1억으로 가정했으므로 25억이고 분담금은 4억 3,125만원이다.