동대문구는 서울 성북구, 중랑구, 성동구, 광진구와 접하며 청량리시장, 경동시장, 풍물시장 등 시장으로 유명한 곳이다. 경희대나 한국외대, 서울시립대 등 인서울 유명 대학교도 동대문구에 있어 월세가 꽤나 비싼 곳이다. 특히, 동대문구 중심의 청량리는 동대문구 뿐만 아니라 서울 정중앙에 위치하여 8개의 열차가 지나는 최고의 교통 중심지로 발전하고 있다. 서울 부도심으로 성장하고 향후 상업과 일자리지구로써의 역할도 병행할 것으로 보이는 곳이 바로 동대문구 청량리이다.

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오늘은 동대문구 신이문2구역 재개발 정비구역 지정 임박 사업성 분담금 분석입니다.

동대문구 신이문2구역은 과거 정비구역에서 해제된 아픔을 가지고 있다. 많은 재개발 구역이 그랬듯이, 세계금융위기를 맞고 경제위기가 찾아왔다. 그러면서 부동산 침체기가 왔고 박원순 시장의 뉴타운 탈출제도인 일몰제로 우후죽순 정비구역이 해제되었다. 그렇게 해제된 곳은 벽화나 그리면서 노후화되었다. 그러면서 서울 부동산 상승과 함께 다시 주민제안으로 재개발 및 재건축을 추진하는 곳이 많아졌다.

신이문2구역은 06년 정비구역에서 해제되고 2017년에서 재정비촉진구역에서도 제척되었다. 그렇게 10년 이상이 지나고 "역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발"이란 방식으로 다시 시작한다. 3월 안에 정비계획 수립 및 정비구역 지정안을 공람시키는 것을 목표로 한다. 22년 6월 서울시에서 "역세권 장기전세주택 건립 운영기준"을 시행하면서 역세권 내 장기전세주택 공급을 조건으로 내세우면서 재개발이 시작된 케이스이다.

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신이문2구역의 핵심은 "준주거지역"으로 용도지역 상향으로 용적률을 400% 이상 올리는 것이다. 그래서 기존 2종일반주거지역(7층)에서 전면 준주거지역까지 종상향되어 고밀도 개발이 가능해졌다. 기준 용적률을 190%에서 인센티브 등을 통해 최대 439%까지 완화되어 최고 36층의 7개동 규모로 개발한다. 교보자산신탁사와 함께 MOU를 맺고 사업구조 검토, 자금조달 및 리스크 관리를 추진한다.

전체 토지등소유자 167명에 분양 주택 세대수가 481세대라서 사업성이 뛰어난 곳이다. 게다가 1호선 신이문역 초역세권이며 차량 10분 내 청량리역을 이용할 수 있다. 청량리역은 향후 GTX-B, C 및 다른 6개의 노선들이 지나면서 차세대 교통 요충지로 주목받고 있다. 게다가 동부 간선도로 역시 접근성이 우수하고 인근에 대학 및 의료, 생활 인프라가 많아 주거 선호도가 높다.

건축계획에 따르면 동대문구 이문동 170-65번지 일대로 5,455평의 면적에 최대 용적률은 439%가 적용된다. 전체 5,455평에서 정비기반시설 면적이 362평, 공동이용시설이 986평이라 아파트가 지어질 면적은 4,107평이다. 총 연면적은 용적률 439%를 적용하면 18,029평이고 기준 용적률은 재개발이라 알 수 없으므로 160~200% 중 180%를 적용하여 7,392평으로 가정했다.

이 중 임대주택 비율이 전용면적 40㎡ 수준으로 39세대인 472평이고 장기전세주택의 경우 완화된 용적률의 126% 정도를 공급해야 한다. 즉, 126.58% × 16,806㎡으로 6,466평이다. 일반분양 면적은 조합원 면적과 장기전세주택 면적, 임대주택 면적을 제외한 값으로 3,699평이다.

공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 평균 850만원 대의 서울 공사비는 비록 역세권 개발의 일환으로 공사비가 좀 저렴하더라도 평당 900만원으로 가정했다. 총 연면적에 지하층, 옥상 등을 고려하여 용적률에 1.8배를 하여 계산했다. 총 공사비는 3,245억이다. 기타사업비는 국공유지매입비, 철거비, 감리비, 설계비, 예비비, 조합운영비, 세금, 금융비용 등이 포함되어 500억으로 가정했다. 총 비용은 3,745억이다.

현재 거래된 매물을 보면 평당 2,200만원 수준에 최근 거래되었다. 공시지가는 평당 1,200만원~1,800만원 수준이다. 현재 신이문2구역의 거래 내역이 매우 적어 아직 체계화된 실거래가는 없다. 그래서 공시지가는 평당 1,500만원으로 가정하여 보정률 1.3배를 하여 1,950만원으로 계산했다. 조합원 총 종전자산평가액은 1,441억이다.

총 수익은 임대주택 수익 + 일반분양 수익 + 조합원 분양 수익으로 이루어지지만, 해당 구역은 장기전세주택이 있어 장기전세주택은 전세로 들어오는 것이라 분양 수익에서 제외하였다. 조합원 분양가는 평당 4천만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 2,956억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 70억이다.

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일반분양가는 근처 래미안 라그란데를 참고하였는데, 라그란데 34평 시세가 14억이라 평당 4,500만원~5,000만원 수준이다. 그래서 일반분양가는 앞으로 신축이 더 귀해진다고 가정하여 동대문구 내 가장 높은 수준인 평당 6천만원으로 계산했다. 일반분양 수익은 2,219억이다. 총 수익은 5,245억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.04이다. 비례율이 나쁜 것은 장기전세주택 비율이 높기 때문이다. 장기전세주택이 일반분양 물량으로 나온다면, 엄청난 비례율이 나올 것으로 예상된다. 일반분양의 분양가도 꽤나 높게 계산했고 조합원 분양가도 높게 잡았는데 이유는 장기전세주택 비율이 높아 분양가를 높이지 않는다면 사업성이 나오지 않기 때문이다.

만약, 나의 종전자산평가액이 평당 1,950만원 수준으로 25평이라면 4억 8,750만원이다. 그리고 비례율이 1.04이므로 권리가액은 5억 700만원이다. 조합원 분양가를 평당 4천으로 가정했으므로 25평은 10억이다. 분담금은 4억 9,300만원이라 꽤나 많이 나온다. 이것을 보면, 아무리 용적률을 높인다고 해도 일반분양 면적이 적으면 비례율이 낮아 조합원의 분담금이 높게 나온다.