드래곤마운틴 용산은 그 유명한 한남동 외에도 이태원 참사로도 널리 알려진 이태원동, 동빙고동, 서빙고동, 장원영이 태어난 이촌동, 서울역 인근이지만 아직 개발이 많이 덜 된 후암, 청파 일대가 있다. 용산의 동부 생활권 중심에는 이태원과 한남동이 있다.

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이태원로는 미군부대를 배후지로 하는 지역으로 외국인들이 많이 거주하고 있고 지금도 외국인들이 많아 여기가 한국인지, 외국인지 헷갈릴 수도 있는 컬쳐쇼크를 가져다 준다. 서울의 중심부이지만 아직까지 땅값만 더럽게 비싸고 개발이 안 된 곳이 많아 재개발 떡밥이 계속 돌고 있고 재건축으로 신축이 된 곳도 드물다.

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오늘은 용산 이태원주공 남산대림 통합 재건축 ? 사업성 분담금 분석입니다.

이태원주공아파트는 남산대림아파트 바로 옆으로 통합 재건축 이슈가 있지만이태원주공에서 통합재건축을 거부하고 있다고 한다. 이태원 주공은 저층 아파트이기에 용적률이 상당히 낮고 평균 대지지분도 상당히 우수하기에 사업성이 나쁘지 않을 것으로 기대되지만, 고도제한이란 이슈가 있다. 이유는 남산 경관지구이기에 남산 경관을 방해하는 것에 대한 고도제한이 있었다. 하지만 남산 경관지구 고도제한 완화를 통해 최고 28미터까지 올릴 수 있어 사업성이 개선되었다.

이태원동은 서울 지하철 노선 중 가장 한가롭고 여유로운 노선인 6호선이 지나고 아쉽게도 6호선 역세권은 아니다. 그래도 광화문업무지구 인접, 용산공원이 오른쪽, 남산이 바로 위에 있고 서울역도 자동차를 이용하면 금방 갈 수 있다. 한남동, 이촌동 같은 최상위 입지는 아니지만 이태원 주공과 남산대림 역시 재건축을 통해 신축으로 태어난다면 현재 32평이 평당 6천이지만 평당 9천만원~1억 정도의 시세를 찍을 것으로 보인다.

​이태원주공은 기존 용적률이 92%라 매우 쾌적한 용적률을 가지지만 엘리베이터가 없어 불편하다. 평균 대지지분도 35평 이상이라 매우 높은 대지지분이기에 조합원들의 분담금 부담이 그리 크지 않을 것으로 보지만 공공임대에 대한 비율이 높아지면 그에 따른 일반분양 수익이 줄어든다. 과거엔 고도제한으로 인해 재건축 보다는 리모델링으로 선회하려 했지만 고도제한 완화 덕에 재건축으로 추진하는 방향으로 가고 있다.

이태원주공의 대지면적은 4,533평이고 130세대의 2종일반주거지역이다. 용적률 상향은 어려워 보이고 최고 용적률은 250%지만, 보수적으로 180%로 가정했다. 기존 용적률이 92%이므로 기존 연면적은 4,170평이고 용적률 180%를 적용한 연면적은 8,159평이다. 여기에 임대주택 15%(1,223평), 정비기반시설 10%(816평), 상가 500평을 가정하면 일반분양 면적은 1,450평이다.

공사비는 평당 1,100만원으로 가정했다. 연면적은 옥상, 커뮤니티, 지하층 등을 고려하여 1.8배하여 계산했다. 용산은 한남동, 이촌동 중심이라고 볼 수 있지만 이태원 역시 용산 소속에 나쁘지 않은 입지이기에 상당한 시공사가 들어올 것을 가정하여 높은 공사비를 적용했다. 총 공사비는 1,615억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 감리비, 설계비, 금융비용, 세금 등이 포함되고 300억으로 가정했다. 총 비용은 1,915억이다.

공시지가를 보면 평당 4,400만원~4,600만원 수준이다. 그래서 평당 4,500만원으로 가정하여 감정평가 보정률 1.2~1.6배 중 1.4배하여 평균으로 6,300만원으로 계산했다. 총 조합원 종전자산평가액은 2,627억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 7,000만원으로 가정했다. 현재 거래되는 시세 정도의 수준보다 조금 높게 조합원 분양가를 가정했고 25평이면 17억, 34평은 22억 수준이다. 조합원 분양수익은 2,919억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 18억이다.

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상가는 평당 4천만원으로 가정하면 상가수익은 200억이다. 일반분양가는 평당 8,000만원으로 가정했다. 일반분양가 평당 8,000만원이면 25평이면 20억, 34평은 26억 수준이다. 일반분양 수익은 1,160억이다. 총 수익은 4,297억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.9이다. 용적률을 보수적으로 180%로 잡고 임대주택 비율을 15%로 하다보니 일반분양하는 물량이 줄어듦에 따라 비례율이 낮아졌다. 아무리 분양가를 높게 잡더라도 사람들이 감당할 만한 분양가를 잡아야하는데, 지금 가정한 분양가 역시 충분히 높아 사람들이 감당할 수 있는지는 미지수이다. 여기서 비례율을 높이려면 당연히 용적률 상향 밖에 없다. 고도제한 완화에 따른 용적률 상향이 안 된다면 재건축보다는 정말 리모델링이 더 사업성이 있을 수 있다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 평당 6,300만원으로 32평을 가진다면 20억 1,600만원이다. 권리가액은 비례율 0.9를 곱한 값이므로 18억 1,440만원이다. 조합원 분양가가 평당 7천이므로 32평이면 22억 4천만원이다. 조합원 분담금은 4억 2,560만원이다.