양천구 목동, 대한민국 넘버2 학군지에 있는 목동 644-1번지 일대가 정비구역 지정되었다. 목동 같은 경우 서울 내에서도 2.1급지로 통할 만큼 엄청난 입지로 유명한데, 학군은 물론 CBD, YBD의 일자리지구와도 직주근접이 가능할 만한 곳이기 때문이다. 그런만큼 목동 신시가지 아파트가 재건축이 진행될수록 엄청난 시세 변동을 보여준다. 하지만 현재 정권에서 도정법에 의한 재개발, 재건축을 싫어하여 지체될 확률이 높다.

하지만 가로주택정비구역 같은 소규모 재개발, 재건축의 경우 향후 인허가 실적을 뽐내기 위해서라도 지원하며 진행시킬 것이다. 다만, 시장이 바뀔 경우 전시장 업적을 지우기 위해 나설 수도 있다. 하지만 조합이 설립된 곳은 이미 법인이 생겼기에, 아무리 서울 시장이라도 함부로 구역해지를 할 수 없다.

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오늘은 양천구 목동 644-1번지 모아타운 심의 통과 정비구역 지정 분담금 분석입니다.

양천구 목동 644-1번지 일대는 목동이긴 하지만, 마곡의 수혜를 받는 9호선 등촌역 역세권이라는 장점을 가진다. 9호선은 대한민국 최고의 노선인 만큼 9호선에 인접한 곳은 다른 곳에 비해 높은 시세를 가진다. 목동 644-1번지 모아타운의 경우 아쉬운 것은 목동 학군지와 거리가 좀 멀다는 것이다. 하지만 걸어서 가는 것이 멀다는 것인지, 목동 소속이라 목동 내 엄청난 학원가를 이용하기 좋다. 목동의 학원가는 5호선 오목교역 주변에 모여있으며 해당 구역에서 거리는 꽤 멀기에 자동차를 이용해야 한다.

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목3동 644-1번지 모아타운은 2월 12일 제2차 소규모주택정비 통합심의 소위원회를 열고 통합심의를 통과시키면서 기존 정비구역 지정계획에서 소규모 변경이 되었다. 기존 270세대의 토지등소유자가 있는 구역에서 아파트를 통해 677세대(임대 124세대)가 공급된다. 해당 면적은 7,113평이며 노후도는 71%라 이미 노후도가 높은 곳이라 모아타운이 아니더라도 도정법으로도 재개발이 진행할 만한 필수조건을 갖추었다.

이번 심의에서는 효율적인 토지이용과 인접 개발계획을 연계하기 위해 용도지역을 2종일반주거지역에서 3종일반주거지역까지 상향시켰다. 또한, 교통량 증가를 고려하여 4개 도로를 확폭하고 건축한계선 3미터를 지정하여 보행공간을 조성하였다. 아울러 고저차가 15.7미터에 달하는 북저남고 지형 특성을 고려하여 경사로 인해 생기는 레벨 차이를 완화시켰다.

목동 644번지-1일대는 24년 7월 30일 권리산정기준일로 지정했다. 그래서 24년 7월 30일 이후 신축빌라를 짓거나 다가구주택을 허물고 다세대주택을 짓거나 용도변경하면 현금청산된다. 사업구역 7,113평 중 92평은 어린이집, 685평은 도로 같은 정비기반시설, 742평은 존치구역으로 지정되어 아파트는 5,594평에서 지어진다. 이 중 아파트가 지어지는 면적은 3종일반주거지역까지 종상향을 받아 최대 300%가 적용된다.

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재개발 구역이기에 기존 용적률을 알 수 없지만 해당 구역은 노후빌라들이 모여있기에 160~200% 중 180%로 가정했다. 기존 연면적은 10,069평이고 용적률 최대 300%가 적용되면 연면적은 16,782평이고 임대주택 15% 2,517평을 가정하면 일반분양이 되는 연면적은 4,196평이다.

공사비는 평당 850만원으로 가정했다. 서울시 평균 공사비 수준이지만 향후 고급스러운 소재나 디자인이 적용될 경우 공사비가 오를 수 있고 시공사가 어떤 시공사인가에 따라서 달라질 수 있다. 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 기존 연면적에 1.8배하여 계산하면 총 공사비는 2,581억이다. 기타사업비는 철거비, 설계비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 감리비, 국공유지매입비 등이 포함되며 500억으로 가정했다. 총 비용은 3,081억이다.

해당 지역의 매물 실거래가를 보면, 평당 1,500만원~2,700만원까지 다양하다. 공시지가를 보면 평당 1천만원~2,000만원까지 다양하다. 그래서 평당 1,500만원에 감정평가액 보정률 1.2~1.6배 중 1.4배하여 2,100만원으로 계산했다. 총 조합원의 종전자산평가액은 2,114억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 상가 계획은 없기에 상가는 제외했다. 근처 아파트를 보면, 목동 롯데캐슬 마에스트로가 있는데, 32평이 12억 5천에 거래된 만큼 평당가가 4천만원이 넘는다. 캐슬 위너 같은 경우도 32평이 13억 수준이다. 그래서 조합원 분양가는 평당 3천만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 3,020억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 377억이다.

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일반분양가는 평당 5천만원으로 가정했다. 현재 서울시에 신축은 매우 귀해지고 전세도 멸종되는 수준이라 신축이 귀한 목동에 평당 5천이라도 충분히 완판될 확률이 높다. 일반분양이 평당 5천이라면 25평이면 12억 5천만원, 34평은 17억이다. 일반분양 수익은 2,098억이다. 총 수익은 5,495억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.14이다. 나쁘지 않은 비례율로 향후 공사비가 오르면 분양가 역시 올릴 수 있는 입지이기에 비례율이 높은 편이다. 만약, 조합원의 종전자산평가액이 평당 2,100만원으로 25평을 가진다면 5억 2,500만원이다. 여기에 비례율 1.14를 곱한 권리가액은 5억 9,850만원이다. 조합원 분양가를 평당 3천으로 잡았으므로 25평이면 7억 5천만원이고 분담금은 1억 5,150만원이란 분담금이 나온다.