노원구 하계동은 중계동과 더불어 노원구 중간에 위치하며 아파트의 비율이 높은 곳이다. 하지만 오래된 아파트가 많아 재건축을 추진하는 곳이 많다. 하계동은 중계동 근처라 중계동과 생활권이 겹치는 곳이 꽤 있고 서울 3대 학군인 중계학군을 이용할 수 있다. 하계동에는 대부분 오래된 아파트이고 오늘 소개할 하계장미 역시 안전진단 통과 후 현재 정비구역 지정 후 다음 단계를 진행하고 있다.

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최근 대통령이 양지금호를 매도했다는 뉴스가 보도되었는데, 이 뜻은 이제 하락이란 뜻인지 ? 아니면 참모진들, 나도 팔았는데 이래도 안 팔아 ?라는 뜻인지, 난 이미 대장동으로 돈 많이 벌었으니, 이 정도 하나 팔아도 상관 없다는 뜻인지 ? 그 이면은 알 수가 없다.

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오늘은 노원구 하계동 하계장미 재건축 신통기획 사업성 분담금 분석입니다.

하계장미는 1989년 준공되어 현재 40년이 다 되어가는 매우 오래된 아파트이다. 현재 서울시의 신속통합기획 자문방식을 도입하여 기존 1,880세대 규모에서 2,775세대로 늘릴 예정이다. 하계장미는 23년 정밀안전진단에 통과하였고 하계동 역세권 사업과 더불어 재건축 보정계수 적용으로 용적률에 대한 인센티브까지 기대되는 횡보를 보인다. 또한, 노원구 내에서도 역세권 종상향이 처음으로 적용된 단지로 준주거지역 상향을 통해 사업성이 획기적으로 높아질 것으로 보인다.

준주거지역 상향을 통해 용적률이 최대 454%까지 증가할 수 있어 사업성이 매우 높은 곳인데, 사업성 보정계수를 적용하여 일반분양 세대수도 늘리고 임대주택 비율도 최적화하여 조합원들에게 합리적인 분담금을 제시하려고 계획 중이다. 평균 대지지분은 11.5평으로 평균 대지지분은 그리 높은 편은 아니며 지하철 7호선 하계역 초역세권이라는 장점을 가진다. 중현초등학교를 안고 있는 초품아에다 1정거장만 거치면 중계학군을 이용할 수 있고 7호선은 강남까지 환승이 필요 없는 몇 없는 노선이다.

현재 동북선 경전철도 공사 중이고 26년 개통을 목표로 착공 중이다. 동북선까지 완공된다면 7호선 + 동북선의 더블역세권이며 동북선을 통해 왕십리 방향으로 이동 편의성이 획기적으로 개선된다. 노원구는 서울 외곽이라 다른 구역에 비해 소외된 부분이 있었지만 창동상계 신경제 중심지로 개발 중이라 앞으로 발전가능성이 높다. 다만, 구축이라 층간소음, 주차문제, 녹물문제 등이 발생할 수 있다.

하계장미의 사업면적은 19,648평이며 단지 내에는 상가가 포함되어 있다. 상가의 면적은 약 500평으로 가정했고 기존 용적률은 192%이다. 최대 용적률이 역세권 종상향으로 454%이지만, 보수적으로 400%까지 가정했고 임대주택 비율은 20%, 정비기반시설을 10%로 가정했다. 기존 연면적은 37,724평이고 최대 연면적은 78,592평, 임대주택은 15,718평, 정비기반시설은 7,859평, 상가 500평으로 일반분양 면적은 16,791평이다.

총 공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 서울 평균 공사비보다 조금 높지만 관리처분인가 이후 물가상승률을 가정하여 처음부터 좀 높게 잡았다. 공사비는 옥상, 지하, 커뮤니티 등을 가정하여 연면적에 1.8배하여 계산했다. 총 공사비는 12,731억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 설계비, 예비비, 금융비용, 세금, 국공유지매입비, 조합운영비 등을 포함하여 2,500억으로 가정했다. 총 비용은 15,231억이다.

공시지가를 보면 평당 1,800만원~2,300만원 수준이라 평당 2,000만원으로 가정했다. 감정평가액은 보정률 1.2~1.6배하여 1.4배하여 계산하면 2,800만원으로 계산했다. 조합원 총 종전 자산평가액은 10,562억이다.

총 수익은 일반분양 수익 + 조합원 분양수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 그나마 신축인 노원 포레나를 기준으로 가정했다. 25평이 약 10억의 매물이라 평당 4천만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 15,089억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 2,357억이다.

상가는 평당 3천으로 계산하면 상가수익은 150억이다. 일반분양가는 평당 5천만원으로 가정했다. 서울 노원구 내에선 높은 분양가지만 서울 전체로 치면 높은 분양가는 아니다. 근데 서울 내이지만 수지나 구리시 만큼의 분양가라 서울 내 17억 정도의 분양가는 합리적일 수 있다. 일반분양 수익은 8,395억이다. 총 수익은 25,991억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용]} ÷ 종전자산평가액}이므로 1.01이란 애매한 비례율이 나온다. 물론 서울 치곤 낮은 분양가를 잡았기에 용적률 혜택을 받았음에도 불구하고 비례율이 낮게 나왔고 공사비도 높게 잡았기 때문이다. 하계동, 중계동, 상계동 측에는 아직 신축이 드물고 신축 역시 서울 평균 이하의 가격 수준이다. 하지만 재건축이 많이 되어 신축들이 많이 생긴다면 사람들이 더 모여들고 개발되면서 향후 분양가가 더 높아질 수도 있다.

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만약, 나의 25평 종전자산평가액이 평당 2,800만원으로 계산하면 7억이고 권리가액은 1.01을 곱한 7억 700만원이다. 조합원 분양가는 평당 4천으로 계산하면 25평이 10억이므로 2억 9,300만이 나온다.