1기 신도시 재건축에 대해 포비아가 확산되고 있다. 각 대지지분에 따라 내야 할 분담금이 다르기 때문이고 최대 7억까지도 감안해야 한다고 한다. 게다가 정치적 이슈가 가장 많던 분당 양지마을은 이재명 대통령이 매도함으로써 양상이 달라지고 있다. 과거 용적률 상향 혜택이 적용될 것으로 보이던 것도 이제는 미지수이다. 그래도 1기 신도시 재건축은 계속 진행될 것이고 특별정비구역으로 지정된 만큼 추진위원회 측에선 28년 이주를 목표로 하고 있다. 정자동 리모델링 아파트인 분당티에르원의 성공으로 신축에 대한 기대감이 커지고 있다.

오늘은 이재명 매도 분당 양지마을 재건축 미래는 ? 사업성 분담금 분석입니다.

분당 수내동 양지마을 금호, 청구, 한양아파트는 통합 재건축으로 과거 이재명 대통령 소유 아파트로 이슈가 많았다. 일반 서민들은 25억의 가치는 만져보지도 못할 금액이지만, 대통령은 청와대에 살다 퇴임 후에는 세금으로 지은 사택에서 살 것이라 온전히 25억을 내 돈으로 만질 수 있다. 결국 정치적 논란으로 떠밀려서 매도한 것이지만 이미 돈도 많을 것이고 재건축 동의서도 알뜰히 내고 22~23년 하락기엔 팔지 않고 지금처럼 오를 때 매도를 한 것이다. 재건축 된 후 파는 것도 나쁘지 않지만 시간이 없고 비거주 1주택과 고가 1주택에 대한 강력한 세금을 걷을 명분도 생겼기에 굉장한 전략이라 본다.

지금의 양지마을 주민대표단은 선도지구 선정 1년 만에 특별정비구역 지정 제안서를 제출하고 가장 빠르게 특별정비구역으로 선정되었다. 최근에는 신탁사의 실수로 전략환경영향평가가 누락되어 재건축 사업에 차질이 있을 뻔 했지만 국토부와 성남시와의 긴밀한 협력으로 빠르게 수습하였다. 양지마을 추진위원회는 연합별 독립정산을 통해 등기부등본상 대지지분을 공유하는 단지끼리 연합을 구성하여 연합 간의 재산권과 사업 자율권을 보장하는 정산방식을 적용한다.

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목표는 28년 이주로 현재 정비계획 입안을 거치고 최대 용적률 360%를 적용하려고 한다. 하지만 현실적으로 이제는 용적률을 상향시키는 것은 어려울 것이고 최대 용적률은 3종일반주거지역에 맞게 300%, 보수적으로는 250~280%가 적용될 것으로 본다. 현재는 노후계획도시특별법에 따라 조합설립을 위해 전체 소유주의 동의 50%와 각 동별 1/2의 동의, 상가 동의율 50%를 달성해야 한다. 양지마을 역시 상가 연합이 있기에 상가들의 입김 역시 클 것으로 본다.

분당 양지마을의 사업면적은 88,358평이며 평균 용적률이 200%라 기존에도 높은 편이라 최대 37층, 6,839세대로 늘리려면 최대 용적률을 300%로 가정했다. 기존 연면적은 176,716평이고 용적률 300%를 적용한 연면적은 265,074평이다. 임대주택 15%(39,761평), 상가 1천평(현재 상가연합), 정비기반시설 10%(26,507평)로 가정하면 일반분양 면적은 21,090평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 분당은 서울 중상급지 수준으로 광진, 마포, 동작, 강동, 성동구 수준으로 보면 되기에 아무리 높은 분양가라도 소화될 수 있는 곳이다. 그렇기에 고급스러운 디자인과 소재를 가정, 노랑봉투법 + 중대재해처벌법 등의 인건비, 공사비 상승을 고려하여 1천만원으로 잡았다.

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하지만 관리처분인가 단계에선 더 높아질 수도 있다. 연면적은 옥상, 지하, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산하면 총 공사비는 47,713억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 감리비, 설계비, 금융비용, 이주비 대출, 세금 등을 고려하여 6천억으로 잡았다. 총 비용은 53,713억이다.

공시지가를 보면 각 아파트마다 다르다. 그리고 금호, 한양, 청구별로 연합별 독립청산을 시행한다. 그래서 연합으로 공시가격을 측정할 수도 있어 향후 달라질 수 있다. 평당 2,700만원~4,000만원까지 매우 다양하다. 한양아파트와 금호아파트가 더 비싼 편이다. 평당가는 평균으로 해서 3,400만원으로 가정했다. 감정평가 보정률은 1.2~1.6배 중 1.4배하여 4,760만원으로 잡으면 조합원 평균 종전자산평가액은 84,116억이다.

하지만 앞으로 신축이 줄어들고 공사비, 사업비 증가에 따라 분양가가 이제는 평당 1억까지도 갈 지도 모른다. 지금은 평당 8천 수준이지만, 향후엔 공사비 상향 등으로 조합원 분양가나 일반분양가가 더 증가할 수 있다. 일반분양 수익은 16,872억이다. 총 수익은 147,037억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.1이다. 조합원 분양가를 꽤나 높게 잡았기에 총 수익이 증가하여 비례율이 올라갔다. 조합원의 종전자산평가액을 평균 4,760만원(각 단지마다 대지지분이 달라 감정평가액이 다르고 이건 평균으로 계산한 것이다.)으로 34평을 가진다고 가정하면 16억 1,840만원이다. 비례율이 1.1이므로 권리가액은 17억 8,024만원이다.

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조합원 분양가를 평당 7천만원으로 가정했으므로 34평이면 23억 8천만원이다. 분담금은 5억 9,976만원이다. 앞서 뉴스에서 보도한 것처럼 각 아파트마다 분담금 금액이 차이가 많이 날 것으로 보인다. 대지지분이 다르고 각 단지마다 입지가 조금씩 달라 공시지가가 차이가 나는데, 높은 대지지분 + 역세권 + 로얄층/로얄동의 경우 분담금이 더 저렴해질 것이다.