신반포아파트는 잠원동에 위치한 아파트로 신반포는 서울 한강을 중심으로 지어진 대단지 아파트 단지들이다. 현재는 수많은 신반포 및 반포구축들이 재건축되어 초고가의 아파트들로 탄생했다. 신반포 19차와 25차 아파트는 사실 별도로 정비계획을 세워 재건축을 진행했었다. 그러다 2개의 정비구역을 하나로 통합하는 정비계획안을 세우고 진행했으나 지지부진했다. 그러다 서울시가 주민들에게 신통기획 자문사업으로 추진하여 한신진일, 잠원CJ아파트도 편입되어 4개의 단지가 통합재건축된다.

​

오늘은 신반포 19, 25차 아파트 통합재건축 신통기획 시공사 선정 분담금 분석입니다.

신반포아파트는 서초구 잠원동과 반포동 일대에 위치하는 아파트로 0차부터 20차 이상의 매우 많은 단지들을 포함한다. 총 11,922세대의 엄청난 대단지로 반포대로를 기준으로 서측에 신반포 1차, 3차, 15차, 23차가 건설되었고 나머지 단지들은 동측으로 지어졌다. 1,000세대가 넘는 단지는 4차까지고 그 이후에 지어진 단지들은 900세대 미만의 단지들이다. 이 지역은 과거 한신그룹이 총괄하여 지은 아파트들로 한신그룹이 파산하기 전까지 엄청난 영향력을 펼친 아파트라 볼 수 있다.

​

신반포아파트는 20년대 기준으로 과반수가 재건축이 완료되었다. 신반포 19차와 25차는 각각 242세대, 169세대로 비교적 소규모 단지이다. 게다가 19세대인 한신진일과 잠원CJ아파트는 용적률도 높고 세대수도 매우 작아 사실상 나홀로 아파트라 재건축이 어려웠다. 그래서 이 4개 단지의 부지를 통합하여 재건축을 추진하려 한다. 그렇게 4개 단지들을 통합하여 기존 447세대가 용적률 300% 이하, 최고 180미터의 7개동의 총 629세대로 탄생한다.

신반포 19차, 25차가 있는 부지는 3호선 잠원역 초역세권이며 한강뷰도 가능하다. 아쉬운 것은 세대수가 작다는 것이지만, 브랜드 가치가 높아진다면 그것을 상쇄할 지도 모른다. 신반포 19차와 25차는 현재 34평 이상이 33억~40억이라 평당 1억을 기록하고 있다. 해당 부지 뒤에는 공터와 노포부지가 있는데 금싸라기 땅에 향후 초등학교가 탄생할 부지라고 하는데, 초등학교가 탄생하면 초품아, 역세권, 브랜드, 평지, 한강뷰까지 가능한 아파트가 될 것이다.

​

신반포 19차의 용적률은 179%, 평균 대지지분은 16.7평이고 신반포 25차는 용적률 176%, 평균 대지지분 19.02평이다. 한진진일빌라트는 용적률 252%, 평균 대지지분은 21평, 잠원CJ빌리지는 용적률이 249%, 평균 대지지분은 17.5평이다. 현재 4개의 아파트 부지는 통합 재건축으로 진행하며 특별계획구역으로 지정되어 25년 11월 신반포 19차, 25차 통합 재건축 정비구역으로 변경되었다.

정비구역 부지는 총 8,148평이고 용적률 299.99%가 적용되어 지하 4층~지상 49층 규모의 아파트로 임대주택 비율은 12.23%로 적용된다. 신반포 19차, 25차의 통합 재건축에 시공사가 무려 9개가 참여했다. 래미안, 힐스테이트, 더샵, 푸르지오, 롯데 등의 누구나 알 만한 브랜드 회사가 참여하였다. 업계에서는 삼성물산과 포스코이앤씨가 일찌감치 참여하여 대우건설까지 참여하여 컨소시엄으로 진행된다는 풍문이 있다.

​

신반포 19차, 25차의 기존 용적률은 전체 아파트의 평균 용적률로 178%를 적용하면 기존 연면적은 14,503평이고 용적률 299.99%가 적용된 연면적은 24,444평이다. 정비기반시설이 10%의 1,453평, 임대주택 비율이 12%이므로 2,933평이므로 일반분양 면적은 5,555평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 강남 서초구는 무조건 고급화된 자재, 디자인이 적용될 것이므로 비싸게 1천만원으로 계산했다. 지하층, 옥상, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산했다. 총 공사비는 4,399억이다. 도로, 주민시설, 경로당, 놀이터, 도서관, 헬스장, 게스트룸 등을 포함한 커뮤니티의 10%인 1,453평도 계산하면 145억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 국공유지매입비, 세금 등이 포함되고 860억으로 가정했다. 총 비용은 5,404억이다.

공시지가를 보면 평당 6,280만원~6,788만원 수준이다. 그래서 평당 6,500만원으로 공시지가를 계산했다. 감정평가액은 보정률 1.2~1.6배 수준으로 하여 1.3배하였다. 감정평가액은 8,450만원으로 가정하면 조합원 총 종전자산평가액은 12,255억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 상가는 얼마인지 모르겠지만, 이제는 상가를 대부분 제외하는 편이라 상가는 뺐다. 조합원 분양가는 평당 9,200만원으로 계산했다. 조합원 분양수익은 13,342억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 439억이다. 일반분양가는 평당 1억으로 계산했다. 일반분양 수익은 5,555억이다. 총 수익은 19,336억이다.

​

하지만 분양가상한제가 적용될 확률이 매우 높은 단지이기에 분양가가 확 떨어져 7천~9천 사이까지 떨어질 수 있다. 분양가가 떨어지면 총 수익이 줄어들기 때문에 비례율이 감소하고 사업성이 줄어들어 조합원 분담금이 더 증가하게 된다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.13가 나왔다. 비례율이 상당히 높은데 조합원 감정평가액을 평당 8,450만원으로 25평을 계산하면 21억 1,250만원이다. 권리가액은 비례율 1.13을 곱한 값이므로 23억 8,712만원이다. 조합원 분양가는 평당 9,200만원으로 계산하면 23억이다. 분담금은 없고 조합원은 8,712만원 오히려 환급받는다. 문제는 분양가상한제이고 분양가상한제가 적용되면 오히려 비례율이 1보다 떨어져 조합원 분담금이 더 늘어날 확률이 매우 높다.