개인적으로 자양동은 기회의 땅이자, 향후 마포를 뛰어넘을 곳으로 본다. 그래서 자양동에 미리 투자하고 싶었지만, 자금부족으로 다른 곳을 선택했다. 자양동은 한강뷰 + 광진구의 광남학군 + 강남 접근성 + 성수동 + CBD접근성 모두 뛰어난 곳이다. 그러나 대부분 개발이 덜 된 동네라 아직 마포만큼의 위상은 갖지 못한다. 하지만 과거에 마포가 개발되기 전에는 광진구가 더 좋은 동네였던 것처럼 광진구가 자양동, 구의동, 광장동을 중심으로 개발된다면 더욱 그 위상이 올라갈 것이다.

​

그 중 광진구 자양4동 A구역은 성수동 바로 옆이라 거의 성수동 수준의 가치로 주목받고 있는 곳이다. 오늘은 광진구 자양4동 A구역 재개발 조합설립임박 성수동급 가치의 미래에 대한 포스팅입니다.

자양4동 A구역은 자양4동 59-90번지 일대로 광진구 최대 규모로 재개발이 진행되는 곳이다. 정비구역으로 지정된 후 조합설립인가를 목표로 공공지원이 시작된다. 이번 공공지원 조합직접설립은 도정법과 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례에 따라 토지등소유자 과반의 동의가 있을 경우 추진위원회 단계를 생략하고 행정의 지원 아래 곧바로 조합을 설립할 수 있는 방식이다. 사업 초기의 불필요한 갈등을 줄이고 투명한 행정절차를 보장하는 장점을 가진다. 해당 조합설립 방식은 주로 신통기획에 적용되고 있다.

이번 공공지원 조합설립계획 공고에 따라 조합설립 절차는 약 8개월 일정으로 추진되고 올해 상반기에 조합설립정관과 업뮤규정 작성, 추가 분담금 검증이 이루어진다. 3~4월에는 조합설립동의서 징구를 통해 조합 구성에 필요한 75% 이상의 주민동의를 확보하고 5월 창립총회 개최를 목표로 한다. 이 과정에서 광진구청이 공공지원자의 역할을 맡아 정비사업전문관리업자 선정, 조합설립계획 수립, 주민협의체 구성 등을 주도하게 된다.

​

자양4동 A구역은 성수전략4지구 바로 옆이며 7호선 자양역 초역세권, 2호선 건대입구역 + 7호선 건대입구역도 도보로 갈 수 있는 입지에다 평지라는 장점이 있다. 한강뷰가 가능한 희소한 곳이지만 아쉽게도 초품아는 아니다. 산양초등학교가 매우 가깝긴 하지만, 도로를 건너야 한다는 단점이 있다. 뚝섬유원지가 아파트에서 보일 수 있을 정도로 가까우며 강변북로 역시 바로 앞에 있다. 교통도 편리하고 한강뷰도 가능, 광남학군도 이용할 수 있는 장점을 가질 수 있지만, 해당 구역이 개발이 안되어 어수선한 느낌이 있다.

총 사업면적 42,160평 중 정비기반시설의 비율은 20.6%로 도로 4,827평, 공원 2,298평, 녹지 427평, 공공공지 645평, 공공청사 500평으로 총 8,684평이다. 그리고 종교용지가 438평, 산업인력공단 249평으로 아파트가 지어질 면적은 32,789평이다. 총 사업면적 중 2종일반주거지역(7층) 비율이 14.2%로 4,656평이며 제2종일반주거지역이 1,549평, 제3종일반주거지역이 34,605평이다. 이 중 아파트가 지어질 면적이 최대 용적률 299%가 적용된다.

재개발 구역이므로 기존의 용적률을 알 수 없기에 160~210% 중 190%로 가정하면 62,299평이며 최대 용적률 299%를 적용하면 98,039평을 적용하였다. 임대주택 비율이 아파트 전체의 551세대이고 이는 약 15%(14,705평)로 가정하였다. 일반분양 면적은 21,035평이다. 자양4동의 경우 사업성보정계수가까지 적용받아 용적률이 상향된 케이스이며 보정계수는 1.1이 적용되었다. 여기에 인센티브로 공공보행통로, 우수디자인, 장수명주택, 열린단지, 방재안전 등이 적용되었다.

현재 거래된 매물은 대부분 평당 1억을 넘고 심지어 2억까지 넘보는 곳도 있다. 토지는 특수한 경우지만 90㎡ 이상의 면적을 가지고 있지 않으면 재개발 입주권이 나오지 않는다. 공시지가를 살펴보면, 3,100만원~4,200만원 수준인데, 빌라와 연립주택 치고는 매우 높은 공시지가이다. 감정평가액은 평당 3,600만원에 보정률을 곱하였다. 보정률은 1.2~1.6배 중 1.4배하여 평당 5,040만원으로 계산하면 총 조합원 종전자산평가액은 31,398억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익인데, 근린생활시설에 대한 사항이 없어서 근린생활시설 및 상가는 제외하였다. 조합원 분양가는 평당 7천만원으로 가정하였다. 이는 거의 서울 반포 및 잠실의 분양가 수준이지만, 해당 구역은 분양가상한제가 아니라는 장점이 있다. 게다가 현재는 반포, 잠실의 시대이지만 앞으로는 한남동, 압구정동, 성수동의 시대이기에 미래가치를 높게 평가했다. 조합원 분양수익은 43,609억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 2,205억이다.

일반분양가는 평당 8,000만원으로 가정했는데 이는 23년 준공된 롯데캐슬리버파크시그니처 급이다. 현재 프리미엄을 보면 이보다 더 높은 분양가로 나올 가능성도 있다. 하지만 아직 광진구 자양은 강남의 아성을 넘을 수 없다. 그래도 공급이 부족하여 신축 프리미엄과 성수동 입지를 생각하면 높은 분양가로 계산했다. 일반분양 수익은 16,828이다. 총 수익은 62,642억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.24이다. 매우 높은 비례율이 나오는데, 해당 구역 용적률이 최대 299%에다 높은 분양가를 가정하면 아무리 공사비를 높게 잡더라도 총 수익이 엄청나기에 높은 비례율이 나오는 것이다. 하지만 이미 프리미엄이 오를대로 올라서 매수하기엔 힘들 것이고 향후 서울시장 교체 리스크나 민주당 정책 방향이 민간 공급보다는 공공 공급이라 재개발, 재건축에 대한 공급은 어려울 수도 있어 판단을 잘 해야 한다.

​

만약, 나의 종전자산평가액이 25평으로 평당 5,040만원이라면 12억 6천만원이다. 여기에 비례율 1.24를 적용하면 권리가액은 15억 6,240만원이다. 조합원 분양가를 평당 7천으로 잡았으므로 25평이면 17억 5천만원이므로 분담금은 1억 8,760만원 밖에 나오지 않는다.