강서구 마곡지구는 서울의 용산 국제업무지구 이전의 가장 큰 산업단지를 짓고 있는 곳이다. 하지만 서울 용산 국제업무지구가 업무중심지가 아닌 임대주택 밭이 될 위험이 있다. 서울의 공급이 부족하여 재개발/재건축 보다는 서울 내 빈땅을 활용하려고 하는데, 그 대표적인 것이 용산과 노원구, 그 외 작은 부지들이다. 서울 재개발, 재건축은 상당히 많은 시행착오가 걸리긴 하지만 공급을 늘릴 수 있는 대표적인 방법이다. 하지만 해당 정권에선 대단지 고가 아파트가 탄생하는 것을 꺼리기 때문에 앞으로는 힘들어질 것이다.

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그래서 서울 마지막 신축 아파트를 어디든 들어가는 것이 향후 서울의 평양화 이전에 내 집 마련할 수 있는 방안일 것이다. 오늘은 강서 마곡 17단지 토지임대부 장기전세 분양가 시세차익 분석입니다.

마곡17단지는 최고 16층, 10개동의 총 577세대의 규모로 땅은 공공이 소유하고 건물은 분양받은 사람이 소유하는 토지임대부 분양주택이다. 40년 동안 거주한 뒤 재계약으로 최장 80년(40년 + 40년)까지 거주할 수 있다. 최장 80년이면 손자까지 살 수 있을 정도로 길게 살 수 있지만 전매제한 기간이 10년이라 10년이 지나면 개인 간 거래가 가능하다. 서울 마곡17단지는 서울 2억대의 공공분양이라 장기전세주택이라 생각하면 된다. 토지 임대료 최대 60% 보증금을 전환 신청가능하다.

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마곡 17단지는 토지임대부 공공분양이라 분양가가 매우 저렴하다. 현실적으로 서울에 접근 가능한 분양가는 이제 평당 5천만원 이상이라 아직 연봉이 낮은 사람들에게는 접근하기 어렵다. 토지임대부라 온전한 일반분양이 아니라 완전 "내 집"이 아니다. 그렇지만 마곡이란 입지에서 저렴한 가격으로 인프라를 누리고 싶다면 각자 생활 수준을 계산해보고 분양신청하면 되겠다. 토지월세 수준이 1달에 60만원~90만원 정도이고 앞으로 월세가 계속 올라가는 것을 보면 지금 토지월세가 저렴하다고도 볼 수 있다.

공급물량은 381세대로 사전청약 175세대, 특공 162세대, 일반공급 44세대이다. 59타입은 355세대, 84타입은 26세대이다. 59타입 분양가는 3억 4,332만, 84타입은 4억 5,308만원이다. 계약금은 10%, 잔금 90%이고 59타입 토지임대료 66.4만원, 84타입은 94.6만원이다. 대신, 월 토지임대료의 최대 60%까지 보증금으로 전환하여 토지임대료를 적게 낼 수 있다.

※ 모집공고일 : 26년 2월 27일

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※ 사전청약 당첨자 : 26년 3월 10일~3월 11일

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※ 특별공급 : 26년 3월 12일~13일

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※ 일반공급 : 26년 3월 16일~18일

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※ 당첨자 발표 : 26년 4월 2일

청년 특별공급의 경우 만 19세~39세 이하, 미혼, 무주택 세대주이어야 한다. 청약통장 6개월 이상 + 월 납입 6회 이상, 연봉 조건은 가구당 월평균소득 140% 이하로 1인 가구의 경우 5,338,708원 이하여야 한다. 청년 특별공급이므로 1회만 가능하다. 신혼부부 특별공급은 혼인 7년 이내, 6세 이하 자녀 또는 예비신혼부부, 무주택, 청약통장 6개월 이상 보유해야 한다. 부부 중복신청이 가능하지만 부부 동시 당첨된다면 1건만 인정되고 재당첨 제한 10년이다.

생애최초 특별공급은 생애 최초로 주택을 매수하는 경우로 혼인 중이거나 미혼, 혹은 자녀가 있어도 상관없다. 5년 이상 소득세 납부조건, 무주택 요건을 유지해야한다. 소득기준이 붙고 1인 가구일 경우 신청이 불가능하다. 신생아 특별공급은 2세 미만 자녀(출생 혹은 입양), 무주택, 청약통장 6개월 + 납입 6회 이상, 소득기준이 붙는다.

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일반공급은 무주택자, 청약통장 가입자, 소득 월평균소득 100% 이하(맞벌이는 200%), 1순위는 청약통장 가입 2년 경과, 24회 이상 납입, 5년 내 서울, 수도권 내 청약당첨 이력이 없어야 한다. 주택법 개정으로 이제 토지임대부 주택도 개인간 거래가 가능하지만 전매제한이 10년이 붙기에 10년 간 거주한다면 84타입의 경우 1년에 11,352,000원이고 10년이면 113,520,000원이다.

보통 토지임대부주택은 다른 근처 아파트의 시세의 80%로 가정하는데, 서초구 LH서초5단지가 24년 호반써밋서초파크뷰로 바뀌고 12억~14억 수준이다. 주변에 비해 약 6억~10억 낮은 수준이다. 바로 옆 마곡엠벨리 10단지 35평이 15~16억이므로 보수적으로 80%로 가정하면 12억~12억 8천만원이므로 월세를 1억을 낸다고 가정하면 시세차익은 약 7억 정도로 예상되는 바이다.