가리봉동하면 과거 범죄도시에 장첸이 나왔던 동네를 배경으로 하였다고 많이 알려져있다. 그 당시 조선족들은 하도 패싸움을 많이 하고 범죄를 저질러 치안이 매우 안 좋았고 많은 사람들이 피해를 입었다. 하지만 대한민국 용감한 경찰들이 조선족 깡패들을 싹 쓸어버렸다. 덕분에 현재는 과거보다 나아졌긴 하지만 주변이 디지털단지로 개발되었지만, 가리봉동은 혼자 남아 개발되지 못하여 낙후된 모습을 간직하고 있다. 그래서 아직도 조선족, 중국인, 일용직 근로자들이 모여 있고 쪽방인 벌집촌이 있다.

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하지만 이런 가리봉동에서 드디여 재개발을 시작한다. 오늘은 구로구 가리봉1구역 재개발 조합설립인가 임박 사업성 분담금 분석입니다.

낙후된 지역이라 오랜 시간 서울시에서 직접 나서 가리봉동을 통째로 뒤엎는 개발을 추진했다. 03년도부터 복합단지를 개발하는 계획을 세웠지만 10년째 제자리걸음을 하다 결국 구역해지하였다. 이후 10년간 도시재생사업이 시작되면서 낡은 건물을 부수는 대신, 그냥 낙후된 거리에 벽화나 그리기 시작했다. 그러다가 주민 환경은 더욱 낙후되고 주민들은 근처가 개발되는 것을 보고 개발압력을 받았다.

드디어 주민들이 제안하여, 가리봉동 1구역도 신통기획으로 자문을 받았고 사업속도를 획기적으로 높이며 진행 중이다. 근처 가리봉동 2구역 역시 재개발을 진행하고 있고 23년 정비구역 지정되었고 2종일반주거지역에서 준주거지역까지 종상향되어 고층 건립이 가능해졌다. 가리봉동 1구역, 2구역을 합치면 2~3천세대 이상의 대단지로 탄생하여 과거 우범지대에서 G밸리 배후 주거지로 기대되고 있다.

입지는 7호선 남구로역과 1, 7호선 가산디지털단지역이 근처에 있고 좀 멀지만 2호선 구로디지털단지역도 있다. 그 덕에 가산, 대림권 산업단지 일대 약 13만 직장인의 배후주거지라 볼 수 있다. 사업성을 결정짓는 기준 용적률은 210%로 시작하고 최대 상한 용적률은 349%이다. 서울시는 가리봉 1구역의 구역계에서 가리봉시장을 제척하는 방향으로 신통기획을 수립했고 구역계 내 동일센타시아를 제외했다.

현재 단계는 추진위원회 단계에서 넘어가는 단계로 조합설립을 위한 재개발 동의율 75%와 토지등소유자의 토지확보 조건 1/2을 만족시켰다. 조합설립인가 총회를 5월 중으로 계획하며 향후 조합설립인가가 된다면 시공사를 선정하고 통합심의를 준비하며 사업시행인가를 준비할 예정이다.

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가리봉동 1구역은 가리봉동 115번지 일대 약 8만 3,949㎡ 규모로 토지등소유자는 600명, 조합원 650명으로 추정되고 있다. 이 중 도로 6%, 공원 7%, 녹지 2%, 사회복지시설 2%로 구성된다. 당초 계획되었던 2,250세대에서 준주거지역으로 종상향된 덕에 최대 2,450세대까지 확대가 되었고 임대주택도 770세대에서 580세대까지 줄어들었다.

총 사업면적이 25,439평이며 이 중 도로는 1,526평, 공원 1,780평, 녹지 50평, 사회복지시설 508평을 제외한 아파트 면적은 21,117평이다. 기준 용적률이 210%이므로 기존 연면적은 44,345평이고 최대 허용 용적률 349%를 적용한 연면적은 73,698평이고 임대주택 15% 11,054평을 가정하면 일반분양 면적은 18,299평이다.

공사비는 평당 850만원으로 계산했다. 용적률이 준주거지역까지 상향된 덕에 매우 높은 사업성을 가질 수 있기에 고급스러운 디자인 및 설계가 적용될 것을 가정했다. 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산하면 총 공사비는 11,276억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 예비비, 조합운영비, 설계비, 금융비용, 세금, 국공유지매입비 등을 고려하여 2,500억으로 계산했다. 총 비용은 13,776억이다.

거래된 시세는 최대 평당 5천만원까지 있다. 거래된 거래된 매물의 공시지가를 살펴보면, 평당 1,000만원~2,100만원 수준이다. 그래서 평당 1,550만원으로 계산했다. 조합원 감정평가액 보정률 1.2~1.6배 중 1.4배하여 계산하면 2,170만원이다. 그래서 조합원 감정평가액을 평당 2,170만원으로 계산하면 총 종전자산평가액은 9,622억이다.

총 수익은 일반분양 수익 + 조합원 분양수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 상가 같은 근린생활시설에 대한 계획은 없었기에 제외하였다. 조합원 분양가는 평당 3천만원으로 가정했다. 좀 비싼 편이지만, 서울 내 대단지 + 브랜드 + 신축이라는 희귀성을 가정하여 높게 가정했다. 조합원 분양수익은 13,303억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,658억이다.

일반분양가는 평당 5천만원으로 가정했는데, 그나마 신축인 신림동 힐스테이트뉴포레의 경우 34평이 4,200만원 수준이다. 하지만 구로구 옆인 철산동이 16억의 분양가가 완판되는 것을 보면 서울 내 신축 대단지, G밸리 배후 주거지, 1호선 + 7호선 역세권의 장점을 가지기에 평당 5,000만원이라도 완판될 것으로 보인다. 일반분양 수익은 9,149억이다. 총 수익은 24,110억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.07이 나온다. 일반분양가를 높게 잡았기에 비례율이 1을 넘지만, 만약, 공사비가 조금이라도 상승하고 사업 지체에 따른 사업비 증가가 된다면, 비용이 더 커져서 비례율이 더 낮아질 수 있다. 하지만 그런 만큼 조합원 분양가 및 일반분양가를 상승시켜 비례율 하락을 상쇄시킬 확률이 크다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 2,170만원으로 25평을 가진다면 5억 4,250만원이다. 여기에 비례율 1.07을 곱하면 권리가액은 5억 8,047만원이 나온다. 조합원 분양가를 평당 3천으로 계산하였으므로 25평이면 7억 5천만원이다. 분담금은 1억 6,952만원으로 나쁘지 않은 분담금이 나온다.