동작구는 구청장부터가 재개발, 재건축에 엄청 진심이다. 지옥열차를 1번으로 끊어서 타게 해준다는 지역주택조합을 벌써 여러 사례 성공시켰다. 동작구 지역주택조합 성공사례는 12건으로 힐스테이트 상도프레스티지, 힐스테이트 이수역센트럴 등이 대표적이다. 전문가들이 동작구 지주택 성공 이유로는 강남과 여의도의 근접한 입지, 우수한 철도망, 재개발, 재건축 구역이 많고 그에 따른 튼튼한 수요 덕분이라 한다. 동작센트럴자이 역시 지주택 성공사례지만, 일반분양은 없고 조합원 지위승계 밖에 기회가 없다.

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오늘은 지주택 동작센트럴자이 일반분양 가능하나 ? 분양가는 ?에 대한 포스팅입니다.

지역주택조합이란 동일 지역에 거주하는 주민들이 아파트를 건설하기 위해 조합을 설립한 후 직접 사업 시행의 주체가 되어 진행하는 개발방식이다. 조합은 법인이며 토지 매입, 건설사와의 도급계약 체결, 금융약정 등을 자기 책임 하에 진행한다. 다른 재개발, 재건축의 경우 시행사의 대표가 의사결정을 하고 사업의 이익을 가져가지만, 지역주택조합은 조합원들의 총회를 통해 의사결정하고 사업의 이익만큼 조합원이 분배해서 가져가고 끝난다.

이렇게 보면, 조합원들만 엄청 이익이 되는 사업이라 생각할 수 있다. 하.지.만, 지역주택조합은 죽이고 싶은 원수들에게나 권하는 사업이다. 17년간 전체 지역주택조합에서 성공한 사례는 17% 밖에 안 된다. 이유는 지역주택조합에서 조합을 설립하기 위해선 "토지를 95% 확보"해야 하기 때문이다. 95%만 확보하면 나머지는 강제수용을 통해 가능하지만, 토지 95% 확보는 매우 매우 어려운 조건이다. 토지확보율이 90%가 되었다고 홍보해도 절대 방심하면 안된다.

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대부분의 지역주택조합은 20인 이상의 조합원이 모여 조합설립을 위한 창립총회를 개최하고 여러 차수에 걸쳐 조합원을 모집한다. 조합원들에게는 주변 시세에 비해 저렴한 가격이라는 달콤한 말로 현혹한다. 하지만, 조합원이 되는 순간 조합을 운영하기 위한 돈을 "내가 내야한다." 그리고 시공사 결정과 도급 계약체결도 제대로 되어있는지 확인해야 한다. 반드시 MOU를 체결한 상태인 것을 확인해야 하지만, MOU 체결했다고 해도 엎어질 수 있으니 주의해야 한다.

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동작센트럴자이는 동작구 상도동에 짓고 있는 아파트이다. 상도동은 7호선 장승배기역, 상도역, 숭실대역 입구 인근에 위치한 동네로 2000년대 이후로 재개발이나 지주택으로 여러 아파트들이 지어졌다. 7호선 장승배기역 인근의 상도동은 노량진동 근접한 동네로 현재 동작센트럴자이가 여기에 생기고 있다. 동작센트럴자이는 28년 완공 예정으로 2,002세대의 대단지이다. 하지만 동작센트럴자이는 지주택으로 지어지고 일반분양 물량은 없다.

동작센트럴자이의 규모는 지하 5층~지상 35층, 총 11개동으로 이루어진다. 전매제한이 3년, 거주의무기간이 2년, 재당첨제한이 10년이다. 타입구성은 44㎡, 59㎡, 73㎡, 84㎡타입으로 이루어진다. 동작구가 서울 강남의 딱 중앙이라 CBD, GBD, YBD 모두가 가까운 이점이 있다. 자차 이용시 여의도 더현대, IFC몰 등이 10분 안에 갈 수 있다. 상도초, 신상도초로 나뉘어 초등학생들이 배정되고 있지만, 주변에 개발이 많이 일어나 어수선한 느낌이 있다.

동작센트럴자이의 경우 알려진 바로는 모두 조합원 물량이다. 그리고 서울 전역이 토지허가거래구역 + 투기과열지구로 묶였다. 게다가 대출도 최대 6억이다. LTV 40%, DSR 40%라 10억의 분양가라면 대출 최대 4억이고 내 돈이 5억이 있다면, 1억이 부족하다. 그런데 투기과열지구 내에서 신용대출 1억 이상을 빌리고 이를 주택 매수에 사용한다면 대출이 회수되어 서울 아파트 매수는 매우 힘들다.

지역주택조합 아파트의 조합원 지위승계를 받기 위해선 아파트 일반 분양권과 달리 "조합규약 + 주택법 규정"을 모두 따라야한다. 먼저, 조합의 규정에 "지위양도 허용 규정"이 있는지, 확인하고 해당 지역이 투기과열지구나 조정대상지역인지 확인해야 한다. 그리고 조합 내부에 전매제한 기간이 있으면 입주권을 전매할 수 없다. 거의 대부분의 지역주택조합에서 "조합설립인가 이후 일정 기간 전매금지 혹은 사업계획 승인 이후 금지"라는 내부규정이 있어 조합원 지위양도가 어려울 수 있다.

또한, 지역주택조합은 아무나 조합원 지위를 승계할 수 없다. 매수자는 보통 조건을 충족시켜야 하는데, 첫번째로 해당 시, 군, 구 또는 인접지역 일정기간 거주헤야한다. 두번째로 무주택자 또는 1주택자여야 한다. 마지막으로 세대주 요건을 충족해야 한다. 이 조건에 따르면 서울시에 거주하는 1주택자 혹은 무주택자인 세대주라면 가능하다. 여기에 조합 이사회의 승인이 필요할 수도 있다. 현재 동작센트럴자이의 조합원 매수는 끝났다고 알려져 있다.

현재 동작센트럴자이 인근 상도파크자이의 시세가 23억이고 이수역힐스테이트 역시 분양가가 22억인 수준이라 상도 동작센트럴자이 역시 비슷한 분양가로 나올 확률이 높다. 분양가는 평당 6,500만원이라고 가정한다면, 25평은 16억 2,500만원, 34평은 22억 1,000만원 수준이다. 그렇다면 25평의 대출은 최대 4억이고 34평 역시 4억이라 필요 현금은 12억, 18억 이상이어야 한다. 분양가가 22억 수준으로 나와도 앞으로 서울 내 신축 공급은 드물기 때문에 점점 더 가격이 탄력 붙을 가능성이 높다.