용산하면 한남뉴타운과 연예인들이 거주하는 초고가의 아파트가 생각난다. 하지만 이런 용산에서 국제업무지구가 들어서기로 했던 땅에 주택공급을 하기로 다시 변경계획이 나왔다. 진정 주택공급으로 들어설 곳에는 규제로 막아서 공급을 막았다. 국제업무지구에서 단 한평이라도 해외기업 유치 및 의료와 교육 인프라를 투자해야 할 곳에다 청년과 신혼부부를 위한 임대주택을 지어 경쟁력을 약화시키는 방향으로 간다. 해외의 우수한 기업을 유치하는 것에 있어서는 "학교와 병원"은 필수인데, 이를 막아서는 것은 정말 아쉬운 입장이다.

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오늘은 용산 이태원 청화아파트 재건축 신통기획 정비구역 지정 완료에 대한 포스팅입니다.

용산 이태원동의 청화아파트는 1982년 준공된 40년 이상의 578세대의 아파트이다. 서울시에선 지난 달 제1차 도시계획위원회 신속통합기획 위원회를 열고 청화아파트를 재건축 정비구역으로 지정했다. 정비구역으로 지정하면서 한강과 남산의 자연경관과 조화를 이루는 주거환경 조성에 중점을 두었다. 이는 한남뉴타운의 대규모 재개발과 연계하여 한남 지역의 높이기준을 준수하기 위함이다. 이태원동이 생각보다 경사가 있는 구릉지라 경사가 있는 특성을 고려하여 수직 보행동선과 보행약자를 위해 경사로를 설치한다.

또한, 한남동과 이태원동 일대 중심가로인 보광로변에는 근린생활시설과 개방형 공동이용시설을 집중 배치한다. 인근 정비사업지 및 생활 인프라와 연계한 가로활성화와 지역 주민의 편의성 역시 높일 예정이다. 청화아파트의 대지지분은 평균 25평 이상이라 넉넉한 대지지분으로 사업성이 뛰어난 편이다. 용적률은 196%에 용도지역은 3종일반주거지역이라 최대 허용 용적률은 300%이다.

과거 06년도부터 재건축을 추진했으나 14년도 정밀안전진단 동의율이 미달하여 재건축이 중단된 이력이 있다. 재건축 용적률은 돌봄시설, 우수디자인 및 장수명주택, 방재안전, 총 20%의 용적률 인센티브를 적용하여 허용 용적률은 230%로 계획된다. 규모는 지하 4층~지상 21층의 679세대의 아파트로 건립할 예정이다. 해당 아파트는 평당 1억 수준이며 6호선 이태원역 역세권에다 한남뉴타운의 배후지역이다.

​단지는 A~I동으로 총 9개동이며 각 동은 타워형이며 2~3개 평형으로 혼재한다. 유동인구가 많은 단지 북동쪽 보광로변으로 근린생활시설을 배치하고 10~14층의 저층으로 계획한다. 단지 중심은 16~18층으로 단지 남측은 18~21층으로 계획하였다.

용산 청화아파트의 사업면적은 14,763평에 정비기반 시설 기부채납은 없다. 대신, 적용될 용적률이 229.84%라 많이 낮은 편이다. 임대주택 세대수는 101세대로 40㎡ 타입으로 가정한다면 약 1,200평이다. 기존 용적률이 196%라 기존 연면적은 28,935평이고 용적률 229%가 적용된 연면적은 33,807평이며 임대주택 면적을 뺀 일반분양 면적은 3,672평이다.

용산이라 공사비를 평당 1천만원으로 가정했다. 바로 옆의 한남뉴타운은 디에이치 한남으로 탄생하고 바로 옆에는 더파크사이드 서울로 탄생한다. 평당 1억 이상의 최고 수준의 아파트로 탄생할 것이라 가정하여 높은 공사비로 잡았다. 옥상, 커뮤니티, 경비실, 도서관 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산했다. 총 공사비는 6,085억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 설계비, 금융비용, 세금, 예비비, 국공유지매입비, 세금 등을 고려하여 1,200억으로 가정했다. 총 비용은 7,285억이다.

공시지가를 보면 평당 4,700만원~5,300만원 수준이다. 그래서 평균 공시지가는 5천만원으로 가정하여 감정평가액 보정률 1.2~1.6배를 적용했다. 보정률은 1.4배하면 평당 감정평가액은 7천만원이다. 조합원 총 종전자산평가액은 20,254억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 상가 같은 근린생활시설은 토지이용계획에 없었으므로 제외하였다. 조합원 분양가는 평당 8천만원으로 가정했다. 평당 8천이면 25평이 20억, 34평이 27억이다. 조합원 분양수익은 23,148억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 180억이다. 일반분양가는 평당 1억으로 계산하였는데, 이 수준은 현재 프리미엄이 붙은 청화아파트 수준으로 25평은 25억, 34평은 34억이다. 그렇게 평당 1억으로 계산하면 일반분양 수익은 3,672억이다. 총 수익은 27,000억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.97이 나온다. 허용 용적률이 워낙 낮은 만큼 사업성이 조금 아쉽다. 정비계획 결정 후 소폭 변경된 계획이지만, 향후 또 인센티브를 받아 용적률 상향이 있을 지도 모르겠다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 7천만원으로 42평이면 29억 4천만원이고 비례율 0.97을 곱한 권리가액은 28억 5,180만원이다.

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조합원 분양가를 평당 8천으로 계산했으므로 42평은 33억 6,000만원이다. 그러므로 "조합원 분양가 - 권리가액"이 조합원 분담금이므로 분담금은 5억 820만원이다. 초고가 입지에 비하면 분담금은 나쁘지 않은 수준이다.