강서구는 등촌동과 가양동이 한강뷰로 유명하며, 서울 마지막 개발지구였던 마곡지구가 건설되고 있는 곳이다. 현재 용산 국제업무지구가 또 개발이 지연되어 현재 짓고 있는 서울 일자리 지구는 마곡이 유일하다. 래미안 엘라비네는 방화뉴타운 중 하나인 방화6구역이 재건축되어 탄생하는 아파트로 그 콧대 높은 삼성물산이 사업성이 된다고 판단하여 시공사를 맡는 곳이다. 강서구에 보기 힘든 래미안으로 만약, 분양된다면 인기리에 완판될 확률이 높다. 하지만 규제가 강한 만큼 왠만큼 자금마련을 하지 않는다면 청약에 당첨되더라도 의미가 없다.

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오늘은 강서 방화뉴타운 래미안 엘라비네 3월 분양 예정 분양가 안전마진은 ?에 대한 포스팅입니다.

"래미안 엘라비네"는 무려 강서구에 최초로 선보이는 삼성물산의 아파트이다. 이때까지, 많은 아파트들이 강서구에 지어졌지만, 래미안은 최초라고 한다. 방화뉴타운은 김포국제공항과 5호선, 9호선이 인접한 동네로 비록 서울 서쪽 끝자락이지만, 마곡지구란 일자리를 가지고 여의도, 광화문 일자리지구와 접근성이 나쁘지 않다. 15년 마곡 힐스테이트가 탄생한 이후 20년대부터 2, 3, 5, 6구역이 모두 재개발 진행 중이다. 그 중 6구역이 바로 이번에 분양 예정인 래미안 엘라비네이다.

방화동 자체가 마곡도시개발사업에 따른 배후 주거지로 수혜를 받았다. 게다가 5호선을 김포로 연장하면서 건폐장을 김포로 이전하기로 확정한 호재도 있고 26년에는 서해선 KTX가 개통된다. 이렇게 김포공항역은 5호선 + 9호선 + 공항철도 + 김포 골드라인 + 서해선의 쿼드라역세권이 되어 방화뉴타운 자체의 호재로 작용하고 있다. 래미안 엘라비네의 규모는 지하 3층~지상 최고 16층 규모인데, 이는 고도제한으로 인한 규제를 받았기 때문이다.

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그 중 래미안 엘라비네는 9호선 신방화역 초역세권의 장점을 가지고 5호선 역시 도보로 갈 수 있다. 단지 반경 1KM 내에 송정초, 공항중, 마곡중, 방화중 등의 학교도 많다. 코오롱, 에스오일, 넥센타이어, LG사이언스파크나 각종 R&D 센터 등이 모여있는 마곡지구 역세권이며 이대서울병원, LG아트센터, 미술관 등의 편의시설도 모여있고 공원도 넓고 가까워 생활환경이 좋다.

이번에 공급되는 물량은 276세대로 전용44타입 12세대, 59타입 15세대, 76타입 39세대, 84타입 181세대, 115타입 29세대이다. 분양가는 평당 5,100만원 수준으로 가정했고 투기과열지구에다 대출 규제 때문에 15억 초과는 4억, 25억 초과는 2억 밖에 안 된다.

마곡의 10~20년대 지어진 아파트들이 평당 6천만원 수준이기에 향후 1억원 이상의 안전마진이 있을 것으로 보인다. 게다가 신축 + 공급부족으로 인해 희소성이 더 눈에 띄며 브랜드 + 역세권까지 갖춘 엄청난 아파트이다.

※ 26년 3월 예정, 모집공고 나온 후 향후 업데이트 할 예정임

서울 2년 거주자 우선으로 선정하며 수도권 및 인천에 거주하는 사람이라면 청약이 가능하다. 하지만, 투기과열지구 + 토지허가거래구역이라 실거주 의무 2년이 붙으며 대출규제가 붙는다. 재당첨 제한 + 전매제한 3년 + 중도금 대출 40%이다. 대출은 25억 초과 2억 한도, 15억 초과 25억 미만 4억, 15억 미만 6억까지 대출이 규제된다. 물론 LTV는 40%에다 DSR 역시 스트레스 DSR 적용하여 가산금리로 대출은 더욱 축소되고 DSR도 40%이다.

수도권 및 규제지역의 경우 1주택자의 경우 전세자금대출이 2억원으로 축소된다. 2주택 이상의 경우 LTV가 아예 0%이고 1주택자가 대출 시에 기존주택을 6개월 이내에 처분해야 하는 조건이 붙는다. 무주택자는 투기과열지구인 서울에서 최대 LTV 50%, 나머지는 40%이고 주택담보대출 역시 최대 만기가 30년이다. 만약, 신용대출을 1억 이상 빌리고 이를 주택 매수하는데 사용한다면, 대출이 회수되므로 주의해야 한다.

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대신, 각 유형별 자격요건을 충족한 사람에 한해 동일 주택 내 특별공급과 일반공급의 중복 청약이 가능하다. 그리고 부부 공동청약도 가능하다. 그러나 청약자 및 배우자 외 세대원이 과거 특별공급에 당첨된 이력이 있다면 출산특례로는 청약이 신청 불가능하다. 다자녀/신혼부부/노부모부양 특례는 생애 딱 1번만 적용되므로 꼭 필요한 아파트에만 지원해야 하는 전략을 세워야한다.