대전 유성구의 엑스포아파트는 대전시 최고 세대수로 유명한 아파트이다. 1993년 대전 엑스포가 유치되었고 그 숙박시설을 위해 아파트가 90년대 초반에 여러 건설사의 컨소시엄으로 대전 엑스포아파트로 탄생했다. 대전 최대 규모의 아파트로 총 51개동, 총 3,958세대이며 명목상 5개 단지로 나뉘어져 있으나 전 단지가 동일한 지번으로 대지지분을 공유한다. 그 시절 지어진 아파트치고는 매우 크고 넉넉한 아파트로 이제는 재건축 연한이 지나 재건축을 추진하고 있다.

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오늘은 대전 유성구 엑스포아파트 초 대단지 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

대전 전민동 엑스포아파트는 5개의 단지로 이루어지고 세대수가 무려 4천세대에 육박하는 엄청난 대단지이다. 전민초를 안고 있는 초품아이며 갑천이 바로 옆에 있어 가장 비싼 동은 갑천변이 보이는 조망권을 가진 곳이다. 단지 내에 이미 유치원-어린이집을 가지고 있고 특히, 유치원인 엑스포유치원은 넘사벽 수준으로 인기가 있다고 한다. 게다가 유성구 자체가 일자리가 꽤나 많은데 대덕연구단지도 있고 한국과학기술원 연구원, 정부대전청사 등 화이트칼라가 많아 고소득자가 꽤나 많다. 서구 둔산동 역시 학군지로 유명하고 고위 공직자 등의 고위 공직자가 많다.

사실, 대전을 대표하는 아파트로 엑스포아파트가 대전을 알려주는 랜드마크 역할도 수행할 정도로 유명하다. 호재도 많은데, 26년 북쪽 청벽산공원사거리 도로가 2차선에서 5차선으로 확장되고 대전 지하철 3호선이 통과될 예정이다. 하지만 주변에 빈 땅이 많아 계속 개발되고 아파트가 공급된다면 신규 아파트가 생길 때마다 사람들이 많이 빠져나가고 근처 빈 땅으로 인해 재건축보다는 아예 새로 아파트를 짓는 것이 더 빠르고 싸게 먹힌다는 단점이 있다. 이는 수요가 많지만, 공급을 하기 어려운 둔산동과는 다른 점이다.

대전시의 경우 선도지구로 선정된 둔산지구를 중심으로 행정업무를 더 빨리 해 줄 가능성이 높다. 하지만 만약, 엑스포아파트의 주민동의율이 매우 높고 주민들이 적극적으로 나서는 모습을 보인다면, 대전시에서도 다르게 볼 것이다. 그렇기에 엑스포 역시 행정 지원을 받아 둔산지구 업무와 병목현상을 방지할 수 있도록 대비해야 한다.

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엑스포 아파트의 구역면적은 80,786평이고 기존 용적률이 196%로 나쁘지 않고 최대 허용 용적률이 300%이다. 용도지역이 3종일반주거지역이지만, 최대 허용 용적률로 올리는 만큼 임대주택 세대가 많아지기에 보수적으로 280%로 가정했다. 기존 연면적은 158,340평이고 용적률 280%를 적용한 연면적은 226,200평이다. 여기에 정비기반시설 10%인 22,620평과 임대주택 10% 22,620평, 상가 1,000평을 제외한 일반분양 면적은 21,620평이다.

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엑스포아파트가 임대주택을 설립하지 않을 가능성도 있기에, 임대주택을 짓지 않는다면 사업성은 더 올라갈 것이다. 하지만 대전시에서 임대주택 유무에 대해 대전시 조례 허용 용적률 250%를 넘어서는 부분에 대해서는 소셜믹스로 기부채납한다고 밝혔다.

공사비는 평당 700만원으로 가정했다. 이는 전국 평균 공사비 수준으로 서울에 비하면 100~200만원 낮은 수준이지만, 지방의 낮은 분양가를 감안한다면 해당 공사비도 비싸게 책정했을 수도 있다. 커뮤니티, 옥상, 지하층 등을 고려하여 연면적에 1.6배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 25,334억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 예비비, 세금, 금융비용 등을 포함한 것으로 3천억으로 가정했다. 총 비용은 28,334억이다.

공시지가를 보면 760만원 수준이다. 감정평가액 보정률 1.2~1.6배 중 1.3배하였다. 감정평가액은 평당 988만원이고 조합원 총 종전자산평가액은 15,656억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 현재 34평 시세가 4억대로 평당 1,500만원 급이다. 아직 재건축 극초기 단계라 프리미엄은 붙지 않았지만, 공사비를 높게 잡은 탓에 조합원 분양가를 높게 잡아 평당 2,200만원으로 계산했다. 조합원 분양수익은 34,835억이다. 임대주택은 평당 1,000만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 2,262억이다.

상가는 평당 2천만원으로 가정하면 상가수익은 200억이다. 일반분양가는 근처 효성해링턴플레이스보다 실거래가보다 더 비싸게 가정했다. 현재 34평 시세가 7~8억이므로 평당 2,200만원~2,500만원 수준이고 카이스트 및 연구센터 근처 아파트의 시세가 평당 3,300만원이기에 일반분양가는 평당 3,200만원으로 가정했다. 평당 3,200만원으로 계산한 일반분양 수익은 6,918억이다. 총 수익은 44,215억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.01이 나온다. 기존 아파트에 비해 2배 가까운 조합원 분양가를 적용하여야 사업성이 나오는 편이다. 그리고 일반분양가 역시 지금보다 더 올라갈 수 있는데, 이유는 공사비가 더 상향될 수 있기 때문이다. 하지만 용적률이 최대 300% 적용된다면 역시 사업성이 더 상승할 수 있다. 조합 측에선 용적률 상향으로 얻은 수익성이 더 높은지, 기부채납으로 떼가는 비용으로 오히려 수익성이 더 감소하는지를 잘 계산해야할 것이다.

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만약, 조합원의 종전자산평가액이 평당 988만원으로 34평을 가진다면 3억 3,592만원이다. 비례율을 곱한 권리가액은 3억 3,927만원이다. 조합원 분양가를 평당 2,200만원으로 가정하였으므로 34평이면 7억 4,800만원이고 조합원 분담금은 4억 873만원이 나온다.