양천구는 대부분 목동과 신정동이지만, 급지로는 2.1급지라는 파격적인 평가를 받았다고 알려져 있다. 대한민국 학군 2번지이자 목동 신시가지 아파트로 대부분 이루어져 있는 목동은 현재 재건축으로 새롭게 태어나려고 한다. 그 중 속도가 느린 목동7단지는 작년 정비계획 확정되고 설계사를 선정하기 위해 입찰이 진행 중이다. 무려 환급금이 11억이나 된다는 목동7단지는 이제 한남동 수준으로 고급스러운 설계를 진행한다고 한다.

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오늘은 목동 대장 목동7단지 재건축 정비계획 확정 분양가상한제 분담금 증가 ?에 대한 포스팅입니다.

목동7단지는 재건축 진행이 확정되자마자 이제는 평당 1억 수준의 실거래가 완료되었다. 27평이 27억인 수준인데, 목동7단지는 1986년 준공, 2,550세대, 용적률 125%라 사업성도 매우 좋을 것으로 기대된다. 현대백화점, 교보문고, 행복한백화점 등 목동 핵심 상업시설과 모두 가깝고 5호선 목동역 초역세권이기도 하다.

목동7단지는 목동 아파트 중 대장이라는 평가를 받는 만큼 입지가 매우 뛰어난데, 오목교역 인근은 180개 이상의 학원이 모여있는 최강 학군지이고 목운중은 특목고, 자사고 진학 실적이 전국 최상위급이다. 목운초, 목운중도 가깝지만 단지가 40년이 된 만큼 노후화되어 주차문제가 있고 층간소음 문제도 있다.

목동7단지 재건축 추진위원회는 최고 49층, 4,300세대의 아파트로 재건축하겠다는 포부를 밝혔다. 무려 1.5배나 되는 세대수를 늘린다는 것은 그만큼 용적률도 매우 높게 적용되어야 하고 그만큼 기부채납도 많이 떼갈 것으로 생각된다. 731~734동의 경우 양천구청과 교육시설로 기부채납된다는 조합원들의 이야기가 있다. 또한, 목동의 경우 토지허가거래구역이기에 실거주 의무가 붙고 분양가상한제 또한 적용될 확률이 높은 곳이라 향후 조합원들의 분담금이 더 늘어날 수도 있다.

정비기반시설 중 도로, 공동구역, 녹지, 공공시설 등의 면적은 다소 줄이고 단지 남쪽 좌측으로 공공청사를 추가로 설치한다. 공공청사의 경우 양천구청과 서울시와 협의하여 완공 후 서울시에 귀속예정이라 한다. 기존의 어린이공원 측도 1종일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 종상향시키고 단지 서측으로 문화공원과 단지 동측 아래쪽에 어린이공원을 설치하려 한다.

이번 2월에는 목동7단지 재건축의 설계사 선정 입찰을 시작했다. 목동 7단지 재건축 설계 선정 입찰에 건원건축, 마이건축사사무소, 에스파스건축사무소, 해안종합건축사사무소가 참여하였다. 설계사를 선정한 뒤 조합설립총회를 열고 조합설립인가를 진행할 계획을 잡고 있다.

전체 택지는 48,846평이고 도로는 7,271평, 녹지면적은 1,197평, 공공공지는 3,328평, 정비기반시설이 5,954평이므로 아파트 면적은 31,096평이다. 기본 용적률이 125%이므로 기존 연면적은 38,870평이고 8%를 준주거지역으로 최대 400%, 92%를 3종일반주거지역으로 300%를 적용한 연면적은 85,824평 + 9,950평이므로 95,774평이다. 이 중 상가 5천평, 임대주택 비율을 15%로 잡고 14,366평으로 가정하면 일반분양 면적은 37,538평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 향후 목동 신시가지가 재건축이 된다면 한남, 성수, 압구정, 반포 다음의 최고 입지므로 매우 고급스러운 아파트가 될 것을 가정하여 공사비를 높게 잡았다. 옥상, 커뮤니티, 지하, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 2배 하였다.

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총 연면적이 191,548평이고 도로, 녹지면적, 공공공지, 정비기반시설 모두 평당 1천으로 계산하면 총 공사비는 19,154억 + 1,775억이므로 20,929억이다. 기타사업비는 철거비, 설계비, 감정평가비, 예비비, 조합운영비, 세금, 금융비용 등을 고려하여 5,000억으로 가정했다. 총 비용은 25,929억이다.

공시지가를 보면 평당 5,800만원~6,500만원 수준이다. 평당 6,150만원 수준으로 감정평가액을 계산했다. 감정평가액 보정률은 1.2~1.6배 중 1.3배하여 7,995만원으로 계산했다. 조합원 총 종전자산평가액은 31,076억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 9천만원으로 가정했다. 조합원 종전 자산평가액보다 높아야 사업 수익성이 나기 때문에 평당 8,500만원으로 가정하였다. 조합원 분양수익은 33,039억이다. 상가는 평당 5천만원으로 가정하면 상가수익은 2,500억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 2,154억이다.

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일반분양가는 평당 9,500만원으로 잡았다. 현재 실거래된 수준으로 일반분양가를 잡은 것으로 향후 목동 대장인 목동신시가지 7단지가 신축이 된다면 평당 1억은 넘어갈 것으로 기대된다. 25평은 23억 7,500, 34평의 경우 32억인 수준이므로 일반분양 수익은 35,661억이나 된다. 총 수익은 73,354억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.52가 나온다. 기존 용적률이 매우 낮으므로 용적률을 300% 이상으로 잡으니 엄청 높은 비례율이 나온 것이다. 그런데 지금보다 임대주택 비율이 더 증가할 가능성도 있기에 비례율은 더 낮아질 수 있다. 그리고 용적률을 300% + 준주거지역으로 잡았지만, 향후 용적률이 250%로 낮아질 수도 있다.

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만약, 조합원이 평당 7,995만원 수준으로 27평을 가진다면 조합원 종전자산평가액은 21억 5,865만원이다. 비례율이 1.52이므로 권리가액은 32억 8,114만원이다. 조합원 분양가가 평당 8,500만원이므로 27평이면 22억 9,500만원이므로 환급금은 9억 8,614만원이나 된다. 이렇게 된다면 조합원의 수익이 너무 크다고 분양가상한제가 적용되어 조합원들의 환급금을 줄일 수도 있다. 왜냐하면, 현재 정권은 조합원들이 잘 되는 꼴을 못 보기 때문이다.