수원의 화서동은 화서역 스타필드가 생기고 나서부터 엄청 발전하였다. 화서역 파크푸르지오 84타입 시세가 무려 12억까지 오를 정도로 화서동은 수원에서 나름 잘나가고 있다. 거기에 수원시 최대 재개발 구역이라 불리는 화서1구역 역시 공공재개발을 통해 3천세대나 되는 물량을 공급예정 중이다. 기존 재개발 추진위에서 예상했던 4,500세대보다는 작지만 토지등소유자가 1,700명인 것을 감안하면 사업성이 뛰어난 것이다. 게다가 고도제한 완화 등의 규제완화로 분양 여력이 더 늘어날 것으로 보인다.

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오늘은 수원 화서1구역 공공재개발 고도제한 완화 사업성 분담금 분석입니다.

화서동은 수원의 팔달구에 위치하고 이름은 "화성의 동쪽"이라고 화서동으로 지어졌다고 한다. 화서주공이 재건축되고 스타필드가 생기고 나서 점점 사람들의 주목을 받기 시작했다. 수원시 팔달구 화서동의 화서1구역은 임대주택 448세대를 포함하여 3,352세대를 계획하는 공공재개발 구역이다. 화서1구역은 특이하게도 동말지구, 서호지구, 화서오거리 인근 상가 등의 지구들로 합쳐진 재개발 구역으로 고도제한의 영향을 받는 곳도 존재한다.

화서1구역으로 정비구역 지정된 날은 25년 11월이며 26년 2월 주민들에게 사업에 대한 설명회를 거쳤다. 수원도시공사에선 화서1구역의 핵심인 "고도제한 완화"에 대해 일부를 완화할 것이라 설명했다. 화서동을 지나는 고도지구는 팔달산에서 서호천을 내려보는 범위로 지정되어있는데, 고도지구를 재정비하여 숙지산 높이까지 완화시키려 한다. 화서1구역은 1호선 화서역 역세권이며 신분당선이 호매실역 연장이 공사 중이라 향후 더블역세권으로 성장할 것으로 보인다.

화서1구역의 토지이용계획도에 따르면 사업면적은 53,965평이고 이 중 아파트가 지어질 면적은 41,847평이다. 도로, 공원, 주차장, 양로원, 어린이집 등의 정비기반시설 면적은 12,118평이다. 최대 허용 용적률은 261%이고 최고 25층 수준의 규모와 근린생활시설 역시 지어질 예정이다. 향후 고도제한 완화가 얼마나 될 지 모르겠지만 허용 용적률 261%보다 더 완화되어 분양세대를 늘려 더 높은 사업성을 가질 것으로 예상한다.

화서1구역은 전체 사업구역이 53,965평이고 아파트가 지어질 면적이 41,847평이다. 재개발 구역이므로 용적률을 알 수 없으므로 기존 용적률은 160~200%로 가정하여 180%로 가정하면 기존 연면적은 75,324평이다. 최대 허용 용적률 261%이므로 최대 연면적은 109,220평이다. 여기에 임대주택 세대가 448세대이고 약 10%로 예상되기에 임대주택 면적은 10,922평이고 상가면적은 3천평이다. 최대 연면적에서 조합원 기존 연면적, 임대주택, 상가 면적을 제외한 일반분양 면적은 19,974평이 된다.

공공재개발이므로 공사비는 평당 800만원 정도로 가정했다. 아무리 수도권이 서울보다 공사비가 작다고 하더라도 현재 공사비 인상과 인건비 인상은 물가 인상에 따라 피할 수가 없다. 현재 정부에선 대규모 재개발, 재건축을 꺼리는 수준이기에 사업을 진행할 때 심의 통과에 대해서 지연이 될 가능성도 크다. 커뮤니티, 옥상, 지하 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산하면 총 연면적은 196,596평이다. 평당 800만원으로 가정했으므로 총 공사비는 15,727억이다.

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기타사업비는 철거비, 감리비, 예비비, 조합운영비, 금융비용, 세금, 국공유지매입비, 설계비 등이 포함된다. 조합운영비 약 1천억, 보상비 1천억, 금융비용 1천억, 세금 300억, 정비기반시설 면적 12,118평에 대한 비용 1,030억 등을 고려하면 4,330억으로 잡았다. 총 비용은 20,057억이다.

해당 지역의 거래내역을 살펴보면 평당 1,200만원~2,500만원 수준이다. 공시지가를 보면, 550만원~1,100만원 수준이다. 프리미엄이 3배 가까이 붙은 것을 알 수 있다. 공시지가는 평당 800만원으로 가정하여 보정률 1.2~1.6배 중 1.5배하여 계산하면 1,200만원이 나온다. 조합원 총 종전자산평가액은 9,038억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 2,500만원으로 가정했다. 근처 화서역 파크푸르지오가 분양할 당시에는 평당 1,300만원 수준이었으나 이는 20년도 분양가 수준이고 현재는 공사비 및 사업비 증가로 분양가 상승은 어쩔 수 없다고 분석했다. 조합원 분양수익은 18,831억이다. 상가는 평당 3천만원으로 가정하면 3,000평에 대한 상가수익은 900억이다.

임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,638억이다. 일반분양가는 현재 화서역 파크 푸르지오나 화서역 푸르지오 브리시엘이 12~14억 수준이므로 향후 지어질 일반분양가는 이 두 단지 시세에 맞추어 계산했다. 평당 3,700만원 수준으로 계산하면 일반분양 수익은 7,390억이다. 총 수익은 28,759억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.96이다. 아무래도 공공재개발이다보니 떼가는 면적이 많다. 공공이 들어가면 공원, 커뮤니티, 도로 등을 기부채납하다보니 그 면적에 대해 일반분양을 못하므로 사업성이 조금 떨어진다. 하지만 향후 고도제한 완화에 따른 용적률이 상승한다면 지금보다 사업성은 좀 더 좋아질 것으로 예상한다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 평당 1,200만원 수준으로 25평이라면 감정평가액은 3억이다. 권리가액은 비례율 0.96을 곱한 값이므로 2억 8,800만원이다. 조합원 분양가가 평당 2,500만원 수준이므로 25평이면 6억 2,500만원이다. 분담금은 6억 2,500 - 2억 8,800으로 3억 3,370만원이 나온다.