모두가 안 될 것이라 생각했던 모아타운의 성공사례가 나왔다. 강동구 최초의 모아타운 통합 조합설립인가인데, 평당 1억에 육박하는 엄청난 입지 덕에 많은 사람들이 모여들었고 그 결과 1, 2, 3 전 구역 통합이 되었다. 그러면서 원래는 관심도 없을 대형 건설사들까지 와서 수주를 요청하고 있다. 하이엔드 브랜드인 롯데 르엘, 포스코 오티에르. GS 자이, 현대힐스테이트 등이 관심을 가지고 수주 경쟁을 예고하고 있다.

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오늘은 둔촌동 모아타운 1, 2, 3구역 조합설립인가 시공사 하이엔드 브랜드 ?에 대한 포스팅입니다.

오세훈 시장이 야심차게 준비했던 서울 개발 계획으로는 신속통합기획과 모아타운이 있다. 그 중 신속통합기획은 도정법에 의해 진행되기에 조합설립인가 조건이 빈집법보다 덜 까다롭고 재개발 진행 중 가장 사례가 많은 방법이라 참고할 수 있는 부분이 많다.

그러나 신통기획에 후보지 선정요청만 해도 토지허가거래구역에 묶이기 때문에 실거주 2년이란 조건이 붙는다. 그래서 과거 뉴타운에서 해제되고 입지가 좋으며 앞으로 재개발 할 만한 유력 구역을 개인적으로 선별하여 미리 선점한다면 토허제로 묶이더라도 전세를 줄 수 있다. 실제로 써먹은 방법이기도 하다.

반면, 모아타운은 소규모 빈집법에 속하기 때문에 도정법보다 조합설립조건이 까다롭다. 지금은 동의율이 완화되어 80%에서 75%가 되었지만 문제는 토지확보이다. 토지확보율이 전체의 2/3이란 까다로운 조건을 통과해야 조합설립인가가 된다. 게다가 모아타운은 모아주택이 여러개 모여 구역이 쪼개지기에 통합으로 개발되지 않으면 브랜드 가치 및 사업성이 나오지 않는다.

대신, 현재 정권에선 재개발, 재건축에 의한 신축 고가 아파트를 짓는 것을 꺼리기에 소규모 빈집법에 의해 탄생하는 아파트는 자기들 실적을 위해서라도 통합심의 등에서 태클을 걸지 않고 원만하게 통과시키고 있는 추세이다.

다른 서울 내 모아타운 구역에서 보정계수를 적용하고 있다. 서울 평균 지가보다 낮은 동네의 경우 보정계수를 적용하여 조합원들의 분담금을 줄일 수 있다. 둔촌동의 경우도 올림픽파크포레온을 제외한 동네는 보정계수를 적용하는데 1.2~1.4배하여 공시지가를 올릴 수 있다. 그 덕에 보정계수 + 감정평가액 보정률까지 하여 감정평가액을 더 상승시켜 내 집의 가치를 올릴 수 있다. 여기에 비례율을 곱하여 권리가액을 구하면 당연히 분담금이 줄어드는 효과가 있다.

공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 하이엔드 브랜드가 적용된다면 더 높은 공사비가 적용되겠지만 서울 평균 공사비보다 약간 높은 수치로 계산했다. 정비기반시설, 도로, 커뮤니티, 공원, 근린생활시설 등을 포함하여 연면적에 1.8배하여 계산했다. 총 연면적 25,513평 × 900만원이면 총 공사비는 2,296억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 설계비, 조합운영비, 예비비, 세금, 금융비용, 국공유지매입비 등을 포함하여 450억으로 계산했다. 총 비용은 2,746억이다.

올림픽파크포레온의 일반분양가는 평당 3,829만원이었지만 현재는 입주권이 30억을 호가하는 고가 아파트이다. 둔촌동의 지가는 서울 평균 1,600만원보다 약간 낮은 1,320만원 수준이다. 지가가 필요한 이유는 다가구주택의 감정평가액을 계산하기 위해 필요하고 다세대주택은 공시지가에 보정계수와 보정률을 더하여 1.6배하여 계산하였다. 빌라는 평당 2천만원 수준으로 보고 1.6배하면 평당 감정평가액은 3,200만원이다. 조합원 총 종전자산평가액은 2,721억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 일반분양 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 둔촌 2구역에서 근린생활시설인 상가가 지어질지 모르겠지만 상가 분양을 배제하는 추세라 상가를 제외했다. 조합원 분양가는 평당 5천만원으로 가정했다. 25평은 13억, 34평은 17억 수준이다. 조합원 분양수익은 4,252억이다.

임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 319억이다. 일반분양가는 평당 6천만원으로 가정하면 25평은 15억, 34평은 20억 수준으로 분당보다는 약간 낮은 일반분양가지만 하이엔드로 적용된다면 더 높은 공사비와 함께 분양가도 상승할 확률이 높다. 일반분양 수익은 1,276억이다. 총 수익은 5,847억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.13이다. 둔촌동 올림픽파크포레온의 성공과 함께 실패할 것이라 여겼던 둔촌동 모아타운 단계 중 50% 이상 완료가 되었다. 다만, 빈집법 및 소규모정비법에선 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 금지된다. 서울시에서도 빈집법 및 소규모정비에 대한 규제도 다른 도정법과 다르게 빡빡하게 굴지 않고 사업시행인가와 관리처분인가 역시 동시에 진행하기에 속도도 매우 빠를 것으로 보인다.

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현재는 시공사 선정을 위한 준비 중이라 하며 하이엔드 브랜드까지 관심을 갖는 만큼 향후 미래가치가 밝다고 볼 수 있다. 조합원의 기존 종전자산평가액이 평당 3,200만원으로 25평이면 8억이다. 여기에 비례율 1.13을 적용시키면 9억 400만원이다. 조합원 분양가를 평당 5천으로 가정했으므로 25평이면 12억 5천이므로 분담금은 3억 4,600만원이다.