그동안 정부는 다주택자를 겨냥한 규제를 계속 강화해 왔습니다.

세금은 더 올리고, 조건은 더 까다롭게 만들었죠.

그런데 이번에는 분위기가 조금 달라졌습니다.

매물을 시장에 끌어내기 위해 규제를 완화하는 카드를 꺼내 들었습니다.

“왜 지금일까?”

이 질문이 자연스럽게 떠오릅니다.

그래서 이번 글에서는 이번 조치의 핵심 내용과,

실제 시장에 어떤 영향을 줄지 쉽게 정리해보겠습니다.

1. 다주택자 양도세 중과 유예 완화

① 양도세 중과 유예 종료 시점

다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일에 종료됩니다.

이 날짜가 왜 중요할까요?

3주택자의 경우 중과세율이 적용되면 세율이

최대 82.5%까지 올라갈 수 있습니다. 거의 절반 이상을 세금으로 내야 하는 셈입니다.

결국 다주택자 입장에서는 5월 9일 이전에 계약을 체결하느냐가

사실상 ‘마지노선’이 됩니다. 시간이 많지 않습니다.

② 실거주 2년 의무 폐지, 어떤 조건일까?

이번 완화 정책의 핵심은 여기입니다.

세입자가 있는 집을 무주택자가 매수하는 경우,

기존 임대차 계약이 끝날 때까지 실거주 의무를 최장 2년 유예해줍니다.

다만 조건은 분명합니다.

매수자는 반드시 무주택자여야 합니다.

세입자의 계약갱신청구권 2년은 유예에 포함되지 않습니다.

예를 들어 세입자 계약이 1년 남았다면, 실거주 유예도 1년만 인정됩니다.

세입자가 계약갱신청구권을 써서 2년을 더 연장하더라도, 그 추가 2년은 유예 대상이 아닙니다.

조건은 있지만, 그동안 가장 큰 걸림돌이던 ‘즉시 실거주’ 부담이 줄어든 것은 분명합니다.

③ 전입 의무도 유예

세입자가 있는 집을 매수할 경우, 기존의 6개월 내 전입 의무도 유예됩니다.

이 말은 무엇을 의미할까요?

LTV 한도 내에서라면 전세가 낀 매물도 매수가 가능해집니다.

자금 구조만 잘 맞추면, 실제 입주 시점을 뒤로 미루는 전략도 세울 수 있습니다.

자금 여력이 있다면 선택지가 넓어진 셈입니다.

④ 계약과 잔금 기한, 반드시 체크

계약은 반드시 5월 9일 이전에 체결해야 합니다.

지역별로 잔금·등기 기한도 다릅니다.

• 강남3구와 용산은 4개월 유예 → 9월 9일까지 잔금 및 등기 완료
• 지난해 10·15 대책으로 지정된 서울 21개 구와 경기 12곳은 6개월 유예 → 11월 9일까지 완료

기한을 놓치면 혜택을 받을 수 없기 때문에 일정 관리가 매우 중요합니다.

2. 매물은 늘었을까? 실제 시장 반응!

① 서울 아파트 매물 증가

현재 서울 아파트 매물은 약 6만417건입니다. 연초보다 약 5.9% 증가했습니다.

특히 송파구는 27.4% 급증했고, 광진·성동·서초·강남도 눈에 띄게 늘었습니다.

세금 일정이 가까워질수록 매물이 더 늘어날 가능성도 있습니다.

“팔 사람은 서두르고 있다”는 신호로 볼 수 있습니다.

② 가격도 내려오고 있을까?

일부 단지에서는 가격 조정도 나타나고 있습니다.

강남 개포자이프레지던스 전용 84㎡는 지난해 12월 42억7000만원에 거래된 이후,

최근 호가는 38억원까지 내려왔습니다.

절세 목적의 매물이 가격을 낮추면서 나오고 있다는 분석입니다.

다만 중요한 건 이것입니다.

가격이 내려왔다고 해서 바로 거래가 활발해지는 것은 아닙니다.

매수 심리는 아직 조심스럽습니다.

③ 전월세 물량은 감소

반면 서울 전월세 물량은 10.8% 감소했습니다.

실거주 목적 매수가 늘어나면, 임대 물량은 자연스럽게 줄어듭니다.

이는 전월세 시장에 또 다른 변수로 작용할 수 있습니다.

3. 이번 정책의 진짜 의미!

① 다주택자에게는 ‘숨통’

양도세 중과 부활을 앞두고, 정부가 3개월간 매물 출회를 유도하는 카드로 볼 수 있습니다.

특히 토지거래허가구역의 실거주 의무가 가장 큰 장벽이었는데,

이를 무주택자 조건으로 완화해 매도 유인을 높였습니다.

“지금이라도 팔 수 있는 길을 열어준 셈”입니다.

② 무주택자에게는 기회

무주택자는 실거주를 최장 2년 유예받을 수 있습니다.

입주 부담이 줄어들면서 강남권 진입 장벽도 다소 낮아졌습니다.

물론 전제 조건은 자금 여력입니다. 준비가 되어 있는 사람에게는 분명 기회가 될 수 있습니다.

③ 하지만 수요 한계는 여전

대출 규제와 높은 가격 부담은 그대로 남아 있습니다.

매물이 늘어난다고 해서 매수 심리가 즉시 살아난다고 단정하기는 어렵습니다.

오히려 중과 종료 시점이 가까워질수록 “조금 더 기다려보자”는

관망세가 이어질 가능성도 있습니다.

결국, 시장은 어떻게 될까?

과거를 돌아보면 매물이 한꺼번에 늘어나는 구간에서는 가격이 흔들렸습니다.

하지만 일정 물량이 소화되면 다시 방향을 잡는 흐름이 반복됐습니다.

이번에도 단기적으로는 매도 물량이 늘겠지만,

시간이 지나면 시장은 다시 균형을 찾아갈 가능성이 큽니다.

그래서 중요한 건 타이밍입니다.

자금 여력이 충분한 무주택자라면, 이번 변화를 단순한 뉴스로 넘기기보다

한 번쯤 진지하게 계산해볼 시점입니다.

기회는 항상 준비된 사람에게 먼저 보입니다.

지금이 바로, 그 계산을 시작할 타이밍일지도 모릅니다.