드디어 염리4구역이 정비구역 지정이 완료되었다. 염리5구역은 KT부지 이슈가 있기 때문에 땅 모양이 고르지 않고 시간이 지체되는 면이 있지만, 염리4구역은 정비구역 지정공람 후 작년 지정이 되었다. 마포는 아현동, 공덕동, 신공덕동, 염리동, 용강동을 중심으로 30억 클럽의 신축 아파트들이 모여있다. 마포가 이렇게 크게 성장하게 된 이유로는 여의도, 광화문, 종로 접근성이 좋으며 IT, 미디어, 스타트업 기업들이 몰렸기 때문이다. 그 덕에 고소득 젊은 직장인들이 모이게 되며 지금의 가격이 형성되었다. 오죽하면 마포에 개집이라도 사둘걸이라면서 후회하고 있다.

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오늘은 마포 염리4구역 정비구역지정 완료 예상분양가와 분담금은 ?에 대한 포스팅입니다.

마포는 강남 대체 수요가 유입되는 대표적인 곳으로 일자리 밀집 구역인 공덕, 아현동을 중심으로 비싼 아파트들이 즐비한다. 그리고 아현동, 공덕동, 신수동, 합정동, 염리동 등 재개발, 재건축이 진행되는 곳이 많아 주거 수준이 급상승할 것이라는 기대감이 있다. 망원동과 합정동 라인은 대표적인 시장과 상권거리로 한강 접근성이 우수하며 2030~4050까지 젊은 사람들이 많이 모여있어 자녀 교육보다는 직주근접, 문화생활 등을 즐기는 사람들이 선호한다. 마포 염리동은 2호선 이대역 초역세권이며 슬리퍼 신고 2호선 이대역까지 갈 수 있다.

염리4구역은 염리동 488-14번지 일대로 과거 03년도 아현뉴타운에 지정되었고 2010년도 염리4구역으로 지정되고 재개발이 진행되었다. 하지만 15년도 주민들의 강력한 반대로 사업이 표류하다 결국 일몰제에 의해 정비구역이 해제되었다. 이후 주변 아파트들이 넘사벽급으로 상승하자 이 곳에 사는 주민들이 다시 재개발을 추진하고 있다.

염리4구역 근처 아파트를 살펴보면 14년도 지어진 마포래미안푸르지오, 마포그랑자이, 마포프레스티지자이, 마포자이더센트리지, 마포더클래시 등이 있다. 마포래미안푸르지오는 26년 26억, 마포프레스티지자이는 29억 6천만원, 마포그랑자이는 26억, 마포더클래시는 26억 3천만원에 실거래된 이력이 있고 규제와 함께 전고점을 찍고 있다. 이 근처에 있는 염리4구역 역시 20억을 넘어 30억 클럽에 가입될 가능성이 매우 높은 재개발 구역이다.

​현재 토지등소유자는 668명이고 세대수는 1,120세대로 늘리고 임대는 258세대가 포함된다. 평형구성은 60㎡ 이하가 60%, 60㎡ 초과가 40%이다. 사업면적은 14,673평이고 정비기반시설 면적은 3,456평, 종교시설 324평을 제외한 아파트 면적은 10,893평이다.

기존 용적률을 알 수 없으므로 160~200%로 가정하여 160%로 계산하면 기존 연면적은 17,429평이다. 기준 용적률은 227%, 상한 용적률이 245%, 법적 최대 상한용적률은 300%인데, 245% 상한 용적률을 적용한 연면적은 26,687평이다. 임대주택 40㎡를 기준으로 258세대로 가정하면 3,127평이므로 일반분양 면적은 6,131평이다.

공사비는 평당 1,100만원으로 가정했고 연면적은 지하층, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 최대 연면적에 2배하였다. 정비기반시설 + 종교시설 415억, 5,871억이므로 총 공사비는 6,286억이다. 기타사업비는 감리비, 설계비, 철거비, 조합운영비, 세금, 금융비용, 국공유지매입비, 현금청산비, 예비비 등을 포함하여 1,600억으로 가정했다. 총 비용은 7,886억이다.

사업이 가시화되자 염리4구역의 다가구주택은 10억 이상, 빌라는 평당 2억까지 거래되었다. 하지만, 아직 정비구역 지정 밖에 안 된 구역이므로 조합설립 전까지는 아직 위험하다. 그리고 조합설립되더라도 빨리 사업시행인가를 하지 않으면 일몰제의 위협이 있다. 공시지가는 평당 2,700만원 수준이라 감정평가액은 1.2~1.6배하여 1.4배하였다. 평당 3,780만원으로 계산하면 조합원 총 종전자산평가액은 6,588억이다.

총 수익이 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 상가 면적은 나와있지 않기에 제외하였다. 조합원 분양가는 평당 6천만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 10,457억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 351억이다. 일반분양가는 평당 8천만원으로 가정했다. 평당 8천이면 25평은 20억, 34평은 27억 2천만원으로 분당 정자동을 훨씬 뛰어넘는 가격이다.

이 정도 분양가를 적용한다고 해도 완판될 가능성이 매우 높은데, 현재 공급 대책을 보면 공공이나 청년 + 신혼부부, 모듈러 주택, 오피스텔 등과 같은 공급을 하기 때문이다. 사람들이 원하는 질 좋은 민간 브랜드, 대단지, 신축이 점점 희소해질 것이 명확하기에 평당 8천의 가격이라도 충분히 소화시킬 것이다. 일반분양 수익은 4,904억이다. 총 수익은 15,712억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.18이 나온다. 높은 비례율은 분양가를 매우 높게 잡았기 때문이다. 조합원 분양가는 평당 4천만원 이상은 무조건 넘을 것으로 보이지만, 실제 평당 5천만원 수준일지는 미지수이다. 그리고 현재 거래되는 매물이 평당 2억까지 거래되지만, 실제 공시지가는 낮으므로 주의해야한다. 프리미엄이 많이 붙었기 때문이다.

만약, 조합원 감정평가액이 평당 3,780만원으로 25평을 가진다면 9억 4,500만원이다. 비례율 1.18을 곱한 권리가액은 11억 1,510만원이다. 조합원 분양가가 평당 5천만원이므로 25평이면 12억 5천만원이다. 분담금은 1억 3,490만원이다. 일반분양은 예상분양가가 평당 7천~8천만원으로 예측되며 7천이면 34평은 23~24억 수준, 8천이면 27억~28억 수준이다.