따끈따끈하게 과천주공 10단지가 설 전에 통합심의를 통과하였다! 통합심의를 통과하는 것은 사업시행인가가 되었다는 것이고 이는 재건축 사업의 2/3이나 끝난 상황인 것이다. 이제 남은 것은 조합원 감정평가액에 따른 분담금 통보를 하고 이주 준비를 해야한다. 문제는 이주비 대출이 막혔다는 것인데, 최근 강남권 재건축은 이주비 대출이 막히더라도 시공사 대출 및 조합 대출이 나오기 때문에 딱히 크게 문제가 되지 않는다고 한다.

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오늘은 과천주공10단지 통합심의 통과 사업시행인가 임박 분담금 분석입니다.

과천주공10단지는 과천주공 중 연립주택이 남아있는 유일한 아파트이다. 21년 3월 조합설립총회를 마치고 8월 조합설립인가를 마쳤다. 기존 과천주공10단지는 3층~5층의 저층 아파트로 용적률이 86%라 매우 사업성이 좋다. 과천주공의 1세대 재건축은 3단지인 래미안 슈르, 11단지 래미안 에코팰리스이다. 그땐, 과천시가 평당가가 강남까지 넘어설 정도였고 그래서 각종 규제가 붙기 시작하였다. 2기 재건축의 경우 6단지, 7단지부터 시작하고 12단지까지 완료하고 나머지 대부분 재건축이 진행 중이다. 현재 과천은 준서초구로 시세가 30억대에 육박한다.

과천주공10단지는 23년 시공사 선정에 돌입하였고 롯데건설, DL이앤씨, 대방건설, 삼성물산이 참여하면서 현재는 삼성물산으로 선정되어 "래미안 원마제스티"로 탄생할 예정이다. 24년 과천시에 대한 부동산 규제가 완화되었을 때 공공청사를 기부채납하여 용적률 217.4%, 32층으로 사업성이 상향되었다. 최근 26년 2월, 제2차 통합심의에서 조건부 승인을 받으면서 본격적으로 사업시행인가를 기다리고 있다.

과천주공10단지는 1984년 입주한 아파트로 632세대이다. 재건축을 통해 1,300세대로 약 2배 이상의 세대수가 탄생한다. 과천주공10단지는 과천주공 내 가장 대지지분이 크며 재건축을 진행하는데 있어 아파트 블록과 연립주택 블록으로 나눠 진행한다. 재건축 이후에는 40평 이상 대형평형은 모두 아파트블록에 배치시켜 연립주택블록에 거주하는 조합원들도 모두 아파트를 배정받을 수 있다.

과천주공10단지의 사업면적은 30,939평이며 40평이 35억, 33평이 30평, 27평이 28억 수준이다. 과천주공10단지의 기존 용적률이 100%이므로 기존 연면적은 30,939평이고 용적률이 A-1구역은 217%, A-2구역은 150%로 나눠진다. A-1이 19,664평이고 A-2구역은 4,304평, A-3구역은 930평이므로 총 연면적은 42,670평 + 6,456평 + 1,395평이므로 50,521평이다.

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정비기반시설은 6,038평이고 도로, 공원, 수도설비, 하천 등이 포함된다. 임대주택 비율은 아직 발표되지 않았지만 약 15%로 가정하면 7,578평이다. 총 연면적이 50,521평이고 기존 용적률이 100%이므로 기존 연면적은 30,939평, 임대주택 면적 7,578평, 상가 면적 1,000평을 가정하면 일반분양 면적은 11,004평이다.

공사비는 무려 평당 1천만원으로 가정했다. 현재 거래된 매물이 30억 수준인 것을 감안하면 거의 평당 1억이다. 하이엔드 급의 래미안으로 진행되는 것이기에 매우 고급스러운 디자인과 기능이 도입될 것으로 보인다. 공사비는 연면적에 지하, 옥상, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 1.8배하여 계산했다. 총 공사비는 9,093억이다. 기타사업비는 철거비, 설계비, 예비비, 조합운영비, 세금, 금융비용, 국공유지매입비 등이 포함되어 2천억으로 가정했다. 정기기반시설인 도로, 공원 등의 비용도 평당 1천으로 하면 603억이므로 합치면 2,603억이다. 총 비용은 11,696억이다.

공시지가는 평당 5,100~5,400만원 수준이다. 공시지가는 평당 5,300만원으로 가정하고 감정평가액 보정률 1.2~1.6배하여 1.4배를 적용해 평당 7,420만원으로 잡았다. 조합원 총 종전자산평가액은 22,956억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 8천만원으로 가정했다. 평당 8천에 25평은 20억, 34평은 25억 수준이다. 현재 25평 거래된 매물의 거래가이기도 하다. 조합원 분양수익은 24,751억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 1,136억이다. 상가는 평당 5천만원으로 가정하면 상가수익은 500억이다.

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일반분양가는 평당 1억원으로 가정했다. 과천시에서 평당 9천만원은 처음 나오는 분양가일테지만, 현재 40평이 36억 수준이므로 평당 9천이면 현재 프리미엄 수준이다. 게다가 대출규제에 토지허가거래구역 같은 규제에 의해 완판될 지는 미지수이긴 하다. 일반분양 수익은 9,903억이다. 총 수익은 36,290억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.07이다. 조합원 감정평가액을 평당 7,420만원으로 가정했으므로 25평은 18억 5,500만원이고 34평은 25억 2,280만원이다. 조합원이 34평을 가지고 있다면 권리가액은 비례율 1.07을 곱하면 되므로 26억 9,939만원이다. 조합원 분양가를 평당 8천으로 잡았으므로 34평은 27억 2천만원이므로 분담금은 20,610,000만원이다. 문제는 대출규제인데, 15억 미만은 6억, 15억 초과 25억 미만은 4억, 25억 초과는 2억이므로 25억 이상인 34평은 대출이 2억 밖에 나오지 않는다.