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2026년 건설주는 예전처럼 “집값 오르면 다 오른다”는 공식이 잘 통하지 않습니다.
이제는 PF 정리 속도, 미분양의 위치, 수주잔고의 질이 주가를 가릅니다.
특히 DL이앤씨 · HDC현대산업개발 ·
현대건설 같은 대형 건설사를 볼 때도 ‘현장’보다 ‘장부’를 먼저 보는 게 맞는 구간입니다.
크레인이 많다고 이익이 나는 건 아니니까요.
광고가 화려하다고 현금이 쌓이는 것도 아닙니다.
2026년 건설주, PF는 어디까지 왔을까?
요즘 시장이 가장 먼저 묻는 건 집값이 아니라 PF(Project Financing) 입니다.
PF는 쉽게 말해 “사업장의 건강검진표”입니다.
최근 숫자를 보면
- PF 대출 약 116조 원
- 연체율 4%대
- 신규 취급은 여전히 발생 중
분위기는 ‘공포’에서 ‘정리’ 단계로 넘어가는 중입니다.
✔ 우량 사업장은 자금이 붙고
✔ 애매한 곳은 구조조정으로 넘어가고
✔ 위험한 곳은 손실을 먼저 털어냅니다
여기서 핵심은 단 하나입니다.
PF가 위험하냐가 아니라,
누가 더 빨리 정리하느냐입니다.
시장은 늦게 고치면 벌점을 주고,
먼저 털어내면 오히려 점수를 줍니다.
미분양, 줄었다는데 왜 불안할까?
미분양이 줄었다는 뉴스는 듣기 좋습니다.
그런데 요즘은 꼭 이렇게 물어야 합니다.
- “어디가 줄었나요?”
- 수도권 → 공급이 줄면 버티는 힘이 생김
- 지방 → 준공 후 재고가 쌓이면 ‘시간이 비용’
전국 평균은 큰 의미가 없습니다.
지도부터 펼쳐야 합니다.
같은 업종인데도
✔ 수도권 비중이 높은 회사는 평가를 받고
✔ 지방 재고가 많은 회사는 할인됩니다.
결국 미분양 숫자보다 지역 분포가 중요합니다.
건설주 밸류체인, 돈은 어디서 먼저 움직일까?
건설은 ‘순서의 산업’입니다.
① 대형 종합건설 (도시정비·주택)
- 현대건설
- DL이앤씨
- GS건설
- HDC현대산업개발
→ 마진이 두꺼운 정비·자체사업이 먼저 웃습니다.
② 해외 플랜트·에너지·원전 EPC
수주가 잡히면 실적뿐 아니라
“설명 가능한 성장 스토리”가 생깁니다.
밸류에이션이 달라집니다.
③ 자재·건자재
가장 늦게 반응하지만
회복이 오면 조용히 따라붙습니다.
포트폴리오에선 완충재 역할을 하기도 합니다.
대장 3사, 무엇을 봐야 할까?
DL이앤씨 – 체력 좋은 회사
시장에 어필하는 키워드가 분명합니다.
- 순현금 보유
- 재무 안정성
- 선별 수주 전략
이 회사의 매력은 ‘공격’이 아니라 버틸 수 있는 체력입니다.
원가율이 안정되고 현금이 유지된다면, 시장은 점점 신뢰를 줍니다.
HDC현대산업개발 – 질이 곧 주가
이 회사는 ‘외형’보다 수익의 질이 중요합니다.
자체사업 수익성이 유지되면
매출이 조금 줄어도 시장은 프리미엄을 줍니다.
다만 분기별 비용 이슈가 반복되면
평가가 빠르게 흔들릴 수 있습니다.
실적의 ‘모양’이 중요합니다.
현대건설 – 시야를 넓혀야 보인다
주택만 보면 답이 흐립니다.
해외·에너지·원전 EPC까지 같이 봐야 합니다.
수주잔고가 길게 깔려 있다는 건
“버틸 수 있는 시간”이 길다는 뜻입니다.
결국 중요한 건 올해 성적표보다
내년 이후 일감의 가시성입니다.
2026년 저평가 우량주, 어떻게 고를까?
저는 “싸다” 대신 이렇게 묻습니다.
“의심이 과한 건 아닐까?”
그 의심을 풀어주는 숫자는 세 가지입니다.
순현금인가? 차입 부담은 낮은가
고원가 현장을 정리했는가
선별 수주를 하고 있는가
외형 욕심은 사고로 이어집니다.
이 세 가지가 통과되면, 낮은 PBR은 리스크가 아니라 기회가 될 수 있습니다.
2026년 건설주의 진짜 승부
건설주는 불황에 오히려 강해지기도 합니다.
호황기엔 누구나 수주를 따냅니다.
불황기엔 “골라서” 따내는 회사만 살아남습니다.
그래서 저는 이렇게 정리합니다.
현장 사진보다
현금흐름표를 먼저 보라.
이익이 왜 늘었는지
한 문장으로 설명할 수 있는 회사는
언젠가 주가도 그 문장을 따라갑니다.
반대로 설명이 길어지는 회사는
대개 비용이 숨어 있습니다.
2026년 건설주는
크레인 숫자가 아니라
손익계산서의 문장력에서 승부가 갈립니다.
결국 시장은 늦게 반응하는 척하지만,
숫자에는 가장 솔직합니다.
