금정구는 금정산으로도 유명하며, 장산동은 부산대학교가 있다. 지방 국립대 탑2인 부산대는 과거와 달리 그 명성을 잃었지만 그래도 선배들이 정말 짱짱하다. 금사동은 서금사 재개발 구역으로 유명하지만, 서금사 구역은 문화재가 발굴되어 시간이 지체되었다. 심지어 서금사6구역은 모두가 불가능하다고 했지만, 사업시행인가를 받아 사업을 성공시켰고 금사1구역은 재개발 추진위원회 승인이 되었다. 금사1구역은 과거 서금사 14구역으로 부동산 침체기를 맞아 구역해지되는 아픔이 있었지만, 몇 십년이 지난 뒤 다시 정비구역으로 지정되었다.

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오늘은 금정구 금사1구역 재개발 정비구역 지정 완료 비례율 분담금 분석입니다.

금사1구역

금사1구역은 금정구 금사동 26-1번지 일대로 25년 7월 정비계획 결정 및 정비구역으로 지정이 완료되었다. 25년 1월 공람되고 확정된 것은 7월로 6개월이나 소요되었다. 정비구역 면적은 12만제곱미터 이상으로 매우 넓은 편이고 용도지역도 2종일반주거지역에서 3종일반주거지역까지 상향되었다. 조합원 수는 1,068명 정도로 향후 완공되면 전용 84타입 위주로 2,894세대까지 증가하여 비례율이 높을 것으로 보인다.


금사1구역은 금사역 역세권은 아니고 산과 맞닿아있는 숲세권이다. 금사초를 안고 있는 초품아이고 경호고, 금샘고, 부산예원고등학교, 금사중이 있어 학군이 잘 갖추어져있다. 금사로, 도시고속화도로를 통해 양산, 울산, 해운대 방면으로 이동하기 편리하며 센텀2지구와 가장 인접하여 센텀에 일자리가 있는 사람이라면 직주근접으로 살기 좋은 곳이다. 그 외 명장근린공원, 해운대수목원 등 녹지 환경도 좋다.

사업성 분석

부산 금정구 서동이나 금사동 근처는 신축 아파트가 매우 없다. 그래서 가격비교를 위해선 명륜동이나 온천동, 부곡동을 비교해야 한다. 최근 수도권 규제가 강해지자 돈을 싸들고 지방 특히, 해수동에 투자하러 오는 사람들이 증가했다. 아직 지방은 비규제지역이기에 2주택까진 취득세 중과가 되지 않아 부산 핵심지인 해수동부터 먼저 투자수요가 증가하는 모습을 보인다. 금사동은 금정구지만, 동래구 바로 옆이라 풍선효과를 누릴 것으로 보인다.

금사1구역의 사업면적은 38,185평이며 계획용적률은 263%(최대 허용용적률은 300%)이며 단지별 최고 110미터, 104미터 높이의 초고층 스카이라인을 계획하고 있다. 정비기반시설 면적이 8,744평으로 도로, 공원, 주차장, 사회복지시설 등이 확충될 것으로 보인다. 정비기반시설과 종교용지 172평을 제외한 아파트 면적은 29,369평이다.

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기존 용적률을 알 수 없으므로 160~200%로 적용하여 보수적으로 180%를 적용하면 기존 연면적은 52,864평이고 최대 허용용적률이 263%이므로 77,240평이다. 일반분양 면적은 24,376평이 된다. 계획상 상가, 임대주택 면적은 없지만 임대주택 5%, 상가 500평을 가정한다고 하면 일반분양 면적은 20,014평이다.

총 비용

공사비는 평당 750만원으로 잡았다. 서금사 구역이 과거 비선호지역이고 현재까지도 새 아파트가 들어서기 어려울 정도로 노후주거지이다. 그래서 대형 시공사를 가정하지 않아 공사비는 평당 750만원으로 계산했다. 옥상, 커뮤니티, 지하층, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산했다. 총 공사비는 10,427억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 설계비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금 등이 포함되고 2천억으로 가정했다. 총 비용은 12,427억이다.



실거래된 시세를 보면 그나마 비싼 것이 평당 1,000만원대이다. 그래서 대신, 인센티브 보정률 1.6배를 곱하여 감정평가액을 계산했다. 공시지가는 300만원~600만원 수준이라 감정평가액은 평당 450만원에 보정률 1.6배하면 720만원으로 계산했다. 조합원들의 총 종전자산평가액은 3,806억이다.

총 수익

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 2,000만원으로 계산했다. 조합원 분양 수익은 10,572억이다. 임대주택은 평당 900만원으로 계산했다. 임대주택 수익은 347억이다. 상가는 평당 2,500만원으로 가정하면 상가 수익은 125억이다. 일반분양가는 2,800만원으로 가정했는데 이는 명륜동 명륜아이파크 34평 시세, 새로 분양하는 동래사적공원대광로제비앙 분양가 수준이다. 일반분양 수익은 5,603억이다. 총 수익은 16,647억이다.

비례율

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.1이 나온다. 만약, 조합원의 감정평가액이 평당 720만원으로 25평을 가진다면 감정평가액은 1억 8천만원이다. 권리가액은 1.1을 곱하면 나오므로 1억 9,800만원이다. 조합원 분양가가 평당 2천만원으로 25평이면 분양가는 5억이므로 조합원의 분담금은 3억 200만원이 나온다. 비례율이 높게 나온 편이지만, 조합원 분양가나 일반분양가가 높지 않다면 공사비가 높기 때문에 수익을 넘어서지 못한다. 그래서 조합원 분양가를 높일 수 밖에 없어 분담금이 크게 나온다.