종로구의 심장부인 창신동에서 재개발 구역이 많이 진행되고 있다. 워낙 오래된 곳이라 노후화된 곳이 매우 많은데, 신통기획으로 창신9구역은 신탁방식으로 재개발이 진행된다. 창신동은 창신9구역, 창신10구역, 창신동23번지 일대의 매우 넓은 곳이 재개발이 진행되는 중이다. 하지만 문제는 해당 사업지의 사람들이 분담금을 부담할 수 있는 여력이 되는가이다. 보통 종로구나 중구 같은 경우 전통과 역사가 살아있는 곳이라 문화재 이슈도 많고 노인들이 많아 재개발을 반대하는 경우가 많아 아직까지 재개발이 완료된 곳이 드물다.

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오늘은 종로구 창신9구역 신통기획 재개발 정비구역지정완료 사업성 분담금 분석입니다.

창신동은 종로구의 동쪽 끝에 해당하며 북쪽으로 성북구의 삼선동, 남쪽으로 중구 신당동이 위치한다. 숭인동과 마찬가지로 종로구에서 몇 안되는 저층 주거지역이 많은 곳이다. 그래서 대부분이 뉴타운 영역으로 지정되었지만, 13년 일몰제에 의해 구역해제되어 주민들의 반대와 함께 벽화거리(도시재생)로 늙어갔다.

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그러나 오세훈 시장이 당선된 후 창신동과 숭인동을 중심으로 신속통합기획이 진행되면서 재개발이 진행 중이기도 하다. 하지만 이제 정비구역 지정완료 밖에 안되는 극초기 단계이며 서울시장이 바뀐다면 어떻게 될 지 모르는 위험성을 가진다. 현재 창신동은 노인인구가 매우 많으며 인구밀도가 매우 높다. 창신9구역인 창신동 23-606번지 일대는 25년 말 신통기획으로 선정되고 정비구역 지정완료되었다.

용도지역 상향으로 2종일반주거지역에서 종상향되어 높은 사업성을 지닌 4,500세대 규모의 재개발 구역이 종로에 진행 중인 것이다. 창신9구역은 143,148㎡ 부지에 건폐율 28%, 용적률 226%를 적용하여 지상 최고 29층, 2,667세대의 아파트를 짓는다. 본래 2종주거전용지역에서 2종일반주거지역으로 종상향되고 보정계수까지 적용받아 사업성이 증가했다.

새롭게 설치되는 공동이용시설은 경로당, 어린이집, 작은도서관, 돌봄센터, 헬스장, 놀이터, 주민회의실, 독서실 등이 생긴다. 공동주택 및 부대복리시설은 99,605㎡이며 종교용지는 총 3곳으로 2,122㎡의 면적이 해당된다. 다들 아시다시피 재개발 구역에 있는 종교용지는 재개발의 걸림돌로 최대한 종교시설이 없는 곳을 선별하는 곳이 좋긴 하다. 공공보행통로는 중앙공원에서 채석장 전망대로 이어지는 1곳과 한양도성에서 채석장 전망대로 향하는 2번 통로로 계획된다.

창신9구역은 종로구 창신동 23-606번지 일대로 사업면적은 43,302평이고 이 중 12,551평이 도로, 공원, 공공청사, 사회복지시설이다. 토지등소유자는 1,329명이고 용적률은 229%이다. 임대주택 세대수는 325세대로 비율이 12%이다. 종교면적 643평을 제외하고 아파트가 지어지는 면적은 30,108평이며 건축연면적은 119,097평이다.

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재개발 구역이기에 기존 용적률을 알 수 없지만, 해당 구역은 저층 주거지라 기존 용적률을 160%로 잡았다. 기존 연면적은 48,172평이고 용적률 229%를 적용한 연면적은 70,419평이다. 임대세대 12%이므로 8,450평이고 기존 연면적을 제외한 일반분양 면적은 13,797평이다.

​공사비는 평당 900만원으로 잡았다. 서울시 평균 공사비보다 50만원 정도 많은 비용으로 계산했다. 보통 서울 평균 공사비가 850만원이지만 공사비 상향을 가정하여 900만원으로 잡았다. 총 연면적은 지하층, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 1.8배하여 연면적은 119,097평으로 계산했다.

그리고 종교면적, 공공시설 12,551평을 계산한 총 공사비는 11,906억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 감리비, 설계비, 세금, 금융비용, 이주비, 국공유지매입비 등이 포함되어 2,500억으로 가정했다. 총 비용은 14,406억이다.

실제 거래된 매물은 평당 1,000만원에서 2,500만원까지 다양하다. 공시지가를 보면, 평당 1,200만원~1,800만원 수준이다. 감정평가액은 평당 1,500만원에 보정률 1.2~1.6배 중 1.5배 곱하였다. 감정평가액은 평당 2,250만원이다. 조합원 총 종전자산평가액은 10,838억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 하지만 상가(근린생활시설)면적이 없으므로 상가는 제외했다. 조합원 분양가는 평당 4천만원으로 가정했는데, 보문동 보문파크뷰자이아이파크가 평당 4천만원 수준이기 때문이다. 조합원 분양수익은 19,268억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 1,267억이다.

일반분양가는 평당 5,500만원으로 계산했다. 25평은 13억 5천만, 34평은 18억 7천만 수준이다. 문제는 창신동 거주자가 그만큼의 분담금을 부담할 수 있느냐이지만, 그만큼 일반분양가를 높게 잡아 사업성을 올릴 수 밖에 없다. 일반분양 수익은 7,588억이다. 총 수익은 28,123억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.26이 나온다. 일반분양가와 조합원 분양가를 높게 잡았기에 높은 비례율이 나온다. 거기에 낮은 용적률에도 불구하고 기준 용적률을 낮게 가정했기에 일반분양 면적이 많이 나오기에 총 수익이 증가한 케이스이다. 임대주택 세대 비율이 12%이지만, 상가 비율이 없고 보정계수를 조금 높게 잡아 비례율이 높게 나왔다.

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만약, 나의 종전 자산평가액이 평당 2,250만원으로 25평이라면 5억 6,250만원이다. 비례율이 1.26이므로 권리가액은 7억 875만원이 나온다. 조합원 분양가를 평당 4천만원으로 가정하면 25평이면 10억이다. 조합원이 내는 분담금은 2억 9,125만원이다.