강남의 개포동은 이름은 촌스러워 보일지 몰라도 서울 내에서도 부촌으로 손꼽히는 곳이다. 개포동의 포이초는 수많은 인재들을 선발한 초등학교이며 강남은 8학군으로도 유명하여 대치동에 학원가를 보내려고 은마아파트에 매년 전세로 이사오는 사람이 많다. 맹모삼천지교라고 한국에서 절대 망하지 않을 사업이 교육이다. 그래서 지방은 학군지를 중심으로 엄청난 가격을 형성하고 있다. 강남 개포동의 개포우성6차는 매우 적은 세대수라는 단점을 가지지만 근처 디에이치퍼스티어아이파크나 개포 래미안포레스트와 같은 초고가 아파트와 붙어있다.

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오늘은 강남 개포우성6차 재건축 시공사는 자이 ? 사업성 분담금 분석입니다.

개포우성6차는 개포동이지만 역과 거리가 멀고 편의시설이 없어 조금 불편한 면이 있다. 다만, 편의시설 등이 없는 만큼 조용하며 평화로운 분위기이며 양재역, 매봉역, 도곡역 등의 버스가 잘 지나다니기에 지하철보다 버스를 이용하는 사람들이 많다. 대모산이 근처에 있어 녹지환경이 풍부하고 언주로, 양재로가 바로 옆에 있어 도로교통이 편리하다. 하지만 양재대로 근처라 소음이 클 수 있다.

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현재 개포우성6차는 24년 조합설립인가를 마치고 시공사 선정 중이다. 시공사는 GS건설의 자이가 단독입찰했다고 알려져있다. 개포우성6차는 26년 1월 시공사 선정을 위한 설명회를 개최했다. 작년 11월 GS건설, HDC현대산업개발, 포스코이앤씨, 대우건설, 제일건설 등 5개사가 참여했지만 26년 1월에는 GS건설 단독으로 입찰하여 업계에서는 GS건설이 시공권에 꾸준한 관심을 보이고 있어 수의계약 전환이 가능할 것이라 본다.

과거 개포우성6차 역시 상가 아파트 분양문제로 상가 제척 이슈가 있었다고 한다. 상가가 아파트를 받기 위해선 권리차액이 아파트 입주권 × 상가산정비율보다 낮아야한다. 그래서 상가산정비율을 낮게 하기 위해서 재건축 동의를 하지 않아 속도가 늦어질 수 있다. 재건축 조합설립 조건에선 상가의 50%가 동의해야 하는 조건이 있었기 때문이다. 현재는 상가와 원만한 협의를 통해 원활히 재건축이 진행되는 모양이다.

공사비는 평당 1,000만원으로 가정했는데, 아무리 사업면적이 작더라도 강남은 강남이기에 평균 서울 공사비보다 더 비싸게 가정했다. 총 연면적은 지하층, 커뮤니티, 옥상 등을 고려하여 1.7배하여 19,383평으로 계산했다. 여기에 정비기반시설을 모두 평당 1,000만원으로 계산하면 총 공사비는 (1,983억 + 205)으로 2,188억이 나온다. 기타사업비는 철거비, 설계비, 감리비, 조합운영비, 예비비, 세금, 금융보상비, 은행이자, 국공유지매입비 등이 포함되고 420억으로 가정했다. 총 비용은 2,608억이다.

공시지가는 5,841만원으로 25평이면 15억 수준이다. 하지만 실거래되는 매물을 보면 26평이 26억으로 평당 1억이다. 감정평가액은 보정률 1.2~1.6배 중 보수적으로 1.3배하면 7,593만원이다. 조합원 총 종전자산평가액은 평당 7,593만원으로 계산하면 4,474억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 문제는 이 구역이 강남이기에 분양가상한제가 적용될 확률이 매우 높다는 것이다. 분양가상한제가 적용되면 일반분양가를 작게 잡을 수 밖에 없어 분담금이 많이 나올 수 있다. 조합원 분양가는 평당 8천만원으로 가정해서 계산하면 조합원 분양수익은 4,713억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 600억이다. 상가 분양가는 평당 5천만원으로 가정하면 250억이다.

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일반분양가는 평당 1억으로 잡았다. 하지만 분양가상한제가 적용된다면 평당 7천~8천만원 수준으로 떨어질 수 있다. 그래도 기존 용적률이 워낙 작아 사업성이 매우 뛰어난 곳이라 천만다행이다. 일반분양 면적이 3,070평이므로 평당 1억으로 계산하면 일반분양 수익은 3,070억이다. 총 수익은 8,633억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.34란 매우 높은 비례율이 나온다. 이 엄청난 비례율은 용적률을 보수적으로 200%로 잡았음에도 불구하고 기존 사업성이 워낙 좋기에 나온 결과이다. 게다가 공사비 평당 1천에도 불구하고 분양가가 워낙 높으니 총 수익이 잘 나왔다. 하지만 분양가상한제가 적용된다면 비례율이 확 깎일 수 있으니 주의해야 한다.

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만약, 조합원 26평 종전자산평가액이 평당 7,593만원 수준이면 19억 7,418만원이다. 여기에 비례율 1.34를 곱하면 26억 4,540만원이 나온다. 조합원 분양가를 평당 8천으로 잡았으므로 34평이면 27억 2천만원이다. 그렇게 된다면 분담금은 1억 정도 밖에 안 나온다.