전농9구역은 마포의 염리4구역처럼 아픈 과거를 가지고 있다. 청량리역 남동쪽에 위치한 곳으로 04년 정비구역 지정 추진하고 14년 구역 해지되었다. 그러다 다시 노후화되면서 정비구역으로 다시 지정되었다. 하지만 그 사이 신축빌라가 많이 들어서면서 기존에 토지등소유자가 350여명에 불과하였던 것이 2배나 늘어났다. 그 결과 전농9구역 소유자가 큰 폭으로 늘어남에 따라 분양세대가 1,000세대 이상 중 조합원 분양세대가 800세대 이상이 되어 사업성이 감소하였다.

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오늘은 동대문구 전농9구역 정비구역해제에서 공공재개발 시공사 선정 분담금 분석입니다.

전농9구역은 20년도 다시 재개발을 진행하기 위해 추진위원회를 구성하고 공공재개발 후보지 공모신청을 했다. 21년 공공재개발 후보지 선정이 된 후 22년 정비구역 지정완료했다. 23년 정비구역 지정 완료 후 사업시행자를 LH로 선정, 정비사업전문관리업자로 (주)제이앤케이도시정시로 선정하였다. 25년 공동사업 시행자 변경고시까지 마쳤다. 최근에는 시공사로 현대엔지니어링을 선정하였으며 용적률을 높여 최고 층수를 39층까지 올려 일반분양 세대수를 증가시키려고 한다.

전농9구역은 사업시행계획 통합심의를 거쳐 용적률 체계변경, 사업성 보정계수 적용, 임대 및 분양 세대 구성, 공동이용시설 및 기반시설 계획을 새로 반영하였다. 제3종일반주거지역의 용도지역은 그대로 두되 허용용적률을 243%, 정비계획용적률을 270%, 최종 용적률을 299.89%로 변경하였다. 최고층부에는 철도변 39층, 동측 도로변에 20~29층으로 차등배치하였다.

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공원, 도로, 공공청사 등 정비기반시설 면적은 3,888평이고 공원 하부에는 부족한 주차수요를 보완하기 위해 주차장을 설치한다. 주민공동시설로는 경로당, 어린이집, 도서관, 운동시설, 북카페, 헬스장 등이 설치될 예정이다. 신축쪼개기로 인해 소유자가 늘어난 전농9구역은 21년 8월 합의서를 통해 최소분양면적을 15.7㎡(4.75평)를 기준으로 정리되었고 1~3순위 차등기준을 마련하여 공정성과 사업성을 확보하였다.

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전농9구역은 청량리역 도보 5분 거리의 역세권이며 청량리역은 향수 거미 다리 같은 노선이 될 곳이기에 차기 왕십리역처럼 교통의 중심지가 될 곳이다. 1호선, 수인분당선, 경춘선, 경의중앙선이 지나가며 향후 GTX-C노선이나 B노선 등도 지나갈 곳이다. 인근에는 경희대, 한국외대, 시립대 등의 대학이 위치하며 롯데백화점이나 전통시장, 대형병원 등의 인프라도 잘 갖추어져 있다.

전농9구역의 사업면적은 49,061㎡(14,840평)으로 이 중 도로 2,343평, 공원 1,090평, 공공청사 454평, 주민공동시설 1,439평을 제외한 아파트 사업면적은 9,514평이다. 기준 용적률을 알 수 없으므로 보수적으로 160~200%로 적용하여 180%를 적용하면 기존 연면적은 17,125평이다. 최대 허용 용적률이 299%이므로 최대 허용 용적률을 적용한 연면적은 28,446평이다. 이 중 임대주택이 225세대, 면적비율이 19%(5,404평)이므로 일반분양 면적은 5,917평이다.

공공재개발이므로 공사비를 평당 850만원으로 가정했다. 서율 평균이 900만원을 훨씬 뛰어넘는 공사비지만 LH가 시행하는 공공재개발이기에 조금 저렴하게 가정했다. 연면적은 커뮤니티, 지하주차장, 옥상 등을 고려하여 1.8배하여 계산하면 51,202평이다. 여기에 공공청사, 주민공동시설, 도로, 공원 등도 포함한 총 공사비는 (4,352억 + 452억)으로 4,804억이다. 기타사업비는 철거비, 설계비, 조합운영비, 예비비, 감리비, 세금, 금융비용 등을 포함한 값으로 900억으로 가정했다. 총 비용은 5,704억이다.

해당 구역은 재개발 구역이므로 공시지가가 제각각이다. 공시지가를 보면 평당 2,100만원~2,700만원 수준이라 평당 2,300만원으로 가정했다. 보정률은 1.2~1.6배 중 1.4배로 계산하여 평당 3,220만원으로 잡았다. 조합원 총 종전자산평가액은 5,514억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 4천만원으로 잡았다. 25평은 10억, 34평은 13억 수준이다. 조합원 분양수익은 6,850억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 810억이다. 상가인 근린생활시설은 토지이용계획에 나와있지 않아 제외했다. 일반분양가는 평당 6천만원으로 가정했다.

평당 6천만원이면 25평은 15억, 34평은 20억 수준이다. 현재 동대문구 아파트들이 평당 20억을 뚫기 시작하기 때문에 해당 구역이 재개발이 완료된다면 20억 수준의 분양가라도 충분히 사람들의 수요가 있을 것이다. 일반분양 수익은 3,550억이다. 총 수익은 11,210억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.99이다. 딱 비례율이 1 수준이라 좋지도 않고 나쁘지도 않다. 하지만 공사비를 약하게 잡았기 때문에 공사비가 상승한다면 비례율은 더 떨어질 것이다. 조합원 감정평가액이 평당 3,220만원이므로 25평을 보유자라면 8억 500만원이다. 권리가액은 0.99를 곱한 값이므로 7억 9,695만원이다. 조합원 분양가가 평당 4천만원이므로 25평이면 10억이므로 분담금은 2억 305만원이다.