명일동은 강동구 고덕동, 상일동과 함께 신축으로 태어날 재건축 단지가 많은 곳이다. 흔히 말하는 명일동 재건축 4인방인 명일한양, 명일우성, 명일신동아, 삼익그린2차 중 하나이다. 정비업계에 따르면 부동산 상승기와 함께 가장 속도가 느렸던 명일우성 역시 정비구역 지정공람이 끝나고 재건축이 시작된다. 명일우성은 21년 6월 정밀안전진단에 통과하고 23년 적정성 검토 생략결정으로 재건축이 확정되었다. 두차례의 신속통합기획 자문을 거친 뒤 정비구역 지정 공람이 끝났다.

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오늘은 명일동 명일우성 재건축 정비구역 지정완료 사업성 분담금 분석입니다.

명일우성 아파트는 강동구 명일동 42번지 일대에 지어진 아파트로 1986년 준공되어 40년이 지난 아파트이다. 재건축 연한인 30년이 훌쩍 지나 매우 오래되고 아직까지 중앙난방형식으로 난방이 공급되는 곳이다. 명일동의 재건축 추진 아파트 중 하나로 해당 명일동 재건축 단지들은 5호선 굽은다리역, 명일역, 고덕역이 반경 1km에 존재한다.

중앙보훈병원에서 길동, 한영외고, 고덕역을 잇는 9호선 연장선까지 지나기에 5호선과 9호선의 더블역세권으로 향후 교통이 더욱 좋아질 예정이다. 9호선은 강남을 환승없이 갈 수 있어 강남 일자리 배후지로 선호되는 노선이다. 학군 역시 뛰어난데, 고덕동을 중심으로 수많은 학원가가 모여있고 한영중, 명일중, 강일중과 한영외고, 한영고, 강동고 등 우수학교가 모여있다. 인프라 및 녹지환경도 우수한데 구봉산, 승상산, 길동생태공원, 강동그린웨이, 명일근린공원 등 풍부한 녹지와 이마트, 홈플러스, 하나로마트 등이 있다.

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고덕동 재건축이 끝나고 현재 20억 이상 날아가는 고덕동을 보면 명일동 재건축 단지 역시 20억을 훌쩍 뛰어넘는 단지들로 탄생할 것으로 보인다. 근처 주양쇼핑단지도 재건축을 통해 상가를 지어 학원이 많이 들어올 예정이고 근처 유흥가가 없어 매우 쾌적하다. 명원초를 안고 있는 초품아이고 과거 신동아와 통합 재건축이 진행된다는 이야기가 있었지만, 공람을 보면 단독 재건축으로 진행된다.

명일우성은 총 572세대의 40년 된 아파트로 용적률이 182%로 쾌적한 용적률을 가진다. 총 10개 동으로 아파트 8개동, 상가 1개동, 유치원 1개동으로 이루어지고 정비사업 면적은 12,599평이다. 여기에 기부채납 7.2%로 907평이 제외되고 근린생활시설 및 주민공동시설, 경로당, 어린이집, 도서관, 운동시설 등을 합한 면적 1,334평, 국공유지 613평을 제외한 아파트 면적이 9,745평이다.

기존 용적률이 183%이므로 기존 연면적은 17,833평이고 최대 허용용적률 299%이므로 최대 연면적은 29,137평이고 임대주택 세대가 128세대, 약 15%(3,411평) 수준이므로 일반분양 면적은 7,893평이다.

공사비는 평당 950만원으로 가정했다. 공사비와 인건비가 계속 상승하는 상황이고 서울에서도 재건축/재개발 사업성이 뛰어난 곳만 수주가 진행 중이기에 향후 신축공급이 줄어들어 신축 품귀현상은 계속 진행될 것이라 본다. 그 이유가 평균 공사비가 매우 높기 때문이고 특히, 서울은 다른 지역보다 더 높다. 지하층, 옥상, 커뮤니티, 도서관, 경로당 등을 포함한 연면적이 57,832평이다. 총 공사비는 (5,494 + 967억)으로 6,461억이다.

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기타사업비는 조합운영비, 철거비, 설계비, 예비비, 이주비대출, 세금, 국공유지매입비, 감리비 등이 포함되고 1,300억으로 가정하면 총 비용은 7,761억이다.

공시지가는 평당 2,990만원으로 거의 3천만원인데, 26년 공시지가 상승을 고려하여 평당 3,100만원으로 잡았다. 감정평가액 보정률은 1.2~1.6배이므로 1.4배하면 평당 감정평가액은 4,340만원이다. 조합원 총 종전자산평가액은 7,739억이다.

총 수익은 일반분양 수익 + 조합원 분양수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 이미 강동구는 올림픽파크포레온의 상가가 미분양인 것을 확인했고 요즈음은 상가 분양을 하는 대신, 일반분양 세대수를 늘리는 추세라 상가 분양은 최소로 하여 근린생활시설은 200평이다. 조합원 분양가는 평당 6천만원으로 가정했다. 현재 실거래된 매물을 보면 46평이 22억이라 평당 4,700만원이다. 그래서 조합원 분양가는 평당 5,500만원으로 가정하여 계산하면 조합원 분양수익은 9,808억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 511억이다. 상가는 평당 4천만원으로 계산하면 상가 수익은 80억이다. 일반분양가는 평당 7천만원으로 계산했다. 25평은 18억, 34평은 24억 수준이다. 고덕동 아파트가 30억을 뚫리기 시작하기 때문에 현재 분양가라도 인기가 많을 것으로 보인다. 일반분양 수익은 5,525억이다. 총 수익은 15,924억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.05로 나쁘지 않은 사업성이 나온다. 문제는 공사비이다. 공사비를 950만원으로 잡았지만, 현재 정부 분위기를 보면 향후 1천만원도 넘을 것 같다. 그만큼 일반분양가가 올라가겠지만, 그렇다면 대출도 안 나오는 상황에서 완판될 가능성이 줄어들기에 위험성이 있다.

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조합원이 34평을 평당 4,340만원 수준으로 감정평가액을 계산하면 14억 7,560만원이다. 비례율이 1.05이므로 권리가액은 15억 4,938만원이다. 조합원 분양가를 평당 5,500만원으로 잡았으므로 34평은 18억 7천만원이다. 분담금은 3억 2,062만원이 나온다.