최근 마포구 신수동과 함께 따끈따끈하게 성동구의 핵심지 중 하나인 행당동 역시 신통기획 후보지로 선정되었다. 25년 12월 서울시는 신속통합기획 주택재개발 후보지로 선정된 8개 구역을 전부 토지허가거래구역으로 지정했다. 아직 후보지이지만 신통기획 후보지에 선정된다면 무조건 토지허가거래구역으로 지정되기에 실거주 의무가 붙는다. 하지만 어차피 서울 전역이 토지허가거래구역이기에 큰 의미는 없지만, 재개발 빌라 역시 실거주 의무가 붙는 것이 문제다.

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오늘은 마용성 성동구 행당동 300-1번지 재개발 신통기획 후보지 선정에 대한 포스팅입니다.

성동구 행당동 300-1번지 일대는 과거 재개발 후보지에서 탈락한 아픔을 안고 있는 곳이다. 24년 행당동 300-1번지 일대는 재개발 지역으로 선정되기 위해 공모신청을 했으나 반대동의율이 여전히 높아 구역을 제척했다. 그럼에도 불구하고 주민갈등에 따른 사업 추진 장기화는 물론 사업 실현 가능성이 어렵다고 판단하여 구는 해당 구역을 재개발 구역 후보지에서 탈락시켰다. 이에 개발방식, 개발가능 규모 등에 대한 충분한 의견수렴 후 다시 사업추진 여부를 검토한다고 발표했다.

25년 들어서 다시 신속통합기획 후보지로 선정된 행당동 300-1번지 일대는 용적률 299%를 적용하여 지상 45층, 1,920세대의 대단지 아파트를 지을 목표를 가지고 있다. 협력업체들도 엄청난 실적을 가지는데, 압구정동이나 한남동 등 서울권역 주요 정비사업의 경험을 가진 세종코퍼레이션, 나우동인건축사무소가 참여하여 재개발 사업의 개요와 절차를 설명했다.

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행당동 300-1번지 일대는 2호선 왕십리역과 5호선 행당역 역세권이며 내부순환도로와 동부간선도로 진입이 수월하여 교통환경도 우수하다. 아쉬운 점은 초품아가 아니고 경사가 조금 있다는 것이다. 행당동 자체가 교통의 요지로 유명한데, 특히 왕십리역은 2호선, 5호선, 수인분당선, 경의중앙선의 쿼드라역세권이고 성수동과 금호동 역시 가깝다. 성수동은 미래의 "압구정, 한남동"과 같이 반포급으로 성장할 곳으로 유력한 곳이다.

신통기획 후보지 행당동 300-1번지의 사업면적은 66,276㎡으로 20,083평이고 권리산정기준일은 25년 9월 1일이다. 25년 9월 1일 이후 지분쪼개기로 신축빌라를 짓거나 다가구주택을 다세대주택으로 바꾸면 현금청산된다. 최대 허용용적률이 299%이므로 최대 연면적은 60,048평이다.

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재개발 구역이므로 용적률을 알 수 없으므로 160~200%로 가정하여 190%로 가정하면 연면적은 38,157평이다. 임대주택 비율은 15%(9,007평), 정비기반시설 5%(3,002평), 상가 500평(최근 재개발, 재건축은 상가분양을 줄임)을 가정하면 일반분양 면적은 9,382평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 잡았다. 성동구가 마용성 중 하나이고 행당동 역시 교통의 중심지이자 성동구 고가 아파트가 즐비한 곳이므로 향후 재개발된다면 20~30억 클럽을 충분히 가입할 여력이 있기 때문이다. 지하층, 커뮤니티, 옥상 등을 가정하여 연면적에 1.8배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 10,808억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 설계비, 조합운영비, 통합운용비, 예비비, 세금, 금융비용 등을 고려하여 2천억으로 가정했다. 총 비용은 12,808억이다.

공시지가를 보면 평당 2,400만원에서 3,200만원까지 나온 것을 알 수 있다. 그래서 감정평가액은 평당 2,800으로 보정률 1.4배하여 계산하였다. 평당 3,920만원으로 계산하면 조합원 총 종전자산평가액은 14,957억이 나온다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 5천만원으로 가정했다. 근처 아파트 중 가장 비싼 아파트는 라체르보 푸르지오써밋인데, 이는 하이엔드 브랜드가 적용된 만큼 평당 9천만원을 찍었다. 그리고 행당동 평균 시세가 16억인 만큼 평당 5천으로 잡아 25평은 12억 5천, 34평은 17억으로 가정했다. 조합원 분양수익은 19,077억이다. 상가는 평당 4천으로 잡으면 200억의 상가수익이 나온다.

임대주택은 펑당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,351억이다. 대망의 일반분양가는 평당 7,500만원으로 가정했는데, 분당급의 가격으로 책정했다. 행당동이 성동구 내에서도 성수동, 금호동 다음으로 비싼 동네이기도 하고 서울 내 핵심지 아파트라고 하면 요새 20억~25억의 분양가라도 완판이 되므로 평당 7,500만원으로 잡았다. 34평은 25억 5천만원 수준이다. 일반분양 수익은 7,036억이다. 총 수익은 27,664억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 총 종전자산평가액}이므로 0.99가 나온다. 이보다 일반분양가가 더 높게 나올 확률이 크기 때문에 비례율은 충분히 1을 넘을 것으로 본다. 하지만 용적률을 최대한 상향할 경우 임대주택 비율이 커지고 그에 따른 기부채납 비율도 커지기에 수익이 줄어들었다. 그래서 조합에선 최대한 사업성이 좋도록 용적률을 조정할 수도 있다.

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만약, 조합원이 평당 3,920만원 수준으로 감정평가액을 받아 25평을 보유했다면 9억 8천만원이다. 비례율 0.99를 적용하면 권리가액은 9억 7,020만원이다. 조합원 분양가를 평당 5천만원으로 25평이라면 12억 5천만원이므로 분담금은 2억 7,980만원이 나온다.