신반포아파트는 서울의 탄생과 함께 유구한 역사를 지니고 있다. 서초구 잠원동과 반포동 일대에 지어진 대규모 아파트 단지로 신반포1차를 시작으로 11,922세대로 이루어질 정도로 어마무시한 단지들로 이루어진다. 반포대로를 기준으로 서측에 신반포1차, 3차, 15차, 23차가 건설되었고 나머지 단지들은 동측에 위치한다. 20년 기준으로 대부분 재건축이 완료되었지만, 현재 신반포 2차는 아직 재건축이 진행되지 않았다. 그래도 현재 현대건설의 디에이치 르블랑으로 선정되었다.

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오늘은 서초구 잠원동 신반포2차 디에이치 르블랑 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

신반포2차는 현재 조합설립인가 상태로 시공사 선정이 되었지만 최근 분담금 증가로 이슈가 있었던 곳이다. 신반포2차는 총 1,527세대, 1978년 준공된 아파트로 48년이나 지난 아파트로 재건축 연한이 아득히 넘었다. 하지만 엄청난 입지이기에 내외부를 비롯한 잡음이 많았던 곳이다. 상가조합원들의 아파트 분양 산정비율을 둘러싸고 2심에서 법원이 조합의 손을 들어줌에 따라 마지막 대법원의 판결이 남았다. 여기에 통합심의에서 "스카이라인"을 내세운 계획안이 경관축을 훼손할 수 있다는 한강변 차폐감에 부딪혔다.

서울시는 신반포2차에 설계안 등 정비사업계획안을 변경하라는 심의결과 보고서를 제출했다. 이번 통합심의가 보류된 결정적 이유는 재건축 후 한강과 마주보는 주동 높이가 48층, 폭이 100미터에 달하기에 한강 전망을 막아서는 거대한 장벽이 생길 수 있다는 우려 때문이다. 신반포2차는 "디에이치 르블랑"이라는 이름으로 지하 4층~지상 49층, 12개동, 2,056세대를 짓는 대규모 사업이다. 예상공사비는 1조 2,831억으로 평당 950만원 수준이다.

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신반포2차의 입지는 반포대교 바로 옆이자 한강뷰가 가능한 최상의 입지이다. 옆에는 반원초를 안고 있는 초품아이며 9호선 고속터미널역과 3호선 고속터미널역의 더블역세권, 강남8학군 소속, 대한민국에서 내놓으라 하는 병원과 백화점 등이 즐비한 곳이다. 그래서 현재 최고가로 62억 이상이고 매물도 매우 높게 나와있다. 근처에는 "래미안 원베일리, 메이플자이, 아크로리버파크" 등이 있다.

신반포2차의 토지이용계획에 따르면 24,132평에서 도로 2,972평, 녹지 4,932평, 공공공지 121평, 기타시설 267평이다. 아파트가 지어지는 면적은 15,840평으로 기존 용적률이 199%이므로 기존 연면적은 31,521평이고 최대 용적률이 299%라 47,361평이다.

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여기에 임대주택 면적은 최소 3,909평이고 상가면적은 나와있지 않아 약 500평으로 가정했다. 그래서 일반분양 면적은 11,431평이다. 여기에 관리사무실, 경로당, 어린이집, 공동시설, 커뮤니티 등의 면적이 합쳐 재건축하여 지어지는 총 연면적은 128,997평이다.

예상 공사비는 평당 950만원이지만, 1,000만원으로 잡았다. 공사비가 향후 관리처분인가 시점에서 더 높아질 확률이 있기 때문이다. 최대 연면적이 128,997평이고 여기에 녹지, 도로, 공공공지 등을 평당 1천으로 계산하면 총 공사비는 13,729억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 설계비, 예비비 ,세금, 금융비용, 국공유지매입비, 소송비, 감리비 등이 포함되고 과거 소송으로 인한 비용을 고려하여 5천억으로 가정했다. 총 비용은 18,729억이다.

현재 공시지가는 평당 7,669만원이나 한다. 조합원 감정평가액은 보정비율 1.2~1.6배를 곱하는데, 보수적으로 1.2배를 곱해 계산했다. 공시지가 × 1.2배한 감정평가액은 9,202만원이고 조합원 총 종전자산평가액은 28,147억이다.

문제는 역시 분양가상한제이다. 공시지가가 매우 높기에 감정평가액이 9천만원 이상이라 평당 1억 이상을 잡아야 하는데, 만약, 평당 9천만원 이하 수준이면 조합원들의 분담금이 매우 커진다. 그래서 조합원만 부담이 가는 로또청약이 될 확률이 높다. 조합원 분양가는 평당 1억으로 가정했다. 조합원 분양수익은 30,586억이고 25평은 25억, 34평은 34억이다. 현재 34평이 60억이 넘는 것을 보면 평당 2억이라 프리미엄이 2배 이상은 붙었다.

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상가는 평당 8천만원으로 가정하면 상가수익은 400억이고 임대주택은 최소 50㎡ 초과 세대가 258세대라서 3,909평으로 가정했고 평당 1,500만원으로 계산하면 586억이다. 일반분양가는 1억 5천만원으로 가정하면 25평은 37억 5천만원, 34평은 51억이다. 일반분양 수익은 17,147억이다. 총 수익은 48,719억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비율] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.06이 나온다. 나쁘지 않은 비례율이지만, 공사비가 매우 높게 잡았다는 것을 가정하면 더 높아질 수도 있다. 역시나 문제점은 분양가상한제로 이로 인해 분양가가 낮아지면 일반분양 수익이 줄어들기 때문에 조합원들의 분담금은 어쩔 수 없이 더 늘어날 수 밖에 없다.

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만약, 조합원의 감정평가액이 평당 9,202만원 수준으로 34평이라면 31억 2,868만원이다. 여기에 비례율 1.06을 곱하면 33억 1,640만원이 나온다. 조합원 분양가를 평당 1억으로 계산하면 34평이면 34억이므로 분담금은 83,599,200만원이 나온다. 그런데 일반분양가가 9천만원으로 줄어든다면 비례율이 확 줄어들어 0.83까지 떨어진다. 권리가액은 25억 9,680만원이 되므로 분담금은 거의 8억 이상이 된다.