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1.
인간을 흔히들 '합리적인 동물'이라고들
하지만 가만히 보면
본인이 보고싶은것만 보고
듣고싶은것만 듣는
비합리적인 동물 같습니다.
아래도 하나의 사례입니다.
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[조선 최고의 사기극]
여러분 혹시 집 갖고 있음?
그 집이 여러분의 소유라고 생각한다면,
국가의 세뇌가 성공한 것이고,
여러분의 생각은 완전히 틀렸음.
오늘 정말 중요한 조선의 비밀을 적어 볼 테니,
문맥충 저지능자라도 이 글만큼은 끝까지 보길 권한다.
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요즘 집값이 존나 올랐지?
집값이 올라서 돈을 많이 벌었다고 생각하며
축배를 들고 있다면
미안하지만 그거 니꺼 아니다😁
집값이 오르면 결국 시세차익의 92%는
[국가와 은행이 다 먹는다]
자, 시뮬레이션을 통해 함께 살펴보자!
⚠️난 세무사가 아니기에 디테일은 틀릴 수 있음,
큰 흐름만 봐라.
🔶시뮬레이션 개요
(주택 매수 후 23년 소유하고 자녀에게 상속 시 )
- 기간: 총 23년 (남편 20년 + 아내 3년 생존)
- 자산 변동: 2000년 15억에 매수
(매수 시 60% 9억 대출받고, 자본금 6억원 태움)
➔ 2023년 35억원으로 집값 상승한 상황
(23년간 집값이 총 20억원이 올랐음)
- 대출: 23년간 이자 비용 발생
(원금 일부 상환으로 잔액 4.5억 가정)
- 상속 흐름: 주택 매수 후 20년 차에 남편(사망)
➔ 아내(남편 사망 후 상속) ➔ 아내(남편 사망 3년 후 사망) ➔ 자녀(최종 상속)
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상황 이해되지?
실무적으로 흔한 상황로 가정했음.
부모님이 뼈 빠지게 아끼고 모은 돈으로 집을 샀고
23년간 열심히 이자내며 자녀를 키웠고
안타깝게도 부모가 순차적으로 사망하신 상황임.
이 가족의 모든 자산이라고 볼 수 있는
집값이 23년간 20억이 올라서 35억이 되었음🤗
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이제 23년전 자본금 6억원을 투자해서 산 집으로
자녀가 최종 얼마의 이익을 봤는지 계산해 보자.
1) 은행의 수익 (23년의 이자)
원리금균등상환방식으로 (연 이율 4% 적용) 계산 결과
- 1~20년차 (남편): 약 5억 5,000만 원
- 21~23년차 (아내): 약 5,400만 원
💸은행 최종 수익: 약 6억 400만 원
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2) 국가의 수익
A. 1차 상속 (남편 ➔ 아내) : 남편 사망 시, 아내는 [배우자 공제 한도 30억] 적용.
순자산: 30.5억 (35억 - 대출 4.5억)
상속세: 0원
일괄공제 5억 + 배우자공제 30억(Max) = 35억 공제 가능.
세금을 한 푼도 안 냄🤗 (여기서 대부분 조선 만쉐를 외침)
취득세 (2회차): 1억 1,060만 원
세금은 0원이어도 등기 비용(취득세 3.16%)은 내야 함💸
B. 보유 (아내 3년)
보유세: 약 3,000만 원 (1주택자, 고령자 공제 적용)
C. 2차 상속 (아내 ➔ 자녀) : 3년 뒤 어머님이 사망한 상황.
문제점: 1차 상속 때 세금을 0원 냈기 때문에, [단기재상속 세액공제]도 0원입니다. (낸 세금이 있어야 깎아주는데, 낸 게 없으니 공제도 없음)
과세표준: 35억 - 4.5억(채무) - 5억(일괄공제) = 25.5억 원
상속세: 약 8억 6,000만 원(세율 40% 구간)
취득세 (3회차): 1억 1,060만 원
자녀 명의로 바꾸면서 취득세를 또 냄(3번째)
3) 최종 정산표 (The Reality Check)
🔶결론
23년간, 오른 집값 20억원의 차익 중
국가가 세금으로 12억4,360만원(62.2%) 가져가고,
은행이 이자로 6억400만원(30.2%) 가져가고,
자녀에게 순 수익은 1억5,240만원(7.6%) 남음.
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자본금 6억원을 투자해서
23년간 총 1억5,240만원의 순수익을 올렸으니
연간 수익률은 약 0.99%인데
평균 연간 물가 상승률(2.5%)을 적용해보면
매년 자산의 가치가 -1.48%씩 삭제되었음.
하지만 여러분은
본인 소유의 집에서 거주하며 거주 안전성을 획득했고,
조선의 주택 소유주라는 프라이드와 함께
주변의 인정과 와이프의 사랑을 받을 수 있었음.
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이게 조선이 정말 숨기고 싶은 비밀임.
여러분은 사실 국가의 [세금 수급원]이고,
은행은 여러분에게 [월세]를 받는 진짜 집주인임.
주택 하나 소유해보겠다고 올인한 여러분의 인생은
사실 [무료봉사]였던것임.
세상에는 '주택 소유'를 제외한
법인 건물투자, 해외주식, 재단 및 신탁 제도 등등
정말 수없이 많은 훌륭한 대안들이 있음
이제 선택과 판단은 여러분의 몫임.
GOOD LUCK!
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2.
저 사람이 하고 싶은 말이
무엇인지 정확히 이해는 됩니다.
부동산을 영끌해서 사게 되면
얻게 되는 이익보다 대출이자 및
향후 세금(증여세,상속세)지출이
더 높다는 의미이지요.
한마디로 15억 짜리 집사서
20억 오른 35억이 되어도
난 개털이다
이 말이 하고 싶은거 같은데;;;
그럼 부동산을 보유안하면 어디서
잠을 자고 생활을 하나요?
1인 가구든, 4인 가구든
노숙생활을 안할거면
생활할 공간은 필요하고
매매의 형태가 아니라도
전세든 월세든 집을 구해야 하는데,
그 경우 본인이 아깝다고 주장하는
은행에 이자로 퍼주는 돈이
결국 임대인에게 퍼주게 되는거 아닌가요?
3.
우려하는 증여세와 상속세는
있는 그대로 다 내는게 아니라
다양한 절세 혜택이 있습니다.
노후에 35억 짜리 집에 살지 않고
다운 사이징 해서 15억짜리 집에 살면서
20억 차익으로 미국주식에 투자해
그 돈(배당금, 매매차익)으로
노후생활을 즐기는것도
하나의 방법이 될거구요.
또한 지금 한국의 상속세는
세율이 워낙 높다는데
국민적 공감대가 형성되어 있어
10년, 아니 20년 후에는
OECD 선진국 대열에 맞춰
완화될 확률도 상당히 높구요.
부동산을 사지 않으면
부동산을 사는것보다 어떻게든
비용과 지출이 많이 나가게 됩니다.
4.
집은 자산입니다.
물론 각종 세금(취득세,보유세 등)등으로
단순 수익률 측면에서는
비과세인 한국주식이나
양도세 22%만 내면되는
미국주식에 비해
경쟁력이 떨어질 수도 있습니다.
허나, 내가 누리는 만족감
가족의 정서적 안정감을
재무적으로 치환해서 계산해보면
절대 손해보는 투자가 아닙니다.
단단한 코어자산인
부동산을 본인의 사정에 맞게
확보해두고 추가적으로
수익률을 극대화할 수 있는
주식, 코인 등에 투자하시길 바랍니다.
