부산 남구는 이제 부산의 최고의 "구"인 해수동에서 해수동남으로 포함될 정도로 미래가치가 높은 곳으로 성장했다. 부산 남구는 문현동, 대연동, 용호동 등이 유명한데 대연동은 부경대, 경성대가 있고 용호동은 바다 끝자락이긴 하지만 오션뷰가 가능한 곳이고 매우 비싼 아파트인 더블유가 있는 곳이다. 문현동은 바다뷰는 아니고 경사가 좀 있고 낙후된 곳이 많은 곳이라 재개발이 진행 중인 곳이 많다. 특히, 문현3구역 같은 경우는 2천세대 이상의 아파트로 태어나기 위해 공사 중이고 문현6구역은 시공사 선정이 완료되었다.

​

오늘은 부산 남구 문현6구역 재개발 시공사 선정 분담금 분석입니다.

문현6구역은 현재 조합설립인가 단계이고 시공사 선정까지 완료하고 건축심의를 준비하고 있다. 부산 남구 문현6구역은 최근 임시총회를 개최하였고 시공사를 KCC건설로 결정되었다. 문현6구역은 남구 문현동 238-233번지 일대로 구역면적이 8만 174㎡로 용적률 257%, 건폐율 14.98%로 정해졌다.

​

아쉽게도 용적률이 그리 높지 못한게 흠이고 초품아도 아니지만 부산 지하철 2호선 문현역과 지게골역 역세권이고 고속도로가 바로 옆에 있어 센텀이나 서면 접근성이 뛰어나다. 인근에는 이마트와 홈플러스, 자유도매시장 등이 있고 부산중앙고등학교와 가깝지만, 아쉽게도 초품아는 아니다.

문현6구역은 용도지역이 2종일반주거지역과 3종일반주거지역, 자연녹지지역이 혼재한 구역이다. 재개발 사업추진에 따라 개발밀도를 고려하여 기존 7만 7,000㎡였던 사업면적이 8만㎡ 이상으로 확대되었다. 용도지역은 대부분 2종이지만, 3종으로 종상향된 덕에 최대 허용용적률은 300%까지 증가하였다.

문현6구역의 사업면적은 24,295평으로 약 1,200세대가 들어선다. 계획 용적률이 264%로 3종일반주거지역이지만, 용적률 상향은 크게 없다. 하지만 지방이므로 임대주택이 없고 근린생활시설 면적이 155평이다. 그 외 정비기반시설 면적이 5,694평, 경로당 60평, 공원 2,158평, 도로 3,536평이다.

​

아파트가 지어지는 면적은 18,385평이고 기존 용적률을 알 수 없으므로 160~200% 사이로 분석하여 180%로 계산하면 기존 연면적은 33,093평이다. 계획 용적률이 264%이므로 최대 연면적은 48,536평이므로 일반분양 면적은 15,443평이다.

공사비는 지방이므로 서울 수도권으로 잡지 않았다. 현재 지방 평균 공사비는 770만원이고 서울은 평균 890만원이고 1천만원을 넘는 곳도 있다. 지방도 700만원에서 770만원 대로 상승한지 얼마 안 되었다. 그래서 평균 공사비는 770만원으로 가정하였다. 지하, 옥상, 커뮤니티, 기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산했고 정비기반시설, 경로당이나 도로, 공원도 평당 770만원으로 계산했다. 총 공사비는 6,727 + 881억으로 7,608억이다.

기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 감리비, 국공유지매입비, 금융비용, 세금 등이 포함되며 공사비의 약 20%인 1,500억으로 가정했다. 총 비용은 9,108억이다. 거래된 매물은 최대 평당 1,600만원이고 보통 1천만원 초반에 거래되었다. 해당 구역의 공시지가를 살펴보면 722만원~980만원 수준이다. 감정평가액은 보정률 1.2~1.6배의 평균인 1.4배 하였고 평당 800만원으로 잡았다. 평당 1,120만원으로 감정평가액으로 잡고 조합원 종전자산평가액을 구하면 3,706억이 나온다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 근린생활시설(상가) 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 근처 아파트를 기준으로 잡았다. 근처 아파트 대연롯데캐슬레전드가 59타입이 6억대에 거래되고 있어 평당 2,400~2,700만원 수준이므로 조합원 분양가는 평당 2,200만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 7,280억이다.

상가는 평당 3,000만원으로 가정하면 상가수익은 46억이다. 일반분양가는 평당 3,400만원으로 가정했다. 평당 3천이면 25평은 8억 5천, 34평은 11억 5천만원이다. 일반분양 수익은 5,250억이다. 총 수익은 12,576억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.94가 나온다. 아쉽게도 공사비가 오른 만큼 비례율 하락이 발생했고 용적률이 264%인 것도 아쉽게도 총 수익을 감소시키는 요인이 되었다. 하지만 일반분양 세대수가 생각보다 많이 나와 향후 분양가 상승만 있으면 비례율이 올라갈 수 있다. 애매한 사업장은 최대한 속도를 빠르게 해야지 시간에 따른 비용을 감소시킬 수 있다.

​

만약, 나의 종전자산평가액이 평당 1,120만원으로 25평을 가졌다면 2억 8천만원이다. 여기에 비례율 0.94를 곱하면 2억 6,320만원이다. 조합원 분양가가 평당 2,200만원이므로 25평이면 5억 5천만원이므로 분담금은 2억 8,680만원이다.