광명이 불타오르고 있다. 과거엔 그냥 KTX가 지나가는 역으로만 유명했지만, 이젠 준서울급으로 거의 인정받고 있다. 광명 철산주공 재건축으로 생긴 철산자이더헤리티지는 14억을 찍고 신고가를 형성했다. 힐스테이트광명은 아예 분양가가 16억이다. 게다가 이런 높은 분양가에도 불구하고 완판되었는데, 이는 용인 수지와는 좀 다른 면모를 보인다. 광명이 이렇게 높은 분양가에도 불구하고 완판된 이유는 바로 서울 옆이고 서울 구로구의 가산디지털단지, 구로디지털단지의 배후지역에, 대단지 + 신축 + 브랜드이기 때문이다.

​

오늘은 광명 하안동 대장 하안주공12단지 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

광명 하안주공 대장이라 불리는 하안주공12단지가 25년 12월 5일, 정비구역 지정이 끝나고 추진위원장과 위원들이 올해 안에 조합설립인가를 마치고 시공사 선정, 통합심의 접수까지 염두에 두고 있다. 추진위원장은 사업 초기에는 부족한 정보 때문에 사람들이 처음엔 반대하거나 의심했지만, 광명이 분양가 16억에도 완판되고 현재 서울, 수도권이 불타오르고 있는 만큼 사람들이 점점 관심을 가지기 시작했다. 게다가 정확한 정보를 전달하기 위해 적극적으로 홍보전략을 취하며 조합설립 동의율 70%와 토지면적 1/2를 확보하려고 한다.

12단지는 규모가 매우 큰데 2,392세대의 대단지에 용적률도 155%이다. 90년에 지어진 아파트라 재건축 연한도 지났다. 대지지분 역시 높고 용적률이 낮아 사업성이 매우 좋고 초품아에 1호선 독산역이 있으며(좀 멀다), 생활권 내 상권과 공원 등이 있어 우수하다. 대신, 지하철이 멀다는 것이 단점이다.

하지만 특이한 경우가 있는데 하안주공 12단지 일부가 서울 금천구 행정구역에 속해있다. 그래서 행정업무를 위탁해야 하는 일이 있었다. 그리고 광명시는 신탁특례가 적용될 수 있지만 서울시는 특례가 적용불가능하여 행정업무 위탁에 시간이 걸리는 변수가 있었다.

​

용적률 최대 330%까지 허용되지만 그만큼 올린다면 정비기반시설 및 임대주택 세대수가 늘어나 그에 따른 수익률 감소 때문에 용적률은 최대 허용용적률까지는 적용되지 않을 것이라 보인다. 현재는 하나자산신탁과 MOU를 체결하였으며 이 외에 소방, 환경, 교통, 재해 영향성 평가를 위해 정비사업 전문관리업자와 핵심안건을 의결할 예정이다.

하안주공 12단지의 사업면적은 31,710평이고 상가는 605평으로 총 32,315평이다. 기존 용적률이 155%라 기존 연면적은 50,088평이고 용적률 300%를 적용한 연면적은 96,945평이다. 현재 31평 시세가 11억으로 3,500만원, 24평이 7억이라 3천만원 수준이다. 임대주택 20%(19,389평), 정비기반시설 15%(14,541평), 상가 500평을 고려하면 일반분양 면적은 12,427평이나 된다.

​

하안주공 12단지는 시공사 선정에서 브랜드 가치 뿐만 아니라 토지등소유자들의 이익과 분담금을 고려한다. 공사과정에서 리스크 발생시 책임 등과 유사한 사업의 담당한 실적을 가진 설계사 등을 고려하여 선정할 예정이다. 세대평면의 경쟁력, 동선의 효율, 특화설계 등을 모두 고려하여 미래가치를 상승시키려고 한다.

​공사비는 평당 900만원으로 잡았다. 이제는 준서울급이라 비싼 공사비로 연면적을 가정했다. 현재는 서울 중심지가 900~1,200만원 수준이지만, 하수구탄광촌은 높은 공사비로 진행되고 있다. 프리미엄 브랜드가 적용된다면 더 높은 공사비겠지만, 아마 철산주공이 아닌 하안주공은 프리미엄 하이엔드 브랜드가 적용되기는 어려워보인다. 공사비는 지하층, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산했다. 총 공사비는 15,706억이다.

기타사업비는 설계비, 철거비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금, 국공유지매입비, 각종 행정절차에 대한 비용, 광고비, 신탁비 등이 포함되어 3천억으로 가정했다. 총 비용은 18,706억으로 가정했다.

현재 공시지가는 1,547만원이다. 감정평가액은 보정률 1.2~1.6배하여 계산했다. 보정률은 1.4배하여 계산했는데 평당 2,200만원으로 계산했다. 조합원 총 종전자산평가액은 11,037억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 4천만원으로 가정했다. 평당 4천이면 25평은 10억, 34평은 13억원이다. 현재 프리미엄이 붙은 하안주공 12단지의 평당 3,000~3,500만원를 고려하면 실제 평당 4,000~5,000만원 사이로 적용될 것으로 보인다. 조합원 분양수익은 20,035억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 2,908억이다.

상가는 이제 서울도 미분양되는 모습을 보여주기에 상가 분양은 점차 축소하고 있다. 상가는 평당 3천만원으로 가정하면 상가수익은 150억이다. 일반분양가는 평당 6,000만원으로 계산했다. 25평은 15억, 34평은 20억원 수준이다. 현재 분양된 철산 힐스테이트 광명보다 입지는 떨어지지만 신축이란 장점에 더 높은 분양가를 적용했다. 일반분양 수익은 7,456억이다. 총 수익은 30,549억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.07이 나온다. 이는 공사비를 평당 900만원이라는 높은 가격을 잡았고 임대주택 비율과 정비기반시설로 떼어나가는 비율을 높게 하였기에 공사비가 매우 높고 일반분양 면적이 줄어들었기 때문이다. 보수적으로 잡았지만 비례율이 1이 넘는 것은 매우 좋은 사업성을 가지는 것이다. 실제 얼마 만큼의 임대주택 및 정비기반시설 비율을 모르기에 현재 비례율보다 더 높게 형성될 확률이 높다.

​

만약, 나의 종전자산평가액이 평당 2,200만원으로 24평을 가진다면 5억 2,800만원이다. 여기에 비례율을 곱한 권리가액은 5억 6,496만원이다. 25평 분양가를 평당 4천으로 하면 10억이므로 분담금은 4억 3,504만원이 나온다.