성북구 장위10구역은 그 유명한 "사랑제일교회" 때문에 허송세월을 많이 보내면서 사업비를 공중에 날린 곳이다. 종교시설과 전광훈 목사 때문에 17년 관리처분인가를 받았지만 알박기로 인해 8년이나 지체되었다. 결국 조합은 교회 측과 합의에 이르지 못하고 교회터를 존치시설로 선정하거나 구역에 포함시키지 않고 교회터를 제외하고 "도넛" 모양으로 사업을 재추진하였다. 사업시행계획안을 변경하여 사랑제일교회를 제외한 전 구역은 철거되었고 대우건설에서 30년 준공을 목표로 하고 있다.

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오늘은 성북구 장위10구역 재개발 착공시작 사랑제일교회 제척에 대한 포스팅입니다.

장위동은 과거 뉴타운으로 선정된 곳으로 06년도 한창 활황기 때는 개발 기대감으로 각 구역마다 사업속도를 높였으나 거짓말처럼 세계 침체가 찾아오자 사업을 취소하거나 속도를 늦추는 곳이 생겼다. 먼저 취소된 12, 13구역이나 직권해제된 8, 9, 11구역 모두 사업성이 없어 주민들이 자발적으로 취소하자고 민원을 넣었고 결국 투표로 해제되었다. 그런데 20년도부터 다시 부동산 시장이 폭등하자 취소되었던 곳은 구역재지정이 되고 속도가 늦었던 곳은 다시 사업이 재개되었다.

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25년 기준으로는 1, 2, 4, 5, 6, 7구역은 일반분양이 완료되었고 아직 속도가 느린 곳은 3구역, 10구역, 14구역, 15구역이다. 3구역의 경우 조합설립인가를 받았지만 법원 판결로 인해 조합설립인가가 무효된 곳인데, 건설사에서 토지를 소규모로 쪼개는 지분쪼개기로 위법하게 동의율을 맞췄기 때문이다. 14구역은 10년도 조합설립인가를 받았으나 일몰제가 적용될 뻔 했지만 다시 살아나 현재 사업시행인가를 앞둔다. 15구역은 구역해제되었으나 다시 주민들이 사업을 재개하기 위해 추진 중이다.

장위10구역은 만악의 근원인 종교시설 때문에 사업이 지체된 곳이다. 토지보상비를 요구하였고 그 때문에 쓸데없이 시간을 날렸다. 그 결과 장위10구역 사람들에게 사랑제일교회에 대해 물어본다면 죽이고 싶다고 할 정도로 증오하는 곳이다. 무려 철거가 된 지 6~7년이나 되었는데 사랑제일교회 측에서 교인감소, 재정손실 등의 명목으로 563억의 과다한 보상비를 요구하였다. 당연히 그만한 가치가 없는 곳에 보상비를 그만큼 줄 수 없다고 하자 퇴거를 거부하고 철거일정이 지연되었다.

서울시에서 책정한 정당한 보상가치는 82억인데, 그에 8배 정도의 보상금을 요구하니 말도 안되는 것이다. 정책위원회 등의 전문가들도 지하 1층~지상 3층 규모의 기존 건물에 비해 연면적이 6배나 늘어난 부분에 대한 건축비까지 전부 부담하라는 것은 무리라고 하였다. 재개발 조합에선 82억원을 법원에 공탁하여 교회를 상대로 퇴거신청의 명도소송을 걸었다.

결국 재개발 조합이 승소했지만 전광훈 목사는 전교인 소집령을 걸고 일부 광신도는 돈 때문에 휘발유를 몸에 뿌리며 분신자살도 하려고 했다. 하지만 쇼는 쇼일 뿐 결국 강력하게 거부해봐도 조합원들의 의지를 꺾을 수 없었고 재협상에 들어갔다. 재협상에선 157억원의 토지보상을 요구했지만 조합원들의 강한 반대로 다시 결렬되었다. 결국 화염병을 던지고 강제철거를 실행하려는 사람들에게 후유증이 남을 정도로 폭행도 발생하는 등의 사건이 발생했다.

22년 대법원은 조합의 손을 들어주었다. 하지만 여러 차례의 강제집행의 실패로 조합측은 교회를 뺀 나머지 지역만 개발하기로 계획을 잡았다. 이번 사례로 인원수로 밀어붙인다면 법을 이긴다는 인식을 심어주었다. 이와 같은 사례를 방지하려면 결국 더 강력한 힘으로 밀어붙여야 한다는 새로운 해결책을 만들어냈다.

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조합측에선 총회를 열고 사랑제일교회 제척건의 투표를 했고 조합원 85% 이상이 정비사업에서 사랑제일교회를 영구적으로 제척하는데 동의했다. 결국 25년 사랑제일교회를 제외하고 착공하기로 결론이 났다. 그냥 조용히 보상만 받고 나가면 되었는데 신축 아파트 사이에 유령교회가 되어 영구히 쓰러져가는 미래만 남게 되었다.

조합은 사랑제일교회를 제척하고 91,362㎡, 총 1,931세대로 조성됨에 따라 오히려 사업성이 증가하였다고 말했다. 기존 건축계획안과 비교해 중대형 세대수가 늘었고 용적률이 264%에서 270%까지 상승했기 때문이다. 기존에 걸립 예정이었던 세대수는 유지되고 임대주택 세대가 139세대에서 128세대로 감소, 소형평수가 137세대에서 128세대로 감소한다. 이미 관리처분인가를 위한 준비는 다 한 셈이라 3~6개월 정도 걸릴 것으로 보고 29년 준공을 목표로 하고 있다.

성북구 장위동 장위자이레디언트의 경우 35평이 15억이라 평당 4,200만원 수준에 거래되고 푸르지오 라디우스파크가 12억에 분양되어 평당 3,500만원 수준이다. 그래서 일반분양가는 평당 4,500만원 수준으로 분양나올 것으로 예상된다. 조합원 분양가는 평당 3,000만원~3,500만원 수준으로 예상되는데 지체된 사업비용이 전가될 확률이 높아 향후 관리처분인가 이후 총 비용이 증가하여 분양가 상승을 피하기 어려울 것으로 보인다.