서울 동작구 사당17구역은 최고 23층 856세대로 태어난다. 시는 사당동 사당17구역을 주택정비형 재개발 사업 정비계획 결정 및 정비구역으로 지정했다. 그리고 지난해 도시계획위원회 심의에서 수정가결된 내용을 지구단위계획에 지정하고 지형도변을 제시했다. 사당17구역은 신통기획 도입 후 최단기간 심의를 통과한 곳으로 현재 추진위원회 승인 단계까지 갔고 추진위원회들 역시 매우 적극적으로 의지가 강하여 해당 사업을 비대위 없이 빠르게 이끌고 가겠다는 포부를 보였다고 한다.

오늘은 동작구 사당17구역 신통기획 추진위원회 승인 분담금 분석입니다.

사당동은 동작구에서 매우 넓은 면적을 차지하는 동이지만, 노량진동이나 흑석동에 비해 입지가 딸려 소외된 감이 없지 않은 곳이다. 사당동도 7호선 이수역이나 남성역을 기준으로 윗사당동과 아랫사당동이 있다. 윗사당동은 국립현충원과 방배동과 접해있고 우극신(우성, 극동, 신동아)아파트 단지가 있다. 이 아파트들은 재건축 혹은 리모델링이 진행되고 있는 단지도 있고 현재 조합설립인가 단계라고고 한다. 아랫사당동은 아파트를 제외하고 저층주거지역이 밀집하고 교통이 불편하고 상권이 덜 발달된 곳이라 현재 재개발 진행 중인 구역이 많다.

사당17구역은 7호선 이수역 위에 있는 동네로 근처에 우성 2차, 3차, 극동아파트가 리모델링 진행 중이다. 사당동 63-1번지 일대로 면적이 4만 4,072㎡이며 법적상한용적률 250%를 적용한다고 하는데, 향후 종상향으로 300%까지 용적률 상향 가능성도 있다. 현재 계획상으로 최고 23층 아파트, 임대 141세대를 포함하여 세대수 856세대 및 근린생활시설로 계획하고 있다. 현재 394명의 토지등소유자에서 462세대가 증가한다.

사당17구역은 4호선, 7호선 이수역 역세권에 동작초, 삼일초, 동작중, 서문여중, 경문고 등의 학교도 인접하다. 하지만 경사가 있는 구역이고 도로 하나 사이로 자치구가 바뀌는데, 바로 옆이 서초구 방배동이라 학원가를 이용한다면 서초구 방배동을 이용하면 된다. 학교배정은 아쉽게도 강남8학군에는 배정받지 못하고 동작구 소속 학교에 배정된다. 바로 근처 아파트인 이수힐스테이트가 21억이라 평당 7천만원 이상은 무조건 가는 구역이다.

사당17구역의 사업면적은 13,355평이고 재개발 구역이기에 용적률을 알 수 없기에 기존 연면적은 160~200% 사이로 가정했다. 최대 연면적은 용적률 250%를 적용한 값으로 33,387평이고 임대주택은 1,887평으로 가정하고 정비기반시설은 10%(3,338평), 상가 500평(최근 재개발 및 재건축은 상가분양을 최대한으로 줄이고 있다)으로 계산했다. 기존 용적률을 180%로 가정하면 기존 연면적은 24,039평이므로 일반분양 면적은 3,623평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 서울 평균 850~900만원보다 높게 잡았는데, 아직 정비구역해지가 될 수 있는 위험성이 있는 초기 재개발 구역이기 때문이다. 연면적은 지하층, 옥상, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 1.8배하였다. 총 공사비는 6,009억이다. 기타사업비는 철거비, 설계비, 감리비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금, 국공유지매입비 등이 포함되고 1,200억으로 가정했다. 총 비용은 7,209억이다.

해당 구역의 매물을 보면 평당 3천~6천만원까지 거래되었다. 공시지가를 보면, 1,800~2,500만원 수준이다. 그래서 공시지가를 평당 2천만원으로 가정하여 보정률 1.2~1.6배 중 1.4배하여 계산하여 2,800만원으로 잡았다. 조합원의 총 종전자산평가액은 평당 2,800만원으로 계산하면 6,731억이다.

총 수익은 일반분양 수익 + 조합원 분양수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 계산했다. 조합원 분양가는 평당 4,500만원으로 계산했고 평당 4천5백만원이면 25평은 11억, 34평은 15억원이다. 그렇게 계산하면 조합원 분양수익은 10,817억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 283억이다.

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상가는 평당 4천으로 계산하면 상가수익은 200억이다. 일반분양가는 평당 7천으로 가정했는데 이유는 신축이 매우 드물고 방배동 바로 옆이고 더블역세권이 가능한 곳이라서 높게 잡았다. 일반분양 수익은 2,536억이다. 총 수익은 13,836억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.98로 비례율이 조금 떨어진다. 공사비를 1천만원이라는 거금으로 잡은 것도 있지만 조합원 분양가를 4,500만원으로 잡은 것도 총 수익이 감소한 요인이다. 만약, 공사비가 지금 예상했던거 보다 더 낮거나 조합원 분양가를 5천만원으로 한다면 충분히 높은 비례율이 나온다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 평당 2,800만원으로 20평을 가진다면 5억 6천만원이다. 권리가액은 비례율 0.98을 곱한 값이므로 5억 4,880만원이 나온다. 조합원 분양가를 평당 4,500만원으로 가정했으므로 25평은 11억 2,500만원이므로 분담금은 5억 7,620만원이 나온다.