서민들이 부동산을 사는 방법은 "대출"이다. 사회초년생이 돈을 모아 결혼할 때가 되어 돈을 합쳐 대출과 함께 집을 매수하고 월급은 빚을 갚아가며 갈아타기 위해 계속 돈을 모으는 것이 정석이다. 물론 시기에 따라 타이밍을 잘 잡은 사람들, 최근 있던 침체기인 22년~23년도에 산 사람들은 시세차익도 꽤나 벌었지만, 타이밍을 놓친 사람들은 어쩔 수 없이 웃돈을 주고 살 수 밖에 없다. 그것을 수업료라고 부르긴 하지만, 아직 나이가 안되어 어린 청년들 같은 경우는 수업료라고 하기에도 슬프다. 하지만 이제 서울은 막혀버리고 부동산을 매수하기 위한 대출까지 축소하려고 한다.

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오늘은 부동산 주택담보대출 축소 은행 금리인상에 대한 포스팅입니다.

26년 4월부터 4억 6,600만이 넘는 주담대에 대해 금리가 올라간다. 정부에서 주담대의 관리방식을 바꾸는 것인데, 이는 예전과 다르다. 예전에는 대출의 종류에 따라 규제를 달리했지만 앞으로는 얼마를 빌리느냐, "대출금액"에 따라 규제가 달라진다. 4억 6,600만원을 넘는 주담대를 빌리는 사람들은 은행에 내야 하는 보험료가 더 생겨 최대 금리가 0.3%가 오른다.

이렇게 금리가 늘어나면 은행이 대출을 받는 차주들에게 고스란히 전가를 할 것이기에 금리부담이 더 커지는 것이다. 지금 정부에서는 부동산 상승을 막을 수 없어 아예 거래를 중단시키는 정책들을 펼치고 있다. 대표적으로 토지허가거래구역이라던지, 조건부 전세대출로 잔금을 금지시키고 수도권은 대출 한도를 두어 15억 미만 대출 6억 제한, 15억 초과 25억 미만 4억, 25억 초과 2억으로 규제하고 있다.

​현재 금융위원회에선 고정금리와 변동금리 등 대출종류별로 주신보 출연요율 0.03~0.3%로 정하고 있다. 오는 4월이면 대출액이 전년도 평균 대출금액의 0.5배 이상이면 0.05%, 0.5배 초과~1배 이하면 0.13%, 1배 초과~2배 이하면 0.27%, 2배 초과면 0.3%를 각각 적용한다. 24년 기준 평균 대출액이 2억 3,300만원인 점을 감안하여 4억 6,600만원 이상의 대출에 0.3%의 출연료가 적용된다.

즉, 26년 4월 1일부터 4억 6,600만원에 대한 추가 보험료가 붙는다. 같은 금액을 빌리더라도 3월에 대출받느냐 4월에 대출받느냐에 따라 이자부담이 달라진다. 만약, 4월에 6억을 빌린다면 출연료인 0.3%가 추가로 붙어 대출부담이 180만원 더 증가하게 된다. 하지만 3월에 6억을 빌린다면 180만원 대출이자 부담이 줄어든다. 타이밍에 따라 대출이자 부담이 달라지므로 이는 빠르게 실행하는 사람이 승리자이다.

정부는 대출과 세금으로 집을 못 사게 만들고 있다. 결국 보유세 카드를 들어 60세 이상의 소득이 없고 비싼 집을 가지고 있는 사람에게 세금으로 못 버티게 만드는 것이다. 비싼 세금 때문에 버티기 힘든 사람들이 싸게 매도하게 만들어 공급을 늘린다는 의도가 숨어있긴 하다. 9.7대책과 같이 공급을 늘린다는 발표를 했지만, 별 영양가가 없어 이 대책이 나오고 난 후 서울아파트는 폭등했다. 무려 6개월 만에 서울아파트 평균 가격이 9%나 올랐는데, 문재인 정부 때보다 더 오른 가격상승률이다.

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정부는 유의미한 공급을 늘려야 하는데, 서울 내가 아닌 3기 신도시나 별 필요 없는 임대주택이나 공급하고 역세권에 별 필요 없는 주상복합, 오피스텔, 모듈러 주택 등이나 검토하고 있다. 그나마 유의미한 발표내용으로는 서울 도심 청사부지나 성대야구장 등 유휴부지로 공급을 늘리는 것을 고려하고 있다고 한다. 이렇게 공급이 부족하다는 것을 깨닫고 있기에 서울 수도권에 거래를 멈추는 규제정책을 통해 부동산으로 흘러들어가는 돈을 주식으로 옮기는 중이다.

정부가 집값을 잡겠다고 대출규제나세금규제를 계속 꺼내는 만큼 이제는 대출도 전략적으로 세워야 한다. 집값은 어쩔 수 없더라도 대출금액을 줄여야 대출을 갚지 못해 경매로 넘어가는 일이 없을 것이다. 두번째로 가족명의로 일부 분산하는 방법이 있다. 예를들어, 일부 대출자금을 배우자 명의로 분산해서 대출을 받으면 각자의 대출금액이 기준 이하로 나뉘게 되어 출연료 부담을 줄일 수 있다. 세번째로 4월 이전에 대출을 받고 출연료 부담이 작은 "디딤돌"이나 "신생아대출" 같은 정부지원 상품을 이용하는 것이다.