수원의 영통구는 매탄동과 원천동이 재개발 및 재건축이 예정 중인 곳이 많다. 특히, 매탄주공 4, 5단지는 영통2구역으로 4천~5천세대가 생기는데, 이는 수원시에 유의미한 공급이며 힐스테이트라는 브랜드로 탄생한다. 영통2구역은 현재 이주 상태이며 공사가 진행 중이다. 근처 매탄동에는 수많은 재개발, 재건축 구역이 많은데 그 중 매탄삼성 3차는 정비예정구역이다. 삼성전자를 안고 있는 영통구이지만, 신축은 드물다. 그래서 수원시에서 정비사업을 통해 공급을 늘리려고 노력 중이다.

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오늘은 수원 매탄삼성3차 재건축 정비예정구역 분담금 분석입니다.

매탄삼성3차는 1993년 준공되어 재건축 연한인 30년이 지난 아파트로 최근 리모델링 혹은 재건축을 추진하고 있는 곳이다. 아직 정비예정구역이고 정비구역으로 지정되지 않았지만 단일평형의 82타입에 최고 5층 수준의 아파트로 용적률이 쾌적하여 재건축이 될 확률이 높다. 용적률이 무려 126%라 재건축 된다면 사업성이 높다. 그래도 최근 재건축 사업 후보지로 선정되고 준비위원장이 의욕이 뛰어나 수도권 집값이 오르는 만큼 사람들의 기대감을 충족시키기 위해 발로 뛰고 있다고 한다.

동탄원천로 옆이라 강을 끼고 있으며 원천초, 산남중학교가 그리 멀지 않은 곳에 있다. 도로를 건너야하긴 하지만 도보로 가기 가까운 위치에 학교가 있다. 하지만 대중교통을 이용하기엔 애매한 부분이 있다. 자차가 있어야 움직이기 편한 곳이다. 수인분당선 권선역이 있긴 하지만 거리가 멀어 걸어가기에는 멀다. 오래된 아파트라 여름에 덥고, 겨울에 추우며 주차문제가 심하다, 그래도 삼성전자 직주근접이고 광교 호수공원이 가깝고 동탄이 10분이 걸리는 것으로 보아 동탄 접근성도 뛰어난 편이다.

매탄삼성3차 아파트의 세대수는 총 595세대이며 용적률이 126%라 쾌적하다. 사업면적은 11,035평으로 꽤나 넓지만, 2종일반주거지역이라 최대 허용 용적률이 250%이다. 기존 연면적은 13,904평이고 용적률 250%를 적용한 연면적은 27,587평이고 정비기반시설 10%(2,758평), 임대주택 10%(2,758평), 상가 500평을 가정하면 일반분양 면적은 7,667평이다.

공사비는 평당 850만원으로 가정했다. 서울 평균 공사비는 850만원 수준으로 가정했지만, 공사비는 더 오를 확률이 높다. 지하층, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배하였다. 총 공사비는 4,219억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금, 감리비, 기타 국공유지매입비 등을 포함하여 850억으로 가정했다. 총 비용은 5,069억이다.

공시지가를 보면, 평당 895만원 수준이고 25평이 4억 5천만원에 거래되어 평당 1,800만원 수준이다. 82㎡(25평) 단일 평수이므로 전부 감정평가액이 비슷할 것 같지만, 층수와 동의 위치에 따라 금액이 살짝 달라진다. 감정평가액은 보정률 1.2~1.6배 수준인데, 1.4배하여 계산했다. 평당 감정평가액은 공시지가 × 1.4배하여 1,253만원으로 계산했다. 조합원 총 종전자산평가액은 1,742억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 영통구 매탄동에는 아쉽게도 20년도 이후의 신축이 없는데, 그나마 준신축인 힐스테이트의 경우 평당 2천만원 수준이고 한화꿈에그린파크는 2,500만원 수준이며 래미안노블클래스는 평당 2,700만원 수준이다. 그래서 조합원 분양가는 2,400만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 3,336억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 413억이다.

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상가는 평당 3천만원으로 가정했다. 상가수익은 150억이다. 일반분양가는 평당 3,800만원으로 가정했는데, 그래도 수원의 자존심 영통구인데 25평은 거의 10억, 34평은 13억 이상으로 해도 충분히 완판될 것이라 보았다. 일반분양 수익은 2,913억이다. 총 수익은 6,812억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 딱 1이 나온다. 공사비가 더 오른다면 비례율이 지금보다 더 감소할 수 있겠지만, 분양가를 올려 비례율을 상승시킬 확률이 높다. 영통구가 수원에서 인기 있는 동네이지만, 기존의 아파트들이 생각보다 많이 오래되었지만 정비사업이 잘 진행되지 않아 신축이 없다. 영통2구역이 분양을 시작한다면, 향후 거래지표가 되고 대장아파트로써 가격 비교하기 좋은 곳이 될 것이다.

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만약, 나의 25평이 평당 1,253만원으로 감정평가액을 계산한다면 3억 1,325만원이다. 비례율이 1이므로 권리가액은 그대로 3억 1,325억이다. 조합원 분양가가 평당 2,400만원으로 가정하여 25평을 받는다면, 6억이므로 분담금은 2억 8,675만원이 나온다.