원효로는 용산구 청암동의 도로로 원료로4가는 원효대교와 마포대교 사이 한강변에서 원효로 남쪽에 위치한다. 원효로4가는 강변북로와 마주 보고 있어 한강조망이 가능하며 조용하고 평화로운 곳이다. 하지만 원효로 근처에 있는 아파트들은 철도나 도로 때문에 소음을 걱정할 수도 있다. 하지만 원효산호 아파트의 경우 전철역에서 좀 멀리 떨어져 있어 역세권은 아니지만 전철 소음은 덜 하는 장단점이 있다. 하지만 거의 모든 층에서 한강을 볼 수 있는 조망권을 가진 아파트이고 재건축이 사업시행인가 단계까지 지나 재건축 사업이 성공가도를 달리고 있다.

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오늘은 용산구 원효산호 재건축 관리처분인가 완료 사업성 분담금 분석입니다.

최근 따끈따근하게 관리처분 공람까지 완료되었다. 원효산호아파트는 현재 공람 진행 중이고 정식인가는 2주의 공람 기간을 지나 1개월 안에 날 것으로 보인다. 원효산호는 1977년 입주한 아파트로 세대수는 554세대이다. 재건축을 통해 임대주택을 포함하여 647세대를 계획하고 있는데 기존 아파트 용적률이 200% 이상이라 사업성이 좀 떨어진다. 그래서 현재 사업시행인가 상태이고 관리처분인가 총회까지 마친 단계이지만 2040 계획을 반영하여 사업시행인가되었어도 내용이 변경될 수도 있다.

원효산호는 소형평형인 14평이 76세대가 있고 임대주택까지 들어가서 사실상 거의 1대1 재건축이라 조합원들이 대부분의 분담금을 부담할 것으로 보인다. 하지만 한강변과 접하는 면적이 넓고 최대층 35층으로 재건축된다면 대부분의 아파트가 한강조망이 가능할 것으로 보고 "롯데 르엘"이라는 하이엔드 브랜드가 들어오면서 호가도 엄청 오르고 있다. 만약, 초고급 소재의 공사와 최고층수를 48층까지 변경한다면 공사비(기존 800만원 제안)가 지금보다 더 오를 것이고 사업도 좀 더 딜레이될 것으로 보인다.

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원효산호는 서울 도심부인 CBD와 접근성이 뛰어나며 단지 인근에는 용산국제업무지구와 한강변을 포함한 주요 개발구역이 위치한다. 비록 지하철은 멀리 있어, 5호선이나 6호선은 걸어가기 멀다. 그래도 1호선과 4호선을 용산역 버스를 통해 쉽게 접근이 가능하며 원효대교와 강변북로 이용이 편리하다.

하지만 최근 서울 재건축, 재개발 구역에서 고금리로 "추가 이주비" 문제 이슈가 확산되고 있다. 정부의 잇단 대출 규제(6.27/10.15)와 실거주 의무 및 조합원 지위 양도 금지/재당첨 제한/분양가 상한제 등의 이유로 힘든데 이주비 조달도 막혔다. 이주비 금리 상승이 결국 분양가에 반영될 수 밖에 없고 이에 따라 정비사업의 속도가 더디게 진행될 것이라는 우려가 나온다. 그리고 물가 상승 압박도 높아 공사비 및 인건비 역시 올라 원효산호가 공사를 진행하는 단계에선 현재 책정한 공사비보다 비쌀 것으로 예상된다

원효산호의 아파트가 지어지는 면적은 7,865평이고 용적률 280%가 적용된 연면적은 22,022평이다. 기존 용적률이 230%이므로 기존 연면적은 18,089평이다. 임대면적이 50㎡ 초과가 73세대이므로 15평이라 가정하고 총 73세대이면 1,095평, 상가 283평이므로 일반분양 면적은 2,555평이다.

현재 공시지가가 평당 4,500~5,000만원 수준이다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배이므로 1.3배하여 계산했다. 감정평가액은 평당 4,800만원으로 보정률 1.3배하면 평당 6,240만원이다. 조합원들의 종전자산평가액을 평당 6,240만원으로 계산하면 11,287억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 7,500만원으로 계산하였다. 평당 7,500만원 수준이면 25평은 18억 7,500만원, 34평은 25억 5천만원 수준이다. 조합원 분양수익은 13,567억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 164억이다. 상가는 평당 5천만원으로 계산하면 141억이다. 일반분양가는 평당 9,000만원으로 가정했는데 평당 9,000만원이면 25평이 22억 5천만원이고 34평은 30억 6천만원이다. 일반분양 수익은 2,299억이다. 총 수익은 16,171억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.07이 나온다. 1대1 재건축인 수준이지만 일반분양가를 워낙 높게 잡다보니 비례율이 1이 넘었다. 만약, 분양가 상한제가 적용된다면 일반분양 수익이 크게 줄어 비례율은 1보다 낮아질 수 있다. 만약, 조합원의 감정평가액을 평당 6,240만원 수준으로 30평이라면 18억 7,200만원이고 권리가액은 1.07을 곱한 값이므로 20억 304만원이다. 조합원 분양가를 평당 7,500만원이면 34평은 25억 5천만원이므로 분담금은 5억 4,696만원이 나온다.