문래동은 과거 공장들이 많이 모여있던 동네로 현재는 재개발이 진행되고 있다. 재개발 되기 전 남은 부지는 예술인들이 모여 문래예술공단이 되었다. 문래동은 젠트리피케이션이 발생한 곳으로 젠트리피케이션이 되는 동네는 작위적인 것보다 기존 거주민들이 지역 특색과 특유 감성을 살리면서 독특한 문화를 만들었다. 영등포구는 동이 매우 많고 그 중 여의도동이 가장 비싸다. 여의도동은 금융의 중심지이고, 그 주변으로 30억대의 구축 아파트 밭이다. 그 다음으로 당산, 문래동이 비싼 동네로 성장하고 있다.

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오늘은 영등포구 문래동 남성맨션 재건축 분담금 분석입니다.

남성맨션은 1982년에 입주한 아파트로 현재 43년 된 아파트로 재건축 연한이 한참 전에 지났다. 하지만 문래동에서 재건축을 진행하는 아파트 중 가장 속도가 빠르다. 21년 사업시행인가를 받고 23년 시공사 선정, 25년 조합원 분양신청이 끝나고 현재 관리처분인가 총회를 거쳤다. 게다가 종상향이 되어 준공업지역으로 바뀌어 용적률이 상향되어 법적상한용적률 최대 400%까지 적용받을 수 있게 되었다. 최근 재건축 상가가 미분양이 확대되는 상황이라, 상가구역을 편입해 재건축을 진행하는 방향으로 바뀌었다.

현재 남성맨션은 시옥사가 한화의 포레나로 선정되었고 사업시행인가 단계이기 때문에 재건축 조합원 지위양도 금지 상태이다. 재건축은 "조합설립인가" 이후 조합원 지위양도 금지가 되고 재개발은 "관리처분인가" 이후 조합원 지위양도가 금지된다. 하지만 "특이"하게도 사업시행인가 후 3년 내 착공 미실시되어 조합원 지위 양도 예외사유가 해당되는 단지이다. 그래서 3년 이상 보유한 매물은 거래가 가능하다.

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문래동 남성맨션의 입지는 아쉽게도 그렇게 역세권이라고 할 수 없다. 1호선과 2호선의 신도림역이나 2호선 문래역을 걸어가기엔 좀 멀다. 오래된 아파트라 녹물 문제도 있고 주차장에 이중주차 문제 등 주차 문제가 심각하다. 하지만 주요 업무지구인 여의도, 광화문, 마곡 출퇴근이 10~30분 정도 밖에 안 걸리는 동네이다. 정비계획이 변경되었지만, 현재 조합에선 기존에 추첨받은 평형은 유지되면서 새로 추가된 평형만 재신청받는다고 한다.

남성맨션의 사업면적은 5,266평이고 공동이용 시설은 716평, 이 중 아파트가 지어질 면적은 상가부지(약 519평)를 포함하여 약 4,550평이 아파트로 지어진다. 사업시행인가안에선 상한 용적률이 250%, 법적상한용적률은 300%이다. 하지만 정비계획변경을 통해 상한용적률은 260%, 준공업지역 최대 용적률 400%까지 적용된다. 그에 따라 임대주택 비율이 증가하여 약 20%로 가정했다.

아파트 면적인 4,550평에서 용적률 400%가 적용된 연면적은 18,200평이고 임대주택 면적은 3,640평, 기존 용적률이 정확히 알 수 없지만(160~200%) 보수적으로 180%로 가정하면 8,190평이므로 일반분양 면적은 6,370평이다.

평당 공사비는 900만원으로 가정했다. 기존 사업시행인가 당시에는 평당 525만원에서 630만원으로 변경되고 또 한화건설에서 시공을 맡을 때 720만원으로 변경된 이력이 있다. 최근 서울 아파트 평균 공사비가 850만원인 것을 감안하고 평당 900만원으로 계산했다. 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적의 1.8배하여 총 공사비를 계산하면 2,948억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금, 국공유지매입비 등이 포함되며 1,000억으로 가정했다. 총 비용은 3,948억이다.

공시지가는 현재 2,400만원~2,900만원 수준이다. 평당 2,700만원으로 가정하여 보정률 1.2~1.6배하였다. 보정률은 1.4배하여 계산하면 평당 감정평가액은 3,780만원으로 잡았다. 조합원들의 총 종전자산평가액은 3,095억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 4,000만원으로 가정했는데 이는 문래자이를 참고했는데 문래차이는 평당 4천~4,800만원 수준이다.. 조합원 분양수익은 3,276억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 546억이다.

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일반분양가는 평당 6천만원으로 가정했다. 일반분양가를 평당 5,900만원으로 계산하면 25평은 15억, 34평은 20억 수준이다. 서울 아파트의 국평은 이제 20억은 무조건 넘어가고 있어 이를 고려한 가격이다. 일반분양 수익은 3,758억이다. 총 수익은 7,580억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.17이다. 용적률이 400%까지 상향된 덕에 매우 높은 비례율을 얻을 수 있게 되었다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 3,780만원 수준으로 25평이면 9억 4,500만원이다. 권리가액은 비례율 1.17을 곱한 값으로 11억 5,650만원이다. 조합원 분양가가 평당 4천만원이므로 34평이면 13억 6천만원이므로 분담금은 2억 5,435만원이다. 25평에서 34평으로 평수를 늘려도 분담금이 적다.