수진2구역은 수인분당선과 8호선의 더블역세권을 안고 있는 구역이다. 과거 2013년 정비구역에서 해제된 아픔이 있지만 다시 재개발 구역에 지정되기 위한 준비를 시작한다. 현재 주민주도형 "생활권계획"을 토대로 정비구역 지정을 위한 준비과정에서 사업성을 확보하기 위하여 일부 상업지역과 서측 도로를 구역계에 편입하며 공원을 단지 중앙과 학교와 인접한 하부에 이중배치를 추진한다. 수진2구역의 경우 수진1구역과의 연계, 안전한 통학로 확보, 도로계획 등이 최근 설명회를 거쳤다.

오늘은 구성남 수진2구역 재개발 지정 추진 사업성 분담금 분석입니다.

수진2구역은 분당선 모란역과 태평역 사이에 있는 동네로 아직 구역지정이 안되었다. 과거 08년도 정비구역 지정이 되었으나 13년도 구역해지가 된 비운의 재개발 구역이다. 여타 구성남 지역과 비슷하게 빌라 및 단독주택들이 밀집해있으며 바로 옆 수진1구역이나 신흥3구역에 비교했을 때 경사도는 조금 완만하다.

수정초를 안고 있으며 풍생중, 풍생고와 같은 중고등학교도 있다. 입지적 장점으로 가장 좋은 것은 8호선과 수인분당선의 더블역세권이라는 것이다. 보통 산성동이나 금광동, 상대원동 같은 경우는 8호선 하나 밖에 없지만 수진, 태평동은 수인분당선도 이용할 수 있다. 현재 재개발 구역으로 지정되지 않았기에 아직 신축 빌라를 지을 수 있어 노후도가 깎일 위험이 있지만, 최근 재개발 구역에 대한 노후도가 70%에서 65%로 완화되었다.

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가칭 수진2구역은 수정구 수진동 3603번지 일대로 2종일반주거지역과 준주거지역이 혼재된 곳이다. 성남시에선 수진2동을 포함한 5개의 구역을 재개발 정비계획 수립 및 정비구역 지정 용역을 작년 12월 공고했다. 이번 정비계획에선 기초 및 현황조사를 비롯해 사업시행계획 및 사업성 검토에 활용하기 위한 주민의견조사를 위한 주민설문조사를 진행 중이고 추진위원회를 구성했다.

수진2구역의 사업면적은 37,021평으로 용도지역은 3종일반주거지역으로 종상향되었다. 이것이 매우 의미있는데 수진동이나 태평동, 신흥동 같은 경우 비행기가 지나가기에 고도제한이 얼추 걸려있던 곳이기 때문이다. 사업성을 결정짓는 용적률 체계는 기준 용적률인 250%이지만 소형주택 건립 및 기부채납으로 인센티브를 받아 최대 280%가 적용된다. 예상되는 주택물량은 2,708세대로 조합원 및 일반분양 물량은 2,228세대이며 임대주택이 약 480세대(전용 39타입 240세대, 전용 50타입 240세대)이다.

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재개발 구역이기에 기존 용적률을 알 수 없어 160~200% 사이로 가정하여 180%로 가정했다. 기존 연면적은 66,637평이고 최대 허용용적률 280%를 받아 연면적은 103,658평이다. 상가 1,000평, 임대주택 면적은 6,945평이고 농지, 공원 면적은 3,403평, 근린생활시설 등의 정비기반시설을 10%로 가정하여 10,365평을 고려하면 일반분양 면적은 15,308평이다.

공사비는 평당 850만원으로 가정했다. 전국 평균 공사비는 700만원대이지만, 서울 평균은 850만원이므로 서울 평균 공사비로 가정했다. 옥상, 커뮤니티, 지하층 등을 고려하여 연면적 × 1.6배(보정률 1.2~1.8배)하여 계산했다. 총 공사비는 14,097억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금, 감리비, 국공유지매입비 등이 포함되어 2,800억으로 가정했다. 총 비용은 16,897억이다.

현재 매물이 말라버려 가격을 확인하기 어렵다. 현재 구역 지정 전이기에 현재 매물이 공시지가에 비하면 프리미엄이 많이 붙은 것을 알 수 있지만 매도자 우위이기에 웃돈을 주고 살 수 밖에 없다. 공시지가를 보면 1,100만원~1,500만원 수준인데, 이는 각 주택의 상태에 따라 다르다. 평당 공시지가는 1,500만원을 가정하여 보정률 1.4배를 하여 감정평가액을 계산하면 2,100만원이 나온다. 조합원 총 종전자산평가액을 계산하기 쉽게 평당 2,100만원으로 가정하면 총 13,993억이 나온다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 3,300만원 수준으로 현재 완판된 산성역헤리스톤 수준으로 계산했다. 하지만 산성동보다 입지적으로 수진동이 더 좋기에 수진에 신축이 생긴다면 새로운 가격지표로 활용할 수 있을 것이다. 조합원 분양수익은 21,990억이다.

임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 1,041억이다. 상가는 평당 2,000만원으로 계산하면 200억인데, 요즈음은 상가를 최대한 줄이는 방향으로 재개발을 진행하고 있다. 일반분양가는 평당 4,200만원으로 가정했는데 이는 산성역 포레스티아 수준의 평당가이다. 25평이면 11억, 34평이면 13억 5천만원 수준이다. 일반분양 수익은 6,429억이다. 총 수익은 29,660억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.92 정도가 나온다. 조합원 종전자산평가액을 좀 높게 잡은 면도 있지만, 무엇보다 공사비가 850만원 수준이라면 상당히 비용이 많이 나온다는 것을 알 수 있다. 여기에 따라 분양가 역시 올라갈 수 있는데, 분양가는 현재 구성남의 최신 분양가와 대장아파트를 기준으로 잡아 변경하지 않았다. 분양가만 충분히 상승한다면 비례율은 더 높게 나올 것이다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 평당 2,100만원 수준으로 20평이라면 4억 2천만원이고 권리가액은 3억 8,640만원이다. 조합원 분양가가 평당 3,300만원에 25평이라면 8억 2,500만원이므로 분담금은 4억 3,860만원이 나온다.