최근 따끈따끈하게 마포구의 신수동 250(가칭 신수13구역)이 신통기획 후보지로 지정되었다. 권리산정기준일은 25년 11월 25일이므로 25년 11월 25일 이후에 신축 빌라를 짓거나 지분을 쪼개는(다세대주택을 무너뜨리고 다가구주택으로 바꾸기)행위를 하는 경우 모두 현금청산이 된다.

신통기획은 원래부터 실거주가 필요했지만, 현재 서울 전역이 토지허가거래구역이라 어차피 모두 실거주가 필요하다. 마포는 용강동, 공덕동, 아현동, 염리동, 신공덕동을 위주로 고가의 아파트가 위치하지만 신수동 역시 그 근처이다.

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오늘은 마포구 신수동 신수동 250번지 신수13구역 신통기획 추진 재개발 사업성 분석입니다.

신수동 250 신통기획은 과거 신수13구역이었다가 구역해제가 된 아픔이 있는 곳이다. 그런데 다시 신통기획 후보지로 선정되어 1,200세대 이상의 대단지로 탈바꿈하기 위한 준비를 하고 있다. 주민들은 최근 신수동 신속통합기획 재개발 추진위원회를 만들어 주민 동의율을 걷고 있다. 2주만에 무려 30%의 동의율을 확보하였으며 75%의 동의율을 확보하기 위해 노력하고 있다.

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과거에는 노후도 조건이 70%였으나 현재는 완화되어 노후도를 60%까지 완화되어 신수동 250번지(노후도 64%) 일대가 다시 재개발 구역 필수조건을 맞출 수 있게 되었다. 재개발 필수조건은 "노후도 60%", "면적 1만제곱미터 이상"이고 호수밀도, 과소필지, 접도율 중 1가지만 충족시키면 된다. 해당 사업구역은 2종일반주거지역이지만 역세권에 포함되는 일부를 3종일반주거지역으로 종상향하여 용적률을 최대 300%까지 확대한다.

기존 토지등소유자의 수는 550명 수준인데, 재개발을 통해 1,200세대 이상이 되면 사업성이 매우 높은 곳이라고 판단할 수 있다. 단순히 세대수만 늘리는 것이 아니라 고급화 전략을 활용하여 압도적인 아파트를 짓겠다는 의지도 보여주었다. 해당 구역은 6호선 광흥창역과 대흥역 사이에 위치하며 대흥역 학원가를 이용할 수 있다. 신석초등학교를 안고 있는 초품아에다 공덕역의 일자리 지구 이용도 편리한 곳이다. 게다가 해당 구역은 마포가 안고 있는 단점인 높은 경사도 없는 구역이다.

신수동 250번지 일대의 구역면적은 13,550평이며 권리산정기준일은 25년 11월 25일이다. 재개발 구역이므로 용적률을 알 수 없으므로 평균적으로 160~200%의 용적률을 적용하여 200%로 가정했다. 기존 연면적은 27,100평이며 최대 용적률이 300%이므로 최대 연면적은 40,650평이다. 여기에 임대주택 10%(4,065평), 정비기반시설 10%(4,065평), 상가 500평을 가정하면 일반분양 면적은 4,920평이다.

공사비는 평당 1,000만원으로 가정했다. 서울 평균이 850만원인데, 아직 극극초기 단계이고 다시 구역해지가 될 수도 있는 곳이기에 시간이 오래 걸릴 것을 감안하여 평당 1,000만원으로 잡았다. 그런데 고급화나 인건비 및 공사비 상승으로 관리처분인가 단계가 되면 평당 1천만원은 그냥 넘을 수도 있다. 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적 × 1.8배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 7,317억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 국공유지매입비 등이 포함되며 1,700억으로 가정했다. 총 비용은 9,017억이다.

해당 구역의 매물 거래가는 매우 높은데, 평당 1억이 넘는 곳도 생길 정도이다. 하지만 공시지가와 프리미엄 차이가 매우 크고 해당 구역은 아직 동의서를 걷고 있는 극초기 단계이기에 프리미엄 계산을 잘해야 한다. 공시지가는 평당 1,500만원~3,100만원 수준이다.

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평당 2,300만원 수준으로 감정평가액 보정률 1.4배하면 평당 감정평가액은 3,220만원이다. 평당 2,300만원 수준의 공시지가에 보정률 1.4배를 해도 3,220만원이고 13평이라면 감정평가액이 4억 1,860만원인데 매물이 6억 이상이라면 이미 프리미엄만 2억이 올랐다. 평당 3,220만원으로 조합원 종전 자산평가액을 구하면 총 8,726억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익으로 이루어진다. 바로 근처 래미안 마포웰스트림(16년 준공)의 34평 시세가 27억인 것을 보면 거의 평당 8~9천만원에 달한다. 조합원 분양가는 평당 6천만원으로 잡았다. 평당 6천이면 25평이 15억, 34평이 20억 수준이다. 조합원 분양수익은 16,260억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 609억이다.

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상가는 평당 3천만원으로 가정하면 상가수익은 150억이다. 일반분양가는 평당 7천만원으로 가정했다. 이제 마포는 마용성이라는 이름도 붙고 현재 거래되는 매물조차 평당 1억을 기록하였다. 향후 분양가가 더욱 상승할 가능성도 있지만, 평당 7천만원으로 계산하면 일반분양 수익은 3,444억이다. 총 수익은 20,463억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.31이란 엄청난 비례율이 나온다. 용도지역이 3종까지 상향되어 용적률이 최대 300%가 적용된다면, 아무리 공사비가 오르고 감정평가액이 오른다고 해도 분담금 부담은 그리 크지 않다. 분양가가 지금 가정했던 것보다 더 상승할 가능성이 매우 큰데, 이보다 분양가가 더 커질 이유는 "하이엔드" 브랜드를 적용했을 때이고 워낙 수익이 크기에 공사비가 오른다고 해도 하이엔드 브랜드가 적용될 확률이 높은 구역이다.

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만약, 조합원의 종전자산평가액이 평당 3,220만원으로 15평을 가지고 있다면 4억 8,300만원이고 비례율이 1.31이므로 권리가액은 6억 3,273만원이다. 조합원 분양가가 평당 6천만원으로 25평이라면 15억이므로 15평에서 25평으로 옮긴다면 분담금은 8억 6,727만원이 나온다.