서구 갈마동은 탄방동, 둔산동의 근방으로 지방에서 보기 힘든 무려 2,900세대 이상의 대단지이다. 바로 옆에 둔산자이아이파크도 있는데 해당 동네의 시세를 이끌고 있다. 33평이 7.2억 수준으로 평당 2,300~2,500만원 수준이다. 경성큰마을은 3천세대의 대단지이기에 사람들이 많은 만큼 재건축을 하자고 목소리를 낸다면 대전시측에서 무시하기 어려울 것이다. 경성큰마을은 대전둔원고등학교, 둔원중, 둔원초를 안고 있어 학교 생활권도 매우 좋다.

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오늘은 대전 서구 갈마동 둔산지구 공모 진행중 경성큰마을 재건축 사업성 분석입니다.

서구 둔산동은 대전의 대장 동네이다. 그래서 둔산지구라는 이름으로 "노후계획도시"로 지정되어 통합 재건축이 진행되려고 한다. 최근 경성큰마을에도 호재가 생겼다. 선도지구로 선정되기 위해서 재건축 추진을 하고 있는 것이다. 그래서 주민들이 적극적으로 재건축을 위해 동의서를 걷으러 다니고 있다. 현재는 재건축 공모도전 중이고 접수는 4월달이라 그 동안 일정 동의율을 충족한다면 선도지구에 선정될 수 있는 후보지에 오를 수 있다.

경성큰마을은 탄방역과는 거리가 좀 멀어 역세권이라고 평할 수는 없지만 초, 중, 고등학교를 모두 안고 있다. 현재는 24평이 2.7억에 실거래되어 평당 1천~1,200만원 수준이다. 큰마을 같은 경우 단일세대이고 공공비율 비율은 정비계획 용적률이 기준 용적률 이하일 경우 10%, 기준 용적률을 초과하는 경우 41%로 적용된다. 둔산지구에서 큰마을은 단일 단지로 최대 용적률이 무려 363%까지 상승할 수 있지만, 용적률이 360%까지 적용되면 그만큼 떼가는 것도 많기에 320~330%까지 적용될 수 있을 것으로 보인다.

선도지구 공모는 26년 3월 30일부터 4월 3일까지 진행되고 시는 접수된 신청서와 동의서를 보고 올해 4월~5월 평가 및 심사를 거쳐 국토부 협의를 통해 6월 발표할 예정이다. 정부에선 수도권은 몰라도 지방은 살려야 한다는 늬앙스를 보여야 하기에 둔산지구 같은 경우 동의서가 많이 걷히고 사람들의 목소리가 커진다면 원활하게 선도지구에 선정될 수 있을 것이다.

경성큰마을의 세대수는 2,910세대이며 95년 준공, 용적률은 229%, 용도지역은 3종일반주거지역이다. 대지면적은 33,960평으로 매우 넓은 편이고 기존 연면적은 77,768평이며 보수적으로 용적률 320%(연면적 108,672평)를 적용하고 정비기반시설 10%(10,867평)를 적용하고 지방이므로 임대주택은 제외하고 상가는 1,000평을 가정하면 일반분양 면적은 19,037평이 나온다.

공시지가는 평당 800만원~1천만원 수준이므로 평당 900만원으로 잡았다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배 수준이고 1.4배하여 잡았다. 1.4배하면 평당 1,260만원이고 조합원들의 종전자산평가액은 1,260만원 × 77,768평이므로 9,798억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 상가 수익 + 일반분양 수익으로 이루어진다. 근처 둔산자이아이파크 시세가 평당 2,500만원 수준이므로 조합원 분양가는 평당 2,400만원 수준으로 계산했다. 조합원 분양수익은 18,664억이다. 상가는 평당 2천만원으로 가정하면 상가 수익은 200억이다. 일반분양가는 평당 3,000만원으로 가정했다. 얼마 없는 서구 둔산 생활권 신축이고 엄청난 대단지 + 초, 중, 고의 학군지이므로 평당 3천만원으로 잡았다. 평당 3천이면 25평은 7억 5,000만원, 34평은 10억 2천만원 수준이다. 일반분양 수익은 5,711억이다. 총 수익은 24,575억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.04가 나온다. 원래 용적률이 높기에 용적률을 300% 이상으로 올라오지 않거나 분양가를 높이지 않으면 비례율이 1을 넘기 어렵다. 그래서 조합원 분양가나 일반분양가를 상당히 높은 수준으로 올려 계산한 결과 1이 넘었다. 만약, 조합원의 종전자산평가액이 평당 1,260만원 수준으로 25평을 가지고 있다면 3억 1,500만원이 나오고 권리가액은 1.04를 곱한 값이므로 3억 2,760만원이다. 조합원 분양가를 평당 2,400만원으로 가정하였으므로 25평이면 6억이므로 분담금은 2억 7,240만원이 나온다.