노량진뉴타운은 향후 재개발이 되어 동작구를 완전히 바꿀 곳이다. 흑석동이 2급지 이상된 곳인 만큼, 비슷한 동네인 노량진동도 이정도 급이 될 곳이다. 동작구 자체가 재개발 및 재건축에 관심이 많아 지주택도 가장 많이 성공시킨 사례가 있는 곳이다. 그래서 노량진동 뿐만 아니라 사당동이나 상도동 역시 성공할 가능성이 크다. 노량진뉴타운은 한강뷰까지 가능하기에 사당이나 상도보다 더 높은 평가를 가지고 노량진튜타운 중 노량진8구역은 가장 빠른 속도로 진행 중이다. 21년 관리처분인가를 받고 현재는 이주 및 착공 중이다.

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오늘은 노량진재개발 노량진뉴타운 8구역 하이엔드 브랜드 착공중 일반분양가는 ?에 대한 포스팅입니다.

가장 빠른 구역은 노량진8구역인데 시공사가 무려 대림건설의 "아크로" 브랜드이며 25년 10월 착공하고 입주는 29년 하반기 예정이다. 우리나라는 선분양이기에 입주 전 분양을 시작한다. 그렇기에 현재 하이엔드 브랜드로 지어지는 노량진8구역은 일반분양 심사를 거쳐 1~2년 안에 분양할 것으로 보인다. 본래 592만원이었던 공사비가 고급화를 위해 816만원까지 상승하였다. 공사비 상승이 반영되어 일반분양 수익이 증가한다고 해도 조합원 분담금이 일부 상승될 것으로 보인다.

​노량진8구역의 공사비는 1,150억원이 상승하여 조합원들의 평균 분담금은 평당 500만원이 상승한 것으로 보인다. 25평의 경우 1억 2,500만, 34평은 1억 7천만원 정도이다. 재개발은 재건축에 비해 재건축 초과 이익 환수제 같은 세금 문제는 없지만, 공공시설을 설치하는 공공사업이기에 다소 비용이 많이 든다. 그래서 일반분양 세대수가 재건축보다 더 작게 분양할 수 있다. 노량진8구역의 경우 공사비가 상승한 만큼 수익을 상승시키기 위해 일반분양가를 올릴 가능성이 높다.

그리고 조합원들이 가장 중요시 하는 권리가액은 감정평가액 × 비례율로 권리가액이 정해진다. 비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 정해지므로 비용이 증가하더라도 수익이 증가한다면 비례율도 상승한다. 그래서 비용이 증가한다면 조합원들의 분담금이 더 커지게 되는 것이다. 하지만 변수가 있다. 바로 "분양가 상한제"이다. 분양가 상한제가 적용된다면 일반분양가를 높게 잡아 수익을 올려야 하는데, 수익을 올리지 못해 "조합원들의 분담금"만 더욱 커지는 것이다.

노량진8구역은 프리미엄이 10억 이상이 붙은 곳이고 관리처분인가 상태라 재개발 물건을 매수하기 어렵다. 현재 예상하는 일반분양가는 평당 7천만원~8천만원 수준이다. 총 1,007세대 중에 일반분양은 430세대로 유력하다. 아크로라는 하이엔드가 붙은 만큼 인기는 엄청 많을 것으로 보이고 현재 아크로 리버하임만큼은 안되더라도 좋은 시세를 보일 것이다. 평당 8천만원 정도면 25평은 20억이고 34평은 27억 2천만원 수준의 일반분양가를 제시할 것으로 보인다.