강서구는 서울의 가장 서쪽에 있는 행정구로 등촌동, 가양동, 마곡지구가 대표적이다. 등촌동이나 가양동은 한강뷰가 가능하며 마곡지구는 서울의 마지막 개발부지로 일자리가 급속하게 늘어나고 있다. 23년 등촌2동은 6개의 모아주택으로 나누어 가로정비주택사업을 실시하기로 공고했다. 등촌2동은 봉제산 일대에 맞닿아 있는 노후주택 밀집 지역으로 좁은 도로, 부족한 주차공간, 주민 휴게공간 등이 부족하여 노후화되었지만 재개발 요건인 노후도 등을 충족시키지 못해 재개발을 못했다.

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그러나 최근 등촌2동의 모아타운 구역에서 조합설립인가가 나면서 시공사도 래미안으로 선정될 수 있다는 기대감에 상승추세를 그리고 있다. 오늘은 강서구 등촌2동 모아타운 시공사 래미안 ? 사업성 분석입니다.

등촌동 모아타운은 등촌2동 515-44번지, 520-3번지 일대로 총 5개의 구역으로 쪼개져있다. 그 중 515-44번지 일대 1-3구역이 조합설립인가가 완료되었고 1-1구역 역시 조합설립인가가 되어 사업이 빠르게 진행되고 있다. SH와 LH에서 공동사업을 진행하여 가로주택정비사업 면적이 확대되었고 용도지역 상향에 따른 임대주택 기부채납 비율완화(50% → 30%), 사업비 저금리 융자, 감정평가사의 사업성 분석 체크 등의 다양한 혜택을 받을 수 있다.

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강서구 등촌동은 한강뷰가 가능한 등촌주공이 유명한데, 해당 구역은 한강뷰는 어렵지만 9호선 등촌역 역세권이다. 등촌초를 안고 있는 초품아, 백석중, 영일고 등의 초중고 역시 잘 갖추어져 있다. 게다가 목동에 바로 옆에 붙어있는 사업구역이라 목동 생활권을 이용할 수 있는 장점이 있다. 목동은 대한민국 NO.2 학군지이기에 학군을 이용하고 싶지만 목동 아파트가 너무 비싼 사람들은 등촌동에서 이용하는 방법을 대신 쓸 수 있다.

등촌동 1-3구역은 이미 조합설립인가가 완료되어 감정평가법인, 법무사, 건설사업관리 선정까지 끝냈다. 하지만 모아타운 사업상 근처의 사업구역과 같이 가지 않는다면 대형 시공사가 들어오지 않아 사업성이 떨어진다. 등촌동 1-1구역이나 1-3구역이 조합설립인가가 완료되었다고 하더라도 다른 구역 역시 같이 가야 원래 가정했던 아파트가 나오는 것이다. 하지만 속도가 조금 다르더라도 이미 완료된 구역에선 시공사 선정은 무리더라도 다른 건축계획, 감정평가법인, 다른 여러 행정업무를 미리 처리하는 것이 유리하다.

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그렇게 해야지 다른 구역 역시 따라가 빠르게 사업을 진행시킬 수 있기 때문이다. 현재 등촌동 1-3구역은 자연경관지구, 2종일반주거지역이라 최대 용적률이 169% 밖에 받을 수 없다. 그래도 인센티브를 받아 기존 123%에서 증가하여 세대수가 증가할 수 있게 되었다. 최근 서울시의 소규모 건축 용적률 완화 정책을 통해 용적률이 최대 200%까지 증가할 수 있는 여지가 남아있긴 하지만 어려울 듯하다. 등촌동 1-3구역의 경우 조합원 수가 284명이고 재개발을 통해 386세대까지 증가시킨다.

최근 등촌동 모아타운은 래미안을 수주할 것이라는 호재를 안고 있다. 등촌동 모아타운 1-3구역의 사업면적은 18,741㎡(5,679평)이며 용적률 169%를 적용하여 최대 연면적은 50,384㎡(15,267평)이다. 재개발 구역이기에 기존 용적률을 알 수 없고 기존의 최대 용적률이 123%인 만큼 기존 용적률은 100%로 가정했다. 기존 연면적은 5,679평이고 용적률 169%를 적용한 연면적은 9,597평이고 여기에 임대주택 16세대 250평을 제외하면 일반 분양 면적은 3,668평이다.

공사비는 평당 830만원으로 가정했다. 현재 서울 평균 850만원 수준인 것을 감안하면 저렴하여 향후 더 올라갈 수 있다. 그래도 LH, SH와 같이 사업을 하기에 어느 정도 사업비나 공사비 감소를 가정했다. 지하층, 옥상, 커뮤니티 등을 포함한 최대 연면적이 15,267평이므로 공사비는 1,267억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 세금, 국공유지매입비, 금융비용 등이 포함되며 250억으로 가정했다. 총 비용은 1,517억이다.

해당 사업구역은 재개발 구역이기에, 공시지가가 제각각이다. 단독주택이나 다가구주택 같은 경우 원가법을 적용하여 감정평가액을 책정하는데, 보통 건물가치는 오래되면 될수록 없어지지만 땅값은 계속 오른다.(특히, 서울) 그래서 다가구주택이나 단독주택은 거의 땅값이나 다름없다. 다세대주택의 경우 거래사례비교법을 통해 감정평가액을 책정한다.

거래된 빌라의 공시지가를 조회해보면, 평당 1,000~1,500만원 수준이다. 그리고 거래된 빌라의 매물들은 평당 2~4천만원 수준이다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.6배 수준이므로 1.4배하였고 평당 1,250만원에 곱하였다. 평당 1,750만원으로 조합원 평균 감정평가액을 계산하면 조합원 종전자산평가액은 993억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 구성된다. 조합원 분양가는 바로 옆의 05년도에 준공된 등촌동 아이파크를 기준으로 조금 낮게 잡았다. 34평이 10억~11억이므로 평당 3천만원 수준이다. 조합원 분양가는 평당 2,500만원으로 가정하면 조합원 분양수익은 1,419억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 37억이다.

일반분양가는 26년 입주하는 등촌동 등촌역힐스테이트를 참고하여 이보다 조금 더 높은(시공사가 래미안일 것을 가정) 분양가인 평당 4,500만원으로 잡았다. 일반분양 수익은 1,650억이다. 총 수익은 3,106억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.6이 나온다. 매우 높은 비례율이긴 하지만, 공사비 상승을 감안하지 않았기에 실제로 나올 비례율은 1.4~1.5 수준일 것으로 보인다. 그래도 상당히 높은 비례율인데, 정비기반시설 등에 들어가는 비용이 빠져 향후 토지이용계획에 따라 추가될 수 있다. 만약, 조합원의 감정평가액이 평당 1,250만원 수준으로 25평을 가지고 있다면 종전자산평가액은 3억 1,250만원이다. 비례율이 1.6이므로 권리가액은 5억원이다. 조합원 분양가가 평당 2,500만원 수준이므로 34평은 8억 5천만원이고 25평에서 34평으로 갈아탄다면 분담금은 3억 5천만원이다.